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收租店面想分給女兒,該在生前贈與還是留遺囑?4種稅試算完再決定!

台灣理財規劃產業發展促進會

不動產的獨特性,每個物件都是不同的,若要用遺囑做到完全公平的分配,實在是太困難了。
不動產的獨特性,每個物件都是不同的,若要用遺囑做到完全公平的分配,實在是太困難了。
示意圖/聯合報系資料照片

聽健康

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曾媽媽近期跟朋友聊起退休規劃,大家都頗有感慨,擔心的問題也各有不同,好友們都認同洪蘭教授提到的,老後三寶「老友、老伴、老本」當中,「老本」最重要,因為有錢,老了才不會惹人嫌,長壽才有意義。但是曾媽媽心中有一個擔心,如果把錢全部都留在身邊,當有一天開開心心去跟上帝喝咖啡時,子女會因為爭產而感情破裂,不相往來。尤其是不動產的獨特性,每個物件都是不同的,若要用遺囑做到完全公平的分配,實在太困難了。

生前贈與不動產,重重稅務如何解?

於是,曾媽媽仍然決定要將名下兩間收租的店面在生前贈與給兩個女兒,在經過了解之後,曾媽媽得知原來在生前贈與店面不但要繳交贈與稅,還須要繳高額的土地增值稅,未來如果女兒出售還會面臨高額的房地合一稅,算一算實在很心疼,只好向擁有不動產稅務專業的財務顧問請教,有甚麼方法可以合法節稅又能達到生前傳承的目的呢?

不動產傳承面臨的4種稅務

顧問告訴曾媽媽,不動產如果要傳承給下一代,移轉時會有土地增值稅、契稅、遺產及贈與稅,如果出售不動產有獲利時,則須依照所得稅的規定課徵財產交易所得或房地合一稅 :

1.土地增值稅

土地增值稅係將現在的土地公告現值減去原地價,扣除地主投入勞力資本改良的費用,計算出土地漲價總數額,所以土地持有期間越長、土地面積越大,在出售或贈與時,可能會有很高額的土地增值稅要繳,所以是需要優先考量的移轉成本。(試算土地增值稅:財政部稅務入口網/線上服務/線上稅務試算/土地增值稅試算)

生前移轉時,土地增值稅在自用住宅有10%的優惠稅率,應好好善用,有機會將最高40%稅率降低至10%,節省四分之三的土地增值稅。若是死後繼承,由於繼承移轉的土地免課土地增值稅,就可以節省下一筆可觀的稅金,日後若子女將繼承得來的土地賣掉,土地的漲價總數額會以繼承開始時計算,相對能降低出售時土地增值稅,所以常聽說不動產用繼承較為節稅,就是這個原因。

2.契稅

不動產因買賣、承典、交換、贈與、分割、占有,都需要繳交契稅,簡單來說,誰取得這筆不動產,誰就要繳交契稅,所以子女跟父母買房,或是受贈而來的房子,都是子女要繳交契稅。契稅是以房屋現值乘以稅率計算,如果是一般的買賣或贈與,契稅稅率都是6%,並且要在契約成立起三十日內申報,想要了解契稅金額可以透過下列方式 :

1. 向稅務機關申請「稅籍證明」,上面登記的「房屋現值」乘上稅率,就可以得知應納稅額。

2. 房屋所有權人用自然人憑證、工商憑證或以註冊的健保卡,可以透過線上查詢。( 財政部稅務入口網/線上服務/線上查調/查調申請 https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw103w?taxType=10&token=-5775733353674344836 )

3.遺產及贈與稅

依照遺產及贈與稅法的規定,動產、不動產及有價值的權利在移轉時,都應依法申報納稅,所以在評估贈與和繼承時,要一併計算贈與稅或遺產稅,其中贈與稅的免稅額是以每人每年計算,較容易計算,如果是遺產稅就要按照全部遺產來評估,相對複雜許多。若是不動產要以買賣的方式移轉,就免繳納遺產及贈與稅,但二等親以內親屬間以「買賣」方式移轉房地,因為涉及遺產贈與稅及房地合一稅的申報,若有短報、漏報或是「假買賣,真贈與」的情況,將是重點查核的對象,因此務必要謹慎誠實申報。

4.房地合一稅

出售104年12月31日以前取得且持有期間超過2年之房地,就是俗稱的舊制。在舊制不動產交易課稅時,土地是課徵土地增值稅,不列入綜合所得稅課稅範圍,僅在房屋部分計算財產交易所得,但房屋會隨著時間折舊,土地則因稀有性而大幅增值,故產生租稅不公的情況。

房地合一稅就是在此背景條件下因應而生,希望能夠落實租稅公平,若出售105年1月1日後取得的房地,適用新制房地合一稅,需在完成所有權移轉登記日之次日起算30日內提出申報,不會統一在所得稅報稅月徵收,其相關規定是在綜合所得稅當中,所以房地合一稅仍是所得稅的一種。

房地合一稅在不動產傳承時,到底應如何評估 ? 不同的移轉方式,會影響「取得成本」的認定,如果是贈與或繼承,取得成本會以受贈或繼承時計算遺產及贈與稅的價值來認定,這個金額相對較低,若是買賣,則可以用買賣時的取得成本來認定,未來在計算出售房地所得時,能夠大幅降低所得金額。

簡單舉例說明 : 市價2000萬的房地,若是繼承或受贈取得,則課稅價值可能只有500萬,雖然節省了遺產贈與稅,但子女未來出售時,假設仍以2000萬出售,依照房地合一稅計算,視同獲利1500萬 ( 2000萬交易價格 - 500萬取得成本 = 1500萬所得 ),若以現在最高稅率45%來計算,要繳交高達675萬的房地合一所得稅。

稅目試算後還需全盤考量 找出最理想贈予方式

以上四種稅規定在「平均地權條例」、「契稅條例」、「遺產及贈與稅法」、「綜合所得稅」等不同的稅法當中,如果再加上繼承時須考量的「民法」中應繼分、特留分、夫妻剩餘財產差額分配請求權的應用,確實是相當的複雜。最後顧問建議曾媽媽仍應將以上每一項稅目進行試算,考量是否有機會適用優惠稅率;同時評估該不動產未來可能變動的情況,甚至考慮受贈子女的婚姻狀況,來決定是生前贈與、買賣或是死後繼承、分配,才是比較完整的不動產移轉規劃評估。畢竟不動產金額都不小,移轉時要繳交的稅金動輒數十萬數百萬,得先仔細評估,以免因小失大。

楊馥瑄
楊馥瑄
作者:楊馥瑄

經歷:

TFPA台灣理財規劃產業發展促進會理事
樂學網[理財觀念實務班]講師
理財周刊線上直播課程講師
Smart智富月刊保單評選委員
政治大學壽險經營管理碩士學分班
台灣大學高階財富管理研究班
壽險公會表揚全國最佳績優外勤人員(2006)

專業證照:

CFP®國際認證高級理財規劃顧問
信託業業務人員信託業務專業測驗合格
投信投顧相關法規乙科測驗合格
人身保險業務員銷售外幣收
付非投資型保險商品測驗合格
投資型保險商品業務員資格測驗合格
財產保險業務員資格測驗合格
人身保險業務員資格測驗合格

(責任編輯葉姿岑)

遺產稅 財產 生前贈與 遺囑 繼承移轉

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