2019-12-14 橘世代.好野橘
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2019-12-14 橘世代.好野橘
利率最多高出1倍 以房養老前要精打細算
以房養老是銀行推出的商業型貸款，無論是採取「傳統型」平均逐月撥款，或是不動用就不計息的「循環型」養老方式，既然是貸款，就得付利息，但各銀行以房養老的利息較一般房貸高出許多，最多甚至高出1倍，而且是採取機動計息，想要安心度過人生下半場，務必要仔細精算。利率攸關能領多少專家表示，以房養老是按月撥款，貸款金額逐月往上累積，要給銀行的利息初期可能不會痛，但逐月會愈付愈多，每月所領到的生活費也會愈來愈薄，直至利息收取上限，才不再直接扣利改為記帳，但等貸款期限到了或是申辦人往生，最終還是要結清。目前市場上以房養老貸款利息最低1.85％，最高達3.5%，對比目前5大行庫新承作房貸利率平均僅1.615％，以房養老貸款的利率的確比較貴，最多甚至高出1倍。同樣是用房子做為抵押，為什麼以房養老利率這麼高？央行解釋，一般房貸隨貸款期間增加，借款人負債金額會愈來愈少，銀行風險也愈來愈小，以房養老貸款正好相反，貸款金額及風險會隨著貸款期間增加而遞增。所謂的風險包括：壽命不確定性風險、利率風險、房屋跌價風險及授信風險。除風險外，土地銀行解釋，以房養老的貸後管理較一般貸款繁瑣，使銀行放款成本增加。永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，以房養老貸款有配合政府政策的性質，雖然萬一繼承人不願還款，銀行可以拍賣房子，但處理起來繁瑣又耗時，相對成本較高。注意利率變動風險以房養老貸款採取機動計息，也就是利率會隨著市場變動，若升息或降息，貸款利率將隨著調整。升息使借款人利息負擔增加，實取生活費減少，可能「錢不夠用」影響生活品質，但相對的，降息時借款人可減少利息負擔，實取生活費增加。有何辦法降低利率？銀行：有協商空間銀行表示，利率得視擔保品的區位、借款成數、往來貢獻度及財力狀況等因素個案考量，分別酌予優惠。目前各家承作的以房養老方案，土銀推出的「核貸金額未逾認定價5成，利息得採全數掛帳」，利息相對較同業低許多，且因利息全數掛帳，每月實取生活費較多且固定，頗受客戶青睞。房仲：機會不大銀行雖表示有協商空間，永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，有以房養老需求的長輩，多已退休沒收入，且手邊幾乎沒有多餘的現金，也無子女提供孝親，很難提出除了房子以外的條件，來向銀行爭取較低的利率。除非是銀行老客戶，否則機會不大。他表示，銀行開辦以房養老的時間還不夠久，未來需求可能愈來愈大，銀行承作的經驗愈來愈多，更能掌握各種風險，或許未來利率談判的空間會比較大。現階段想要便宜，可留意有些銀行為配合政策或爭取業務，會推出優惠方案，可以趁促銷優惠時申辦。-*-【以房養老解惑全攻略系列7】。有錢拿、有房住 牢記1件事 以房養老不吃虧。以房養老若鑑價低、月領少 不如直接把房賣了。南部房子不值錢？以房養老也有城鄉差距【以房養老解惑全攻略系列6】。用信託留房養老 包租婆另一選擇。看護費、住安養院…都從你的租金付【以房養老解惑全攻略系列5】。銀行建議：以房養老房子價值超過貸款 繼承較有利。搞清楚8大疑問 以房養老繼承免負債【以房養老解惑全攻略系列4】。利率最多高出1倍 以房養老前要精打細算。未來想要以房養老該怎麼做？4守則不可不知。粉刷、裝修未必有用 選對區段才能提高房子「貸相」看更多報導：《以房養老可靠嗎？像長照照顧一輩子》 好 野 橘 社團來囉！ 人生下半場，如何活得比現在更好？最基本的準備就是：安穩財務！【好野橘社團】以40後步入熟齡者的橘世代需求出發，創立社團平台提供熟齡理財計畫，讓大家在此輕鬆談錢、安穩財富，打造橘世代退休現金流！【立刻加入好野橘】
