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專家預言5年後有售屋潮,我會受影響嗎?看理財顧問給自住及投資族的不同建議

台灣理財規劃產業發展促進會

我才剛買下房屋,如果之後有售屋潮我會受影響嗎?
我才剛買下房屋,如果之後有售屋潮我會受影響嗎?
示意圖,聯合報系資料照/記者陳正興攝影

聽健康

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近日有民眾詢問:「報章雜誌報導說專家預言5年後可能會有售屋潮?我才剛買下房屋,如果真的有售屋潮我會受影響嗎?」

根據聯徵中心最新資料顯示,今年第一季房貸族新增5萬4811個樣本,寫下2009年統計以來單季新高,平均房貸金額977萬元,再創歷史新高,平均購屋總價估值為1355萬元,等於至少要準備平均378萬元的自備款。統計第一季房貸族有「三高一低」的現象,包括自備款、房貸、房價都創新高,但買的面積卻創新低。

今年第一季房貸戶數會寫下自2009年統計以來單季新高,原因是因為新青安貸款提供了更優惠的貸款條件,新青安貸款將貸款額度放寬為1000萬(因此今年第一季平均房貸金額為977萬),寬限期延長為5年,貸款年期可延長為40年,再加上有利息補貼,因此推升了房屋成交戶數。

若以貸款1000萬元、申請5年寬限期、以二段式機動利率試算,每月還款金額依據不同貸款年期如下:

第1年起~第2年(1.565%):1萬3042元

第3年起~第5年(1.865%):1萬5542元

20年期房貸:寬限期結束起~期滿:6萬3731元

30年期房貸:寬限期結束起~期滿:4萬1731元

40年期房貸:寬限期結束起~期滿:3萬2438元

近年來房價持續上漲,民眾普遍有越來越買不起房子的感受,如今新青安貸款前5年寬限期內可以只付利息,等到第6年寬限期結束後再開始本利攤還,所以只要能籌出自備款,2年內負擔約1.3萬,第3~5年負擔約1.6萬,比付房租還便宜!那當然是租不如買囉!因此才會造成今年第一季房貸創新高的結果。

為何專家預言5年後會有售屋潮?

行政院主計總處日前公布6月「工業及服務業薪資統計結果」,結果顯示,本國籍全時受僱員工(不含外國籍與部分工時員工)經常性薪資平均為4萬8032元。若單身購屋貸款1000萬,5年後即使是選擇40年期房貸,每月攤還約3.3萬元,恐將會是無法承擔的經濟負擔。即使是雙薪家庭,每月攤還的金額也相當沉重,若是育有子女挑戰便更大。更何況國內行業平均薪資落差很大,若從事的是低於平均薪資的行業,經濟壓力就更不用說了。屆時若無法負擔每月6.4萬~3.3萬的本利攤還金額,就只能考慮售屋,這就是專家預言5年後會有售屋潮的原因。

5年後若真有售屋潮發生,到底會不會影響到購屋者?要如何降低對自己的影響呢?

自住兼投資族群 注意4件事減輕影響

自住兼投資型購屋者,因為看好房價會持續上漲,認為房屋買了必定會增值,所以只要購屋自備款及寬限期內的利息能負擔得起,就會先入手購屋,因為是自住兼投資,未來並不打算繳完20年~40年的房貸。所以若本利攤還會造成沉重的經濟壓力,到時再把房屋賣掉賺價差即可,因此根本不用擔心售屋潮,但事實真能如此嗎?

如果大部分申請新青安貸款的人都有這種想法,那麼5年後的售屋潮出現的機會就會很高,若真有售屋潮,你買的房子是容易脫手的嗎?屋價議價空間是小的嗎?房地產投資不敗的道理就是:location!location!location!但一般買房的民眾,因為考慮到可負擔的自備款與貸款額度,在買的地段、屋型、坪數、生活機能、環境…等條件選擇時,通常會有些取捨。這些房子在未來脫手時會不會議價空間很大才能售出?況且景氣有其週期性,若5年後房價下跌又該怎麼辦?房子要賠錢賣嗎?

針對自住兼投資族群,若想減少5年後售屋潮對自己的影響,建議要注意以下幾點:

1.選機能好的地段購屋:首先購屋應選機能好的地段,未來轉手時市場的接受度較高。盡量選擇蛋黃區或蛋白區,未來蛋殼區在市場有拋售潮時房價波動勢必會較大。

2.購屋後固定裝潢盡量簡約:裝潢的費用未來沒辦法直接加價出售,會變成單純消耗掉的費用成本,還不如減少裝潢的花費,保持屋況良好,減少下來的裝潢費用,可等過了與銀行合約還款限制期間後,提前部分清償,降低之後利息負擔與清償的壓力。

3.整理家庭收入支出表及資產負債表:因需考量到房價波動不如預期的可能性,建議整理出家庭的收入支出表及資產負債表,針對支出開始記帳,評估本身每月結餘有多少。若以目前每月結餘的數字,未來是有能力負擔本利攤還的,建議將每月結餘採定期定額穩健型方式投資,累積資產以備5年後可償還部分本金。

