以房養老划算嗎？ 留意銀行不會說的4件事

想要申辦「以房養老」嗎？銀行鼓吹用手中不動產，打造更好的退休生活，聽起來是個多贏方案，但並非人人適合。

台北市前副市長、政大地政系退休教授張金鶚，可說是推「以房養老」的元老級人物。他善意提醒民眾，根據他多年經驗發現，有4件事銀行不會告知借款人，想要申辦的民眾要留意。

1.貸款金額對屋主無優勢，不適合短時間內需要高現金者

張金鶚說，比起售屋拿到一整筆錢養老，以房養老每個月可以支用的金額會少很多。主因是「以房養老」方案，銀行要承擔利率的變動、房價的浮動、屋主壽命延長的風險等等，往往在估價及核貸時會趨於保守，最高7成，很多只核5成。也就是說，當房屋價值2千萬，可能只能核貸1000萬到1400萬的價值。

提醒：以房養老最適合的對象是，想要在宅安老，身邊也有些退休金，銀行核貸後的每月撥款，只能當補貼退休族的零用錢。

2.每月領到的費用會逐月減少，記得把未來30年生活費納入評估

以房養老從第2個月起，就必須支付利息，領到的錢是「貸款金額扣掉利息」，因貸款採月付，金額每月累計，應還利息每月都會增加，所以你領到錢會一個月比一個月少。

提醒：各銀行產品差異化愈來愈大，為了不要讓30年後的生活費，被貸款利息及通貨膨脹吃掉，在一開始詢問銀行時，就請他列出未來30年每個月的貸款金額、利息、實領金額，方便評估。

3.你可以為房子提高價值

張金鶚表示，以房養老每月領到多少錢，有3個決定因素，1.房子估價價值；2.銀行貸款成數；3.利率。利率是固定的，但是房屋估價的價值與貸款成數並非不可變。

提醒：申辦前，請粉刷你的房子，就像一般人要租屋或售屋前，都會把房子稍加整理，以求租賣好價錢。

4.貨比三家，開辦年數久的經驗也相對多

目前政府並無提供諮詢的平台及服務，所以想要申辦的民眾必須自己到各家銀行詢問、比較後做決定。

提醒：在政府還未提供第三方的諮詢服務前，多方比較絕對是必需功課，但是若方案看起來不相上下呢？張金鶚說，辦理方案愈久的銀行經驗愈豐富，也會相對可靠。

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好野橘

退休準備

張瀞文

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