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2019-12-07 橘世代.好野橘
房屋價值低能申請嗎？「公益型以房養老」14QA解惑
伊甸基金會推出公益型以房養老方案，許多民眾對這個既可換照顧、又可做公益的方案感到好奇，記者訪談伊甸基金會，為民眾提出的14大疑惑解惑。Q1：和銀行最大的不同？A：伊甸的方案叫「附負擔捐贈以房養老服務辦法」，和銀行方案最大的不同是，必須在簽約時，就將房子捐贈給伊甸，伊甸會依當事人需求提供照顧及關懷服務，包括身後的禮儀、形式。Q2：簽約內容是可視當事人需求議定的嗎？A：是，可視當事人需要，與其簽訂「照顧服務內容」，建議當事人最好事前理出個人需求清單。Q3：為何要在生前就要完成捐贈？A：因財產捐贈涉及繼承，所以須在生前就完成捐贈，避免繼承人會出面要求「特留分」（為避免遺產獨留給某子女，法律會強制被繼承人必須保留一小部分財產給每個法定繼承人）。Q4：我捐贈我的房子，只能照顧我自己嗎？A：不一定。捐贈房子後，照顧的對象除了自己，另也有配偶或血親親屬的選擇。Q5：捐贈的贈與稅誰負擔？房屋過戶的費用誰付？A：捐贈房屋者。移轉登記稅費由申請者負擔，簽約公證費則由伊甸負擔。Q6：受照顧者有什麼條件嗎？A：必須是獨居台灣且無人照顧者，而且要設籍並實際居住滿6個月以上，也無受監護宣告者。另有年齡的限制如下：1.年滿65歲以上一般民眾2.年滿55歲以上山地原住民3.年滿50歲以上身心障礙者Q7：每個月撥付的生活費怎麼算？有沒有最低金額？A：伊甸會以「房屋鑑價金額」，扣除「相關費用」後，再除以參照當期政府公布最新的「國民生命表」得到的受照顧者的「平均餘命」，試算出每個月撥付生活費金額。並無每月應撥付最低金額的規定。Q8：什麼是「相關費用」？有哪些項目會扣款？A：每月生活費試算中，扣除的「相關費用」包含：1.不動產移轉的稅負：依不動產條件而有不同2.關懷經理人費用：每月約1300～1400元（視物價波動微調）3.身後事處理費用：依受照顧者指示辦理以現有個案為例，受照顧者75歲，房屋鑑價為490萬，扣掉不動產移轉稅負約10萬元，贈與稅0元，關懷經理費為1365元，月領30998元。但未來個案每月領取金額，會與現有個案不同。個案是否居住在捐贈標的，都會是未來審議時，決定每月金額的計算因素。Q9：若住了一段時間，房子需要整修，費用誰負擔？A：在完成所有權移轉登記後，若捐贈的房子有修繕之需求，伊甸可在通知受照顧者後修繕，該筆修繕費用由受照顧者負擔。Q10：安老期間身體退化需要看護，伊甸會如何處理？A：伊甸會視當事人的體況與需要，媒合所需服務，受照顧者必須支用領取到的生活費，負擔所採購的服務費用。如須辦理入住機構或申請照顧人員，關懷經理人會協助辦理，並對服務品質做督導。Q11：如果後來想住養老村，或是必須到養護中心接受更全面照顧，房子怎麼辦？A：照顧者離開捐贈房屋超過半年以上，或同意不再繼續居住，房子的使用權將回歸伊甸，伊甸會將房子出租、出售或做為愛心棧等活化使用。Q12：屋齡有什麼限制嗎？A：屋齡無限制，但請專業人士為房屋鑑價時，屋齡是影響房產價值的因素之一。