若目前每月結餘的數字未來無法負擔本利攤還的金額,則建議整理出來目前必須的花費及可調整的支出,降低不必要的花費,或者增加自身的收入,目標是增加每月結餘,再將每月結餘採定期定額穩健型方式投資,累積資產以備5年後,可以有能力可負擔本利攤還的金額。如此未來若真有售屋潮發生時,即使房價下修,議價空間大,還能夠有能力先本利攤還,不會被迫立即折價出售,雖不知何時可以售出獲利,但售出前仍能自住,可降低被影響的程度。

4.住滿6年再出售:在購屋後2年內售屋若有獲利需繳交45%的房地合一稅。若是在購屋3~5年內售屋有獲利需繳交35%房地合一稅。但若是設籍在該自用住宅滿6年後出售,售屋獲利400萬之內可免稅,獲利超過400萬的部分,繳交的稅率可以大幅下降為10%。所以既然是投資的打算,若房地產持續上漲,只要能住滿6年再出售,稅務成本就會降低,實質獲利就會增加。因此如果讓自己有能力在5年後先本利攤還房貸,避開5年後大量售屋潮,等到滿6年後售屋獲利還可以有節稅利益。

單純自住族群

針對單純自住族群,因為設定買是自用住宅,短期內並不打算賣掉,所以是打算之後清償房貸。但並非大多數年輕人薪水可以5年後翻倍,除非結婚或者從金融市場賺大錢,否則要一個人每月本利攤還3.5萬~6.6萬是相當辛苦的,到頭來還是有可能被迫賣掉房子。

所以針對單純自住族群,若想減少5年後售屋潮對自己的影響,重點就在讓自己未來有能力償還本利攤還的金額,建議要注意以下幾點:

1.整理家庭收入支出表及資產負債表:針對支出開始記帳,整理出來必須的花費及可調整的支出,降低不必要的花費,增加每月結餘,將每月結餘採定期定額穩健型投資,累積資產以備5年後可以部份償還房貸金額,下降負債金額,從而降低本利攤還負擔。

2.想辦法增加固定收入:若盤點自己的財務狀況,目前在寬限期內結餘並不高,若家庭支出經過記帳觀察後能調整的也很有限。建議現在就要想辦法增加自己的固定收入,創造結餘,以因應5年後的財務壓力。

3.考慮未來各種不同風險及風險轉嫁:在償還房貸的20~40年中,需考慮各種不同的風險發生時對家庭財務的衝擊,可能會有自己或家人的人身風險、責任風險、失業風險、投資風險、景氣衰退、薪資漲幅比不上物價指數上漲幅度…等等變數,務必提前做好風險轉嫁,並增加自身的籌碼及應變能力來因應。

購屋的財務負擔,在一般家庭中是屬於重大的財務數字,以往房貸以20年房貸為大宗,一般人20幾歲至30歲購屋,房貸繳到50歲左右結束,若在繳房貸期間,沒有餘力準備退休金,還有機會在50歲左右,還完房貸後到退休前,加速準備退休金。如今房貸主流年期已是30年甚至是40年,試想即使是25歲買房,房貸40年期清償結束時已65歲,若沒有在法定退休年齡65歲前先準備好退休金,退休後是否要立即售屋?還是馬上啟動以房養老的逆向抵押房貸?這是否是你目前設定的財務目標退休金的解決方案?

買房前必做:盤點財務目標及制定規劃

財務目標沒有制式標準,每個人可以設定自己想要過甚麼樣的生活,最重要的是要正視自己想要的財務目標,整理出來有那些財務目標是你想要達成?何時達成?這些目標對自己的重要程度如何?然後分析自己目前及未來的可運用的資源,再考慮執行期間的風險承受程度,評估如期完成的可能性如何。如果評估後無法完成所有的財務目標,就需考慮做調整,可以減少支出、增加收入,也可以調整目標規模、達成時間,或評估能否將資源做更充分的應用?風險控管程度能否提升?若評估之後可行,這份理財規畫進行下去變數才會比較低,完成的機會才會比較高。

所以若民眾目前還未購屋,建議購屋前先盤點自己的財務目標,正視自己的理財規劃,預設出可能的風險,未來的挑戰,若經過推算能夠達成的機率很大,當然可以去執行自己的財務計畫。但若經過推算,未來5年後的售屋潮對自己的影響很大,就奉勸要深思,是否能夠有其他妥協的方式?能否透過調整自己財務目標與理財規劃的執行方案,來降低財務執行中的風險?如此就算5年後有售屋潮發生,自身受影響的程度也可以下降,而能安然度過房價波動的衝擊!

作者:陳瑀莘

CFP®國際認證理財規劃顧問

大專盃財富管理競賽輔導顧問暨專案講師

榮獲2013保險信望愛獎優選最佳專業顧問獎

作者:陳瑀莘
作者:陳瑀莘

(責任編輯:葉姿岑)

房貸 投資風險 退休金 房價 經濟壓力

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