租屋族免稅優惠多！2025年報稅，租金申報變革對房東和房客有何影響？

好友淑真剛從職場退休，除自住房屋外，還擁有兩間位於新北市的房子，一間出租，另一間則借給姪子住。她希望藉由房屋出租，讓退休生活有穩定的收入來源。適逢每年5月的報稅季，聽說2025年度租金申報規定有重大變革，便打電話詢問詳細內容。

租金支出改列「特別扣除額」：最高可扣18萬

今年綜合所得稅申報制度最大的變革，是針對租屋族提供更多免稅優惠，而非針對房東。舉例來說，陳小姐是北漂工作的上班族，單身，年薪80萬元。她在市區租一間套房，每月租金2萬元，一年租金支出共24萬元。過去在列舉扣除額下，她可能因為其他可列舉項目不多，而選擇標準扣除額。但今年新制上路，陳小姐可以申報18萬元的「租金特別扣除額」。

陳小姐原本採標準扣除額，且無其他特別扣除額，應稅所得可能較高。但在新制下，所得總額可以減去標準扣除額(或列舉扣除額)，再減掉18萬元的租金支出（因已達上限）後，再計算稅額。這對陳小姐來說，等於多了好幾千甚至上萬元的「紅包」！

但是租屋族要申報這18萬的租金支出，還需注意符合以下條件：

1. 納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬在我國境內無自有房屋

2. 租屋用於自住，且非供營業或執行業務使用

3. 支付的租金減除接受政府補助的部分才能扣除，每一申報戶上限18萬元

例如陳小姐若申報扶養母親，而母親名下有房屋，即喪失「無自有房屋」資格，導致無法適用租金特別扣除額，整體稅負可能反而上升。因此，報稅前建議先試算評估。

「無自有房屋」認定放寬：這些情況仍可申報扣除

考量到現實生活中可能有些特殊情況，政府放寬了「非自有房屋」的認定。以下幾種情況，即使名下有房，也可能被視為「無自有房屋」而可以申報租金扣除：

1.房子被政府公告要拆遷，或被貼上危險建築標誌。

2.房子毀損嚴重（毀損面積達50%以上），需要修好才能住。

3.繼承來的共有房屋，且納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬持分合計非全部。

4.因為工作、就學或就醫因素，必須在其他地方租房子，而且全家合計只有一間上述三種情況以外的房子（這間房子是自己住，沒有營業）。

5.夫妻分居，各自報稅時，配偶名下的自有房屋。

申報租金支出時檢附的資料

1.房屋的租賃契約書影本

2.支付租金的付款證明影本（例如：轉帳交易明細表、匯款證明或出租人簽收的收據）

3.戶籍證明或「自住且非供營業使用」切結書。

4.符合「非自有房屋」放寬認定的相關證明檔（如果適用）。

房東合法報稅，安心收租有保障！

對於像淑真這樣的包租婆，今年度的綜合所得稅要注意什麼?

1. 租金支出從原先「列舉扣除額」的其中一項，改為列「特別扣除額」，同時提高申報金額，等於鼓勵過去沒有申報租金支出的租屋族，今年度都會申報綜所稅的扣除項目。換言之，房東以往沒有申報租金收入將會被國稅局查核，而且還會被追溯過往漏報並罰款。

2. 所以房東們必須清楚認知到，配合房客申報租金支出是法定義務。根據《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》的規定，房東不可以在租賃契約中約定禁止房客申報租金扣除，更不可以將房東應負擔的稅捐（例如房屋稅、地價稅，或是因出租而產生的綜合所得稅）轉嫁給房客。若租約中有此類條款，該條款是無效的。

如果房東違反這些規定，房客有權向相關單位檢舉。一旦查證屬實，房東不僅可能面臨契約條款無效的後果，還可能被處以最高新臺幣50萬元的罰鍰，並且可以按次處罰。因此，與其冒著觸法的風險，不如大方配合，建立良好的租賃關係。

3. 若租賃期間房客代房東支付修繕費用，這部分要列入房東的租賃收入。舉例來說，房客每月支付租金20,000元，另租賃期間發生修繕費用8,000元，則房東辦理113年度綜合所得稅結算申報，應申報租賃收入248,000元。房東在計算租賃所得時，如能提具必要損耗及費用之證明文件，可核實列報減除，如未能提出相關憑證，可按租賃收入43%計算必要損耗及費用，申報租賃所得141,360元〔(20,000元×12個月+8,000元)×(1-財政部頒定費用率43%)〕。

4. 租金不能明顯「低於行情」，否則有可能被國稅局盯上調整租賃所得，要求補稅。財政部每年會頒訂房屋及土地之「當地一般租金標準」，以新北市為例，若房子位於板橋區，則當地一般租金標準為房屋評定現值之10％及公告土地現值之1.2%之合計數計算。

5. 將房子借給親戚住，沒有收租金，也要報稅!淑真一間房子借給姪子住(非直系親屬)，沒有收租金，若已經辦理公證者，原則上可以免設算租賃收入。但若未辦理公證，或借給他人供營業或執行業務使用，稅捐機關仍可能參考當地一般租金標準，計算租賃所得課稅。

今年度綜合所得稅的租金申報變革，對房東和房客都有影響。對房客來說，租金支出改列「租金特別扣除額」且提高申報額度，可以減輕不少負擔；對房東來說，誠實申報租金收入，才是保障自身權益的長久之計。

作者：劉憶娥

經歷：大學講師、保經公司簽署人、信託公會副組長、科技公司管理部經理、證券公司承銷部經理

專業證照：考試院稅務記帳士、人身及財產保險經紀人、人身及財產保險代理人考試及格、台灣及中國認證理財規劃顧問(CFP®)、美國管理會計師(CMA, CFM)、美國及台灣內部稽核師(CIA)、台灣證券投資分析人員(CSIA)

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