退休男投資300萬買套房養老「保證10年可收租」僅五年就狂虧出場

隨著高齡化與長壽化的到來，許多人擔心退休後錢不夠，因此會將資金做各種投資，其中不動產為一熱門投資項目。日本一位六旬男子將退職金投入不動產後，不但沒賺錢，還遭遇一筆不小的損失。

日媒報導，住在東京的67歲田中實（化名）60歲退休時領了1800萬日圓（約新台幣360萬元）的退職金，此後他以兼職維持收入，目前則靠每月16萬日圓（約新台幣3.2萬元）的年金生活。比他小4歲的妻子也即將退休。

田中認為雖然還有兼職收入，但與現役時期相比，收入大幅減少。人生無常，必須更加靈活運用資產。他參加了一場不動產投資說明會，被一項吸引人的提案打動。

業務人員建議購入東京都內的新建單身套房，打著的口號是「零麻煩、穩定收入」，提供10年保證租金的包租契約，完全不用擔心空屋。業務還強調遇到通貨膨脹，存款只會貶值，這句話成為打動田中的最後一根稻草。

田中將退職金中的1500萬日圓（約新台幣300萬元）一次付清，購入一間新建單身套房。就像承諾的一樣，前2年每月都能準時收到7萬2000日圓（約新台幣1萬4400元）的租金，他一度鬆了一口氣。

不動產投資蒙塵 賣房停損狂虧幾十萬

然而，投資邁入第3年、合約更新時，惡夢開始了。包租公司寄來一份通知：「由於附近租金行情下跌，下月起保證租金調降為6萬5000日圓（約新台幣1萬3000元）。」

田中氣憤抗議：「這不是說好的嗎？」但對方回如契約書所載，租金調整是法律保障的公司權利。田中只得無奈接受。更雪上加霜的是，物件的管理費與修繕積立金年年上漲，實際收益遠低於原先的預期。

因為收益惡化加上對公司不信任，田中先生在購入5年後決定出售物件。但經過多家不動產公司評估，報價卻出乎意料地低，僅1050萬日圓（約新台幣210萬元），比入手價跌了450萬日圓（約新台幣90萬元）。最終，他只能忍痛賣出。扣除諸多費用，即便加上五年間租金約264萬日圓（約新台幣52.8萬元），最後回到手上的金額不到1300萬日圓（約新台幣260萬元）。當初為了對抗通膨才做的投資，最後資產反而縮水。

買新房當包租公真的保險嗎？

「新建單身套房」與「包租（租金保證）」這種看似安心的組合，其實潛藏著巨大的風險。

第一、新建溢價的陷阱

新建房屋的價格往往含有開發商利潤與廣告行銷費用，約占2至3成。一旦成為中古物件，這部分溢價立即蒸發，房價自然大幅下跌，「新建不會跌價」只是銷售話術。

第二、對包租契約的誤解

許多人聽到「租金保證」，就誤以為在契約期間房租金額完全固定，但這是錯誤的。若在契約中有載明，包租公司在符合一定理由下（例如附近租金行情變動），就有權要求調降租金。

那些「絕不會虧損」、「零麻煩保證安心」的說詞，其實隱藏著制度性的風險。特別是涉及老後資金這種容錯率極低的投資，更需要謹慎，不僅要看清物件的真實價值，也要徹底理解契約中的風險。

根據租寓報導，包租代管常見契約糾紛，曾有過的案例是，因為契約上的條款言詞模糊，事後發現房東與業者之間存在巨大的認知誤差，不僅導致房東損失，也影響了房東對於包租代管業的信任感。在與包租業者簽約時務必詳閱合約書，若雙方就契約內容發生爭執，可向主管機關或消保處申訴。

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