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粉刷、裝修未必有用 選對區段才能提高房子「貸相」

2019-12-14 00:28聯合報 文/沈婉玉

以房養老未來每月可貸得多少生活費,取決於不動產的價值。
以房養老未來每月可貸得多少生活費,取決於不動產的價值。

工作大半輩子,薪水都拿去養小孩、背房貸。30年後,孩子大了,人生到了退休的階段,卻發現除了微薄的政府年金外,沒存下什麼退休金,想到年老時可能醫療花費就頭痛,此時,以房養老或許是獲取退休後每月穩定生活費用的好方法。

不過,先別慶幸自己年輕時咬牙買房的聰明睿智,要看看自己的老屋「貸相」如何。以房養老貸款和一般房貸很大的不同點是,只看擔保品的價值,也就是說,未來每月可貸得多少生活費,取決於不動產的價值。

銀行辦理一般房貸,都會審酌借款人的年齡、職業、收入等條件,若年輕且職業前景好,預期收入會逐年成長,過去債信又良好,會核給比較好的貸款條件。但以房養老不同,借款人的條件及「未來展望」跟前者完全相反,所以只看擔保品,也就是房子的價值。

究竟房子現值多少錢?銀行表示,受惠於網路資訊發達,借款人可自行運用「內政部不動產交易實價查詢服務網」(https://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action)揭露的相關資料,或參考「透明房訊」及各家房仲網站的成交行情價,初步了解房產的價格區間,可估算出若申貸以房養老,未來每月的生活費是多少,夠不夠用。

不過,想提高房子價值,有提高「貸相」的辦法嗎?例如透過粉刷、裝修等方式。

提高貸相怎麼做

銀行這麼說:

土銀表示,以房養老鑑價作業與一般貸款案件相同,依照銀行訂定的「授信擔保品調查估價要點」辦理,評估擔保品的可靠性、整體性、銷售性,例如房地的坐落區位、屋齡狀況、交通便利等都是考量因素之一。

房仲這麼說:

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出,房子的鑑價是依據區位環境、屋齡、建材及附近房屋的平均售價估算,不太可能透過粉刷、裝修等方式提高房子的鑑價。

不過,每間銀行的放款經驗及放款政策不同,對房屋的鑑價也會有小小的差異。銀行鑑價雖然是「大同小異」,但上千萬元的房子,若有個小差異也會差了不少,有機會多個幾十萬元,建議可以「貨比三家」,找對自己最有利的銀行申辦。

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