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有房就不怕沒錢養老?一實例看如何不讓自己落入窮得只剩房子的窘境

台灣理財規劃產業發展促進會

高雄市一名鄭姓婦人聽信三子的話,說會扶養她至臨終,於是就把存摺提款卡交給兒子,甚至連房產、服飾店經營權也全過戶給三子,沒想到最後竟被對方領走千萬後落跑。圖/聯合報系資料照片、123RF
高雄市一名鄭姓婦人聽信三子的話,說會扶養她至臨終,於是就把存摺提款卡交給兒子,甚至連房產、服飾店經營權也全過戶給三子,沒想到最後竟被對方領走千萬後落跑。圖/聯合報系資料照片、123RF

聽健康

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阿海的爸爸9年前去世後,因為3個姊弟都已經各自成家,所以都同意把爸爸的遺產:一間房子跟一筆現金全部都由媽媽繼承,讓媽媽自己住在她名下的房子裡,也比較有安全感。現金則是能讓媽媽負擔自己的生活費,不須由3個姊弟分攤。

這幾年,媽媽除了進行2次髖關節手術外,生活倒也過的自由自在。直到去年初,媽媽開始到處藏東西,卻一直說東西被偷,還一直說家中有不認識的人進來。這讓家人懷疑媽媽生病了,於是阿海送媽媽到醫院就診,結果醫院診斷媽媽失智。

為了照顧失智的媽媽,雖然是三個人,但已經讓姊弟們有點辛苦。去年底,媽媽多次跌倒後,造成尾椎骨裂住院,考慮媽媽已經高齡84歲,所以放棄手術開刀補骨,而是以靜養的方式讓骨裂復原。休養期間,媽媽需要躺著、不能久坐,而且會有一段時間大小便失禁,因此由3姊弟輪流排班照顧媽媽。

可能是因為髖關節痛,也可能是失智症快速惡化,媽媽整日裡頻繁吵著要下床上廁所,扶她下床到廁所卻上不出來;如果不扶她起來,媽媽會不分日夜地一直敲牆壁大叫,也因為一直想下床,媽媽還從床上摔下來好幾次,吵得左右鄰居不堪其擾。阿海弟弟也因為照顧媽媽,而導致腰部扭傷。無奈之餘,只好四處找尋可以照顧媽媽的安養中心。

後來,總算找到可以安置媽媽的機構,但是問題來了:媽媽帳戶存款餘額只剩20幾萬,但安養中心一個月收費就要5萬多元,阿海姊弟先各拿出10萬元當公積金,來支付媽媽的照顧費用,但是這樣也才30萬,五、六個月就燒光了,而姊弟們各自都有家累負擔,根本沒有能力長期分擔每個月多出來近2萬元的負擔。如果媽媽要住上3~5年,甚至10年,3姊弟無法負擔這筆龐大的費用。這時,阿海有了一個打算:是不是只要把媽媽名下的房子拿去貸款,貸出來的錢就可以解決安養中心的費用缺口了?

年紀大了,存款不夠用,可以拿房屋去貸款?

申請一般房貸時,銀行會關注的是:

1.貸款人的行為能力

2.貸款人的還款能力

3.擔保品的價值

銀行會透過這三點,來決定是否放貸與可貸金額。以阿海家的例子來說,媽媽已經84歲,目前無工作能力,申貸後未來沒有還款能力,更何況媽媽目前狀況為失智狀況,並無完全的行為能力,無法完成合法的法律程序,所以是無法以屋主名義取得一般房貸的。

那政府推的以房養老貸款可行嗎?

生活中常聽到的「以房養老」,正式名稱叫做「不動產逆向抵押貸款」,讓長者住在自己的房子裡面,而且每月還會有固定的經濟來源支撐生活,這樣就可以把房屋的資產轉換成退休準備金。簡單來說,就是屋主將持有的房屋設定抵押給銀行,銀行在設定的年限內,每個月撥款給房屋所有權人當作養老金。

評估「以房養老」時,銀行不會將還款能力列入評估,主要的評估重點反而是房屋的地段及價值。不過在阿海的案例中,最大的問題是:如果屋主(媽媽)沒有辦法意識清楚地表達要貸款意願,最終還是無法申辦以房養老。,所以這個案例到最後,還是無法成功貸款。

如果阿海真的需要用房子貸款,就必須幫媽媽申請監護宣告,等監護宣告完成後,監護人就可以為受監護人之利益,管理被監護人的財產。這時,監護人再向銀行提出以房養老的申請,才有機會成功。不過要提醒的是:申請監護宣告時間至少需半年以上,所以沒有辦法馬上解決阿海媽媽養護費用不足的燃眉之急。