但地區有限制，目前僅限台灣本島可申請。Q13：房屋價值很低，也可申請嗎？有無門檻限制？A：房屋價值愈低，每月生活費金額也愈低，申請者應優先考慮是否能滿足生活所需，如符合中低收入戶資格，建議申請社會福利的補助資源為優先。若房屋已經抵押，或是產權不是單獨持有，都無法申請。Q14：如果我有興趣，要如何詢問？A：可透過電話洽詢：02-2230-6670分機3203徵求「以房養老」疑惑，我來解 !以房養老政策開辦4年，專家觀察，台灣的文化對此政策存在著「又期待又怕受傷害」的心情。你也曾想過用房子「安老」，但對以房養老政策存有擔心與困惑嗎？我們將在日後的《橘世代周報》中，針對提問訪談專家及達人，推出實用系列報導。來信請寄：dotty.chang@udngroup.com。-*-【以房養老解惑全攻略系列3】。唯一非銀行提供的「以房養老」換照顧又可做公益。陳家父女間的牽掛 促成伊甸以房養老最後一哩路。房屋價值低能申請嗎？「公益型以房養老」14QA解惑【以房養老解惑全攻略系列2】。以房養老划算嗎？ 留意銀行不會說的4件事。嬰兒潮世代「窮得只剩下房」張金鶚最想捐房換照護。貸款期間失智怎麼辦？破解以房養老12個大哉問【以房養老解惑全攻略系列1】。以房養老可靠嗎？像長照照顧一輩子。65歲擁1800萬元房 至少月領2.4萬。申辦前搞清2誤解、4疑問 房子才不會變銀行的 好 野 橘 社團來囉！ 人生下半場，如何活得比現在更好？最基本的準備就是：安穩財務！【好野橘社團】以40後步入熟齡者的橘世代需求出發，創立社團平台提供熟齡理財計畫，讓大家在此輕鬆談錢、安穩財富，打造橘世代退休現金流！【立刻加入好野橘】
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2019-12-07 橘世代.好野橘
唯一非銀行提供的「以房養老」換照顧又可做公益
76歲的木阿姨（化名）現住桃園，女兒長期居住在國外，107年2月，木阿姨和伊甸基金會簽約「以房養老」，將名下的房子捐贈伊甸，而伊甸承諾照顧她直到身故。目前木阿姨每月除會收到依房屋鑑價撥付的生活費外，還會有8次訪視、就醫陪伴。推動「以房養老」的政大退休教授張金鶚之前受訪時曾直言，他心中最理想就是這種「社會照護」方案，並指這一方案是台灣獨特的在地文化，衍生出的獨有方案。可換晚年服務 甚至做公益目前國內的以房養老方案都由銀行提供，伊甸是唯一非銀行單位。伊甸的以房養老，重點在於養老的選項不僅是「拿房子抵押換生活零用金」，還可以換取晚年的服務和照顧，甚至做公益。伊甸基金會推這個服務源於民國92年，一位72歲的郭老先生找上伊甸，沒有子女的他，希望將房子捐贈給伊甸，但要求在他身故前，保有房子使用權，當他生活無法自理時，由伊甸照顧。就醫請看護 伊甸人員陪同伊甸接受了捐贈，照顧陪伴郭老先生8年，其間伊甸除了定期面訪和電訪，郭老先生需要就醫住院、請看護，或一度轉住養老院，都由伊甸人員陪同。郭老先生辭世後，伊甸把老先生捐贈位於南海路的房子，轉做愛心棧，提供偏遠地區重症病患北上就醫時的住宿。在台灣還沒有開始推行以房養老政策時，伊甸基金會因為和郭老先生的這段故事，成為早期推動以房養老政策的倡議者之一。作為一個傳統社福組織，不以獲利為目的也不熟悉房產，伊甸基金會內部對於「要不要做以房養老？想要提供高齡社會什麼不同服務？」經過許多討論與溝通。10月 以房養老服務啟動了郭老先生的案例事隔多年後，伊甸在去年接下木阿姨的服務案，並在今年10月，通過「附負擔捐贈以房養老服務辦法」，正式啟動伊甸的以房養老服務。