2026-05-06 退休力.理財準備
海外當房東,穩穩賺退休金? 實務經驗者帶你看清各種現實與風險
這幾年,不少即將退休或已退休的族群,開始關注海外房地產,希望透過收租增加穩定現金流。其中,美國市場因為租金水準較高,也成為熱門選項。不過,一位客戶的實際經驗,讓我對這件事有了更深的體會。這位客戶在2022年初,以約24萬美元購入一間紐約州雙層公寓,規劃為上下兩層分租,希望透過租金收入補充未來的退休生活及孫子在美國就學的教育費。三年後,在2025年以31萬美元售出,帳面上看似賺了約7萬美元。但若把整體過程攤開來看,結果並沒有那麼單純。消失的租金:被「固定成本」吞噬的現金流在房屋滿租的情況下,一年租金約為38,400美元,看起來相當不錯。然而,實際入帳的租金只有22,925美元。差距來自於各項必要支出。房產稅與學區稅一年約5,000美元,物業管理費與保險費接近5,000美元,再加上維修費、設備更換等,一年支出約14,000多美元。也就是說,租金收入中,有相當比例在還沒進入口袋前,就已經被固定成本消耗掉。而更大的變數,則來自租客。法律風險:從「收租人」變身「經營者」在持有期間,曾發生房客拖欠租金的情況,必須透過法律程序處理,不僅增加了約1,200美元的律師費,也讓原本預期穩定的租金收入中斷。對於仰賴現金流的投資人而言,這樣的波動其實壓力不小。很多人以為收租是「被動收入」,但在美國,房東更像是在經營一項需要持續管理的事情。離場門檻:被預扣的「流動性危機」房屋以31萬美元成交時,需支付約6%的仲介費,也就是18,600美元。此外,聯邦稅約15%,在交易時會先預扣46,500美元,必須等到隔年報稅後,才可能退回部分金額。換句話說,即使帳面上有獲利,當下可動用的現金卻會明顯減少。最隱形的威脅:外國人的「遺產稅風險」這是多數跨海投資者最容易忽略的致命傷。 美國對非美國籍人士的遺產稅極其不友善。相較於美國公民擁有上千萬美元的免稅額,外國人在美國境內的資產(如這棟房產),其遺產稅免稅額僅有區區 6 萬美元。 換言之,一旦持有者在持有期間發生意外,這棟 31 萬美元的房產扣除免稅額後,剩餘的 25 萬美元會面臨高額的遺產稅。此外,繼承程序必須經過當地法院認證,程序繁雜且耗時,對於遠在台灣的家屬而言,這不僅是經濟負擔,更是處理上的極大挑戰。若事前沒有做好規劃,對家人而言,不僅增加處理負擔,也可能影響資產的順利移轉。這些問題,在投資當下往往不容易被注意到,但對於退休族群來說,卻是不可忽視的一環。整體來看,這筆投資從買入、持有到出售,每一個階段都有成本存在,也都影響最終的報酬。相較之下,台灣的不動產投資結構較為單純,持有期間成本非常低,因此不少人會覺得收租較為穩定,房價這幾年也飆升許多。但在美國,房東不只是資產持有者,更像是需要面對稅務、法律與管理問題的經營者。這並不是說海外房地產不好,而是適合的族群不同。如果具備當地資源,了解制度,也願意投入時間管理,那麼仍然可以作為資產配置的一部分。但如果期待的是退休後能輕鬆收租,則需要更審慎評估。對多數準退休族而言,投資的核心,不只是追求報酬,而是穩定與可預期。而這,往往比報酬率本身更重要。別忽略申報義務:海外所得與遺產稅的潛在風險最後也要特別提醒,對台灣納稅人而言,稅務風險不只發生在美國。台灣採行遺產稅「屬人主義」與全球課稅原則,若持有海外不動產,無論資產位於何處,仍需納入遺產申報範圍。同樣地,海外收取的租金收入,以及出售房屋所產生的利得,也可能涉及海外所得申報。若因不熟悉規定而漏報,一旦被查核,除補稅外,還可能面臨罰鍰。對準退休族而言,提早做好跨國資產與稅務規劃,不僅是保障資產,更是降低未來不確定性的關鍵。