有人可能會想:阿海有工作、有還款能力,如果是阿海來當貸款人,用媽媽的房子做抵押擔保貸款,這樣是否可行?這個方法的重點是:如果父母意識清楚,是可以透過這種方法貸款,但是這個方法有個問題,那就是:貸款金額屬貸款申辦人的債務,如果父母身故時,這筆債務不能列入遺產中的負債,就有可能要多繳遺產稅。

此外,繼承遺產時如果無法協議分割,就會以法定應繼分來分配,房子作為遺產,會由3姊弟平均繼承。這時候,阿海是否可以主張這筆債務是照顧媽媽的支出,要求其他兄弟姊妹一起負擔?答案是不行的。依民法第 1114 條中規定,直系血親相互間互負扶養之義務,所以貸款出來照顧父母是子女的孝心,是盡扶養義務,其他兄弟姊妹沒有一定要分擔的義務,所以如果其他兄弟姊妹不想分擔,阿海會無法求償,而是要獨自負擔這筆房貸債務。

這個案例中,阿海媽媽目前已經無完全行為能力,如果阿海拿媽媽的房子去做抵押貸款,不只會有債務問題,還會觸犯違造文書罪,更不用說幫父母賣掉房子變現,當然也不可行!這時阿海突然覺得,雖然擁有一間房子,但是沒有可動用的現金,窘境跟沒有資產的人完全相同!

要如何避免自己窮到只剩房子呢?

因為房價越來越高,每個人購屋的負擔非常重,常出現財務目標排擠效應,很多人為了買房子,只好把一些長期的財務目標往後遞延,最常見的就是退休金規劃。因此,很多購屋族會安慰自己:沒關係,反正到最後我還會有一間房子可以變現,如果我來不及存好退休金,那就把房子賣了變現,這樣就有一筆錢當退休金了。

實務上,當民眾繳完房貸時可能已經60多歲了,已經沒有太多時間再準備退休金,如果身體健康,過著簡樸的生活,靠著勞保與勞退年金,再加上身上的一點存款,初期可能生活還勉強過得去。

但目前平均餘命延長,退休後還會活很久,如果未來物價因為通膨而變得越來越高,或者生病需要比較大額的支出,甚至需要被長期照顧時,不管是送機構或請外籍看護,每個月都要再多支出好幾萬元。如果出現現金不夠用的狀況時,房子真的可以換現金來解決錢不夠用問題嗎?

加上國人不喜歡有負債,通常只會在需要用大錢時才去貸款,而且大部分的人會認為,一旦貸款就會有利息支出,這樣是不好的。所以,國人一旦還完房貸,非到不得已的情況下,通常不會再重新貸款的。

但問題是:當屋主退休後,錢不夠用時才想要貸款,一般房貸就無法申貸了;若年紀大了、意識能力開始出現問題,想要用房子變現更是有難度。最後就會落到有房沒現金,窮到只剩下房子。

累積退休金,一定要布局能夠快速變現的資產

所以,在思考退休金的時候,就要清楚知道哪些財務目標是可以割捨的,哪些財務目標是一定要留下來的。舉例來說,退休金就是一定要留下來的財務目標。另外,人生中可能發生的風險也必須考慮。如果資源有限,有甚麼可行的方法可以完成必要的財務目標?

如果是以購買自用住宅為財務目標,那麼想辦法降低購屋總價、延後購屋時間、充分運用政府政策優惠、增加家庭收入、調整家庭支出等,都是可以考慮的方法,千萬不要把所有的風險都壓在同一個財務目標上。

最後要提醒的是:除了保留緊急預備金外,最好要做好兩個準備:

第一個準備:是保留一定額度「方便變現」的資產。

第二是準備:購買適當的保險,以防風險發生時消耗掉太多好資產。

所以呼籲屆齡退休的人,如果發現自己真的窮得只剩一間房子,就該開始考慮資產變現的可能性,包括在退休前先設定好理財型房貸,等到需要錢的時候再提款,還是評估啟動以房養老,又或是大房換小房,市區換郊區,或賣掉房子搬進養生村等,都需要做好準備,而且儘可能在意識清楚的時候做決定,以免辛苦了一輩子,到最後只剩一間無法運用的房子,不僅造成後代的負擔,還讓自己面臨無錢可用的窘境。如果不了解如何進行財務規劃,一定要尋求合格的財務顧問進行協助,才能讓自己擁有一個美好的退休人生。

作者:陳瑀莘

CFP®國際認證理財規劃顧問

大專盃財富管理競賽輔導顧問暨專案講師

榮獲2013保險信望愛獎優選最佳專業顧問獎

作者:陳瑀莘
作者:陳瑀莘

(責任編輯:葉姿岑)

退休金 以房養老 房貸 資產

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