伊甸的方案 並非人人適合伊甸推出的以房養老方案也並非人人適合，基金會「陳光紀念基金」處長彭舒凡解釋，在貧窮線下的老人家，通常不會有不動產，即便有，房屋價值也不一定適合申請以房養老，這樣的老人家，比較適合其他社會福利補助的照顧。伊甸公益型的以房養老，最適合「窮得只剩下房子」、手邊沒有多餘的錢，但是年邁後身體需要照顧的這群人。「我們期待做出跟銀行不一樣的以房養老」，彭舒凡說，很多老人家在生命的終點時，希望的不僅是溫飽有房住，更是熟悉的環境、信任的陪伴，這就是伊甸可提供不同於銀行的養老服務。專家提醒申辦留意5件事1.受照顧者要負擔房屋捐贈的贈與稅。2.居住期間若房子需整修，費用由受照顧者負擔。3.銀行抵押型以房養老每月給付有最低額保障，伊甸沒有。4.安養期間若因故住進養護中心，費用由受照顧者每月零用金支付。5.伊甸方案規定受照顧者離開捐贈房半年以上，使用權將回歸伊甸，房子可能移做他用，為免發生住進養護中心超過半年無法返回續住狀況，建議在簽約前先和伊甸談妥條件。什麼樣的人適合伊甸提出的以房養老？1.無子女繼承房產（或子女無意繼承房產者）2.重視陪伴照顧與長照服務更甚於大筆現金可支用3.希望房產可以在身故後作為公益使用-*-【以房養老解惑全攻略系列3】。唯一非銀行提供的「以房養老」換照顧又可做公益。陳家父女間的牽掛 促成伊甸以房養老最後一哩路。房屋價值低能申請嗎？「公益型以房養老」14QA解惑【以房養老解惑全攻略系列2】。以房養老划算嗎？ 留意銀行不會說的4件事。嬰兒潮世代「窮得只剩下房」張金鶚最想捐房換照護。貸款期間失智怎麼辦？破解以房養老12個大哉問【以房養老解惑全攻略系列1】。以房養老可靠嗎？像長照照顧一輩子。65歲擁1800萬元房 至少月領2.4萬。申辦前搞清2誤解、4疑問 房子才不會變銀行的
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2019-12-03 橘世代.好心橘
一周近千個麵包 共同加入「惜食」大作戰
67歲新竹前市長蔡仁堅現任新竹市食來運轉協會理事長，搶救剩食，「從小阿公就教導我們飯碗裡不能留下任何飯粒或菜渣，所以我非常惜食」，目前全新竹縣市共21個麵包坊或工作室加入蔡仁堅搶救剩食的行列，並提供17個受贈單位，包括有需要的大學生。「惜食」是蔡仁堅從小養成的習慣，8年前到上海訪友，發現友人店打烊後會開車奔馳於3處店面收集剩餘麵包，當晚或隔天早上發送給需要的人，當他看到友人的做法，他才發現，原來「麵包也可以不必浪費同時又能助人」。2015年奧地利籍顧孚佑發起搶救剩食的活動，串連清大水木書苑負責人蘇志弘及蔡仁堅，2016年成立新竹市食來運轉協會，先從媒合剩餘熟食做起，民眾辦喜宴前先告知，由協會媒合需要的社福單位，喜宴一結束就打包分送。蔡仁堅想起上海那段經驗，著手轉送即期麵包，目前已有21個麵包坊或工作室參加，協會每兩天派人回收一次，每次有300至320個麵包，一周下來有近千個麵包，提供給清大等17個受贈單位。蔡仁堅說，偶爾也會有小型麵包工作室自行送來麵包，還有竹北店家親自送來，年底他都會親自到每個麵包店道謝，也發現不少感人故事。有家麵包店老闆因年少不懂事，入監服刑在獄中學了烘焙手藝，出獄後就靠著烘焙麵包自力更生，雖然出獄後仍得面對一些風言風語，但這家店的老板仍堅持繼續做麵包，還不藏私與蔡仁堅分享現在店面生意興隆的秘訣。還有一對夫婦，過去在屏東經營農業，嘗盡苦頭後鎩羽而歸，但他們沒有氣餒，夫妻倆想到都愛吃麵包，便特地到日本麵包學校拜師學藝，學成歸國後一起經營麵包店，也投入愛心行列。