父母名下房產該選擇繼承或贈與？專家教你看懂需稅金計算眉角

李媽媽今年已經92歲，和先生同是大陳義胞，來台生了2男3女，跟先生在胼手胝足在新北市買了一幢小小的透天厝，10多年前老伴也過世。 其餘子女都各自成家，只有未婚的么女小芳和她一同居住互相照顧。

近來認識的老朋友一個個過世，想想自己年事己高，五個孩子中最不放心的，就是沒有結婚的小芳，萬一自己走了，誰來照顧她呢？雖然現在耳聰目明、行動也沒有問題，但是人往往說走就走，也很難預料，考慮到其他孩子都成家、有房子，因此想先把名下的這間房子就給小芳，以免孩子為了爭產而彼此反目成仇。

在住家前面巷子的房子已經開始都更，聽說如果這間房子都更後少說價值3000萬，如果房子都留給小芳，對其他的小孩好像不公平，所以跟小芳說：「隔壁的張媽媽，現在就把房子過戶給兒子，不要讓女兒回家爭產，我想想也有道理。我先把房子過戶給妳，免得我兩腳一蹬，妳4個哥哥姐姐們，叫你搬出去，我也管不著他們。但全部都給妳，也說不過去。畢竟他們都是我的孩子，乾脆妳每個人就給他們100萬好了。」但這番話卻讓下小芳發愁了，如果依照媽媽的意思，她到底需要拿出多少錢？會不會有其他的問題呢？

案例剖析：先看看若依照李媽媽的意思過戶給小芳，需要支付的成本？

除了要支付上面的費用，可能衍生的問題包括：

1.小芳是上班族，而且已經55歲，算是接近退休的年齡，未來是否能繼續工作都還是未知數，也沒有那麼多現金可以支付給兄姐。如果真的把手上現金給出去，不足部份等房屋過戶後再貸款，會面臨到退休後還要支付貸款的狀況，生活費一定出問題。

2.假設李媽媽這幾年生病，需要醫療費及看護費；或者日後小芳退休生活費不足，需要賣房子來來籌措所需費用時，就會依照105年1月1日起開徵的房地合一新制，若小芳是因受贈與取得房屋時，這時候取得成本就是李媽媽贈與時的價值，小芳就會面臨到高額的房地合一稅；若是透過繼承方式取得房屋時，就會以李媽媽取得房屋時間計算，所以仍適用舊制，也就是僅以房屋部份計算財產交易所得稅。

簡單來說，若以現在的市價2000萬售出房屋時，售屋費用30萬元

舊制計算公式：

(房地總售價-取得成本-出售費用)╳〔出售時房屋評定現值 / (出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)〕（2000萬-430萬元-30萬元）X 15萬/（415萬＋15萬）= 53.72萬元計入次年小芳綜合所得稅申報

若小芳稅率12% 只需繳交 53.72萬元 X 12% =6 .44萬

新制的取得成本贈與時價值430萬，售屋成本30萬，依下列不同時間將房屋售出，房地合一的計算如下：

3.李媽媽提早處理房產，可能引發其他子女不滿，萬一日後有病痛，大家都會推給小芳一人處理。

4.兄姐未必認同小芳只要支付一百萬：因為大家都期待都更後的增值，但對小芳來說，只是前一條巷子開始都更，而現在的住家，還沒開始談，是否能都更成功還是未知數。

建議解決方法：

經考慮李媽媽不識字，且年事已高，公証遺囑公証人需要精神鑑定診斷書，最後經律師代筆遺囑，在不違反特留分的狀況下，遺囑內容將自住的房屋分配比例，小芳52%，其餘四名子女各12% ，小芳做為遺囑執行人，可以直接拿遺囑辦理繼承並過戶。

這樣的好處：

1.不需現在支付贈與稅、土地增值稅，及給兄姐補償費。

2.保留萬一李媽媽久病的費用，兄姐願意一同承担或由小芳貸款支付。

3.因為是繼承取得，不論是售屋或是都更，可以用延用舊制，省掉房可觀的房地合一稅。

4.小芳未結婚，身後的法定繼承人為在世的兄姐，兄姐可能會考慮繼承的利益，和小芳維持較好的關係。

台灣即將邁入超高齡化社會，被繼承人往往只有一間自住的房屋，僅有自住的不動產，手上也沒有多餘的現金，看到周邊的朋友漸漸凋零、死後爭產，所以不希望死後子女為了爭產撕破臉，於是越來越多人跟李媽媽一樣，想要在生前規劃並照顧子女的父母越來越多，若沒有全盤的考量，這些事前準備反而是一場巨大的災難。因此，建議尋找合格的CFP國際認證高級理財規劃顧問，依照不同的情況進行通盤考量，提供全方位的建議，避免掉日後的紛爭。

責任編輯：辜子桓

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