2020-05-12 橘世代.好野橘
存了一輩子只剩下一間房 3種方式打造「退休穩定現金流」
許多人退休時沒有足夠的現金流,只有一間自己住的房子,如何活化不動產,為自己創造退休金?「以房養老」、「房屋貸款」、「房屋出租」,哪種必較好?CFP國際認證理財規劃顧問吳士賢認為,銀髮族理財的前提是為了經營退休生活、讓生活開銷免於煩惱,以這為出發點來比較三者的差異:一、 以房養老以房養老對銀髮族經營退休生活有兩大好處:1.對貸款人來講:每個月有現金流入,生活經費有著落,且不用擔心還款問題。以房養老就像勞保年金一樣,銀行會每個月撥款到戶頭,撥款金額裡已直接扣除利息,到貸款期滿或貸款人身故前,可以不用擔心還款問題。 2.對繼承人來講:可以選擇對自己較有利的方式。當「以房養老族」天年已到時,繼承人可以選擇是否要繼承。如果要繼承,便需要把貸款和利息還清;如果不繼承,則交由銀行拍賣,拍賣價金扣除貸款本息後,如果還有剩餘會還給繼承人,如果不足時則可以拋棄繼承。A.房價沒有下跌時:舉例來說,假設房屋的銀行鑑價是1000萬元,用以房養老貸到700萬元,在房價不變的情況下,期滿後貸款本金加利息若是800萬元,1000萬扣掉800萬,還有殘值200萬元可以留給繼承人。B.房價下跌時:假設房價下跌的情況下,繼承人則可以選擇不還貸款與利息,將房屋交由銀行拍賣,即使拍賣金額不足以清償貸款本利,繼承人可以選擇拋棄繼承,無須還款。吳士賢指出,也因為銀行要承擔房價下跌的風險,因此貸款成數通常不會超過7成,就是要預留3成空間的跌價風險。二、房屋貸款和「以房養老」最大的差別是,房屋貸款是一次性領出,但每個月都有攤還本金的壓力,與原本希望每個月增加可用資金的出發點不同。此外,吳士賢也提醒,房屋貸款一次性的大筆金額,可能有幾個風險:1.一大筆錢在身邊,可能被詐騙的風險2.資金運用不當可能造成虧損,影響退休可用資金3.無法規律性花費,就無法確定這筆資金可以使用多久三、房屋出租房屋出租和「以房養老」貸款最大的差別是,是無法「自宅養老」。吳士賢也提醒,用出租活化不動產要考慮兩個問題:1.管理問題:隨著年紀越來越大,是否有能力去管理房子修繕問題、房客問題?2.居住問題:若果只有一間房子,出租後會面臨沒有地方住的問題 因此,出租房子賺取租金收入,較適用於擁有兩間以上不動產的退休族,同時這樣的退休族選擇也多很多,例如房屋出租的同時,也一樣可申請以房養老。【投資理財精選閱讀↘↘↘】。有房有車才是人生勝利組? 有錢人才不這麼想。布局房產好退休? 選對基金勝當包租公 好 野 橘 社團來囉! 【歡迎加入】人生下半場,如何活得比現在更好?最基本的準備就是:安穩財務!【好野橘社團】以40後步入熟齡者的橘世代需求出發,創立社團平台提供熟齡理財計畫,讓大家在此輕鬆談錢、安穩財富,打造橘世代退休現金流!【立刻加入好野橘】