協會在新竹市建功一路49巷14號，每周一、三、五志工們會將分裝好的麵包轉送給受助的社福團體，如有多出的麵包則讓在地方居民「用肚皮救地球」，有需要的民眾只要投入一塊錢就能拿兩個麵包。志工說，曾有名家住南部、但在新竹念大學的學生，畢業後尚未找到正職工作，生活費不夠，餓了兩天終於受不了，輾轉得知協會地址上門求助，志工心疼地快要掉下淚來，趕緊拿了幾個麵包及乾糧給她，蔡仁堅呼籲有需要食物居民，不要客氣，歡迎來領取。立即加入粉絲專頁！「橘世代」一個專屬於50後世代的舞台。在這裡你可以做好準備，迎接精彩第二人生！>>>立即加入
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2019-11-23 橘世代.好野橘
以房養老划算嗎？ 留意銀行不會說的4件事
想要申辦「以房養老」嗎？銀行鼓吹用手中不動產，打造更好的退休生活，聽起來是個多贏方案，但並非人人適合。台北市前副市長、政大地政系退休教授張金鶚，可說是推「以房養老」的元老級人物。他善意提醒民眾，根據他多年經驗發現，有4件事銀行不會告知借款人，想要申辦的民眾要留意。1.貸款金額對屋主無優勢，不適合短時間內需要高現金者張金鶚說，比起售屋拿到一整筆錢養老，以房養老每個月可以支用的金額會少很多。主因是「以房養老」方案，銀行要承擔利率的變動、房價的浮動、屋主壽命延長的風險等等，往往在估價及核貸時會趨於保守，最高7成，很多只核5成。也就是說，當房屋價值2千萬，可能只能核貸1000萬到1400萬的價值。提醒：以房養老最適合的對象是，想要在宅安老，身邊也有些退休金，銀行核貸後的每月撥款，只能當補貼退休族的零用錢。2.每月領到的費用會逐月減少，記得把未來30年生活費納入評估以房養老從第2個月起，就必須支付利息，領到的錢是「貸款金額扣掉利息」，因貸款採月付，金額每月累計，應還利息每月都會增加，所以你領到錢會一個月比一個月少。提醒：各銀行產品差異化愈來愈大，為了不要讓30年後的生活費，被貸款利息及通貨膨脹吃掉，在一開始詢問銀行時，就請他列出未來30年每個月的貸款金額、利息、實領金額，方便評估。3.你可以為房子提高價值張金鶚表示，以房養老每月領到多少錢，有3個決定因素，1.房子估價價值；2.銀行貸款成數；3.利率。利率是固定的，但是房屋估價的價值與貸款成數並非不可變。提醒：申辦前，請粉刷你的房子，就像一般人要租屋或售屋前，都會把房子稍加整理，以求租賣好價錢。4.貨比三家，開辦年數久的經驗也相對多目前政府並無提供諮詢的平台及服務，所以想要申辦的民眾必須自己到各家銀行詢問、比較後做決定。提醒：在政府還未提供第三方的諮詢服務前，多方比較絕對是必需功課，但是若方案看起來不相上下呢？張金鶚說，辦理方案愈久的銀行經驗愈豐富，也會相對可靠。【以房養老解惑全攻略系列3】。唯一非銀行提供的「以房養老」換照顧又可做公益。陳家父女間的牽掛 促成伊甸以房養老最後一哩路。房屋價值低能申請嗎？「公益型以房養老」14QA解惑【以房養老解惑全攻略系列2】。以房養老划算嗎？ 留意銀行不會說的4件事。嬰兒潮世代「窮得只剩下房」張金鶚最想捐房換照護。貸款期間失智怎麼辦？破解以房養老12個大哉問【以房養老解惑全攻略系列1】。以房養老可靠嗎？像長照照顧一輩子。65歲擁1800萬元房 至少月領2.4萬。申辦前搞清2誤解、4疑問 房子才不會變銀行的
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