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父母名下房產該選擇繼承或贈與?專家教你看懂需稅金計算眉角

台灣理財規劃產業發展促進會


示意圖/ingimage

聽健康

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李媽媽今年已經92歲,和先生同是大陳義胞,來台生了2男3女,跟先生在胼手胝足在新北市買了一幢小小的透天厝,10多年前老伴也過世。 其餘子女都各自成家,只有未婚的么女小芳和她一同居住互相照顧。

近來認識的老朋友一個個過世,想想自己年事己高,五個孩子中最不放心的,就是沒有結婚的小芳,萬一自己走了,誰來照顧她呢?雖然現在耳聰目明、行動也沒有問題,但是人往往說走就走,也很難預料,考慮到其他孩子都成家、有房子,因此想先把名下的這間房子就給小芳,以免孩子為了爭產而彼此反目成仇。

在住家前面巷子的房子已經開始都更,聽說如果這間房子都更後少說價值3000萬,如果房子都留給小芳,對其他的小孩好像不公平,所以跟小芳說:「隔壁的張媽媽,現在就把房子過戶給兒子,不要讓女兒回家爭產,我想想也有道理。我先把房子過戶給妳,免得我兩腳一蹬,妳4個哥哥姐姐們,叫你搬出去,我也管不著他們。但全部都給妳,也說不過去。畢竟他們都是我的孩子,乾脆妳每個人就給他們100萬好了。」但這番話卻讓下小芳發愁了,如果依照媽媽的意思,她到底需要拿出多少錢?會不會有其他的問題呢?

<br />製圖/林又旻

製圖/林又旻

案例剖析:先看看若依照李媽媽的意思過戶給小芳,需要支付的成本?

<br />製圖/林又旻

製圖/林又旻

除了要支付上面的費用,可能衍生的問題包括:

1.小芳是上班族,而且已經55歲,算是接近退休的年齡,未來是否能繼續工作都還是未知數,也沒有那麼多現金可以支付給兄姐。如果真的把手上現金給出去,不足部份等房屋過戶後再貸款,會面臨到退休後還要支付貸款的狀況,生活費一定出問題。

2.假設李媽媽這幾年生病,需要醫療費及看護費;或者日後小芳退休生活費不足,需要賣房子來來籌措所需費用時,就會依照105年1月1日起開徵的房地合一新制,若小芳是因受贈與取得房屋時,這時候取得成本就是李媽媽贈與時的價值,小芳就會面臨到高額的房地合一稅;若是透過繼承方式取得房屋時,就會以李媽媽取得房屋時間計算,所以仍適用舊制,也就是僅以房屋部份計算財產交易所得稅。

簡單來說,若以現在的市價2000萬售出房屋時,售屋費用30萬元

舊制計算公式:

(房地總售價-取得成本-出售費用)╳〔出售時房屋評定現值 / (出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)〕(2000萬-430萬元-30萬元)X 15萬/(415萬+15萬)= 53.72萬元計入次年小芳綜合所得稅申報

若小芳稅率12% 只需繳交 53.72萬元 X 12% =6 .44萬

新制的取得成本贈與時價值430萬,售屋成本30萬,依下列不同時間將房屋售出,房地合一的計算如下:

<br />製圖/林又旻

製圖/林又旻

3.李媽媽提早處理房產,可能引發其他子女不滿,萬一日後有病痛,大家都會推給小芳一人處理。

4.兄姐未必認同小芳只要支付一百萬:因為大家都期待都更後的增值,但對小芳來說,只是前一條巷子開始都更,而現在的住家,還沒開始談,是否能都更成功還是未知數。

建議解決方法:

經考慮李媽媽不識字,且年事已高,公証遺囑公証人需要精神鑑定診斷書,最後經律師代筆遺囑,在不違反特留分的狀況下,遺囑內容將自住的房屋分配比例,小芳52%,其餘四名子女各12% ,小芳做為遺囑執行人,可以直接拿遺囑辦理繼承並過戶。

這樣的好處:

1.不需現在支付贈與稅、土地增值稅,及給兄姐補償費。

2.保留萬一李媽媽久病的費用,兄姐願意一同承担或由小芳貸款支付。

3.因為是繼承取得,不論是售屋或是都更,可以用延用舊制,省掉房可觀的房地合一稅。

4.小芳未結婚,身後的法定繼承人為在世的兄姐,兄姐可能會考慮繼承的利益,和小芳維持較好的關係。

台灣即將邁入超高齡化社會,被繼承人往往只有一間自住的房屋,僅有自住的不動產,手上也沒有多餘的現金,看到周邊的朋友漸漸凋零、死後爭產,所以不希望死後子女為了爭產撕破臉,於是越來越多人跟李媽媽一樣,想要在生前規劃並照顧子女的父母越來越多,若沒有全盤的考量,這些事前準備反而是一場巨大的災難。因此,建議尋找合格的CFP國際認證高級理財規劃顧問,依照不同的情況進行通盤考量,提供全方位的建議,避免掉日後的紛爭。

責任編輯:辜子桓

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