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以房養老划算嗎? 留意銀行不會說的4件事

2019-11-23 01:22聯合報 文╱張瀞文

銀行鼓吹用手中不動產,打造更好的退休生活。 圖/聯合報系資料照片
銀行鼓吹用手中不動產,打造更好的退休生活。 圖/聯合報系資料照片

想要申辦「以房養老」嗎?銀行鼓吹用手中不動產,打造更好的退休生活,聽起來是個多贏方案,但並非人人適合。

台北市前副市長、政大地政系退休教授張金鶚,可說是推「以房養老」的元老級人物。他善意提醒民眾,根據他多年經驗發現,有4件事銀行不會告知借款人,想要申辦的民眾要留意。

1.貸款金額對屋主無優勢,不適合短時間內需要高現金者

張金鶚說,比起售屋拿到一整筆錢養老,以房養老每個月可以支用的金額會少很多。主因是「以房養老」方案,銀行要承擔利率的變動、房價的浮動、屋主壽命延長的風險等等,往往在估價及核貸時會趨於保守,最高7成,很多只核5成。也就是說,當房屋價值2千萬,可能只能核貸1000萬到1400萬的價值。

提醒:以房養老最適合的對象是,想要在宅安老,身邊也有些退休金,銀行核貸後的每月撥款,只能當補貼退休族的零用錢。

銀行核貸後的每月撥款,只能當補貼退休族的零用錢。 圖/聯合報系資料照片
銀行核貸後的每月撥款,只能當補貼退休族的零用錢。 圖/聯合報系資料照片

2.每月領到的費用會逐月減少,記得把未來30年生活費納入評估

以房養老從第2個月起,就必須支付利息,領到的錢是「貸款金額扣掉利息」,因貸款採月付,金額每月累計,應還利息每月都會增加,所以你領到錢會一個月比一個月少。

提醒:各銀行產品差異化愈來愈大,為了不要讓30年後的生活費,被貸款利息及通貨膨脹吃掉,在一開始詢問銀行時,就請他列出未來30年每個月的貸款金額、利息、實領金額,方便評估。

3.你可以為房子提高價值

張金鶚表示,以房養老每月領到多少錢,有3個決定因素,1.房子估價價值;2.銀行貸款成數;3.利率。利率是固定的,但是房屋估價的價值與貸款成數並非不可變。

提醒:申辦前,請粉刷你的房子,就像一般人要租屋或售屋前,都會把房子稍加整理,以求租賣好價錢。

隨著國人平均壽命增加,以房養老的案例越來越多。 圖/聯合報系資料照片
隨著國人平均壽命增加,以房養老的案例越來越多。 圖/聯合報系資料照片

4.貨比三家,開辦年數久的經驗也相對多

目前政府並無提供諮詢的平台及服務,所以想要申辦的民眾必須自己到各家銀行詢問、比較後做決定。

提醒:在政府還未提供第三方的諮詢服務前,多方比較絕對是必需功課,但是若方案看起來不相上下呢?張金鶚說,辦理方案愈久的銀行經驗愈豐富,也會相對可靠。

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好野橘
退休準備
張瀞文
以房養老
退休理財

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