2026-01-23 退休力.理財準備
想省遺產稅,但房地合一稅卻可能十倍奉還!熟齡族必學資產配置6重點
上週有位陳阿姨帶著女兒來諮詢,陳阿姨提到先生3個多月前突然身故,日前已完成遺產稅申報,遺產稅繳了200多萬,這讓陳阿姨覺得自己應該針對未來的遺產稅提早規畫。陳阿姨詢問以她目前的資產應該如何規畫?中高資產族群如何做資產規畫?陳阿姨今年70歲,有1個兒子,2個女兒,目前的資產狀況如下:1.一間公寓目前陳阿姨自住2.一間公寓目前兒子全家住在裡面3.存款約5000萬4.沒有購買任何醫療及長照保險經過跟陳阿姨的對談,整理出陳阿姨有兩個財務規畫的目標:1.降低未來的遺產稅:如果可以將遺產稅降到0最好。2.購買新屋:目前住的是4樓沒有電梯的公寓,爬樓梯進出是很大的負擔,擔心未來年紀越來越大,爬樓梯會越辛苦。想要新買一間有電梯的大樓房子,可以讓自己住得舒服一點。而且在先生的遺產稅申報時,陳阿姨發現買房子未來還可以降低遺產稅,只是房子應該用自己還是兒女的名義買?中高資產族群在談到資產規畫時,往往都會期望可以做遺產稅的節稅規畫,如果規畫的時間夠長,節稅規畫是可以有很多不同的規畫方式,每種方式都有個別的優缺點,至於合適用哪些方式規畫,需要做整體的評估及考量,其中以購屋的方式節遺產稅確實是一種方式。買房為何可節遺產稅?國人身故後遺產稅申報時,名下各種資產在計算遺產價值時,有各自的認定標準,例如:上市櫃股票價值以身故當日收盤價計算;擔任要保人但非被保險人的保單,以身故當日的保單價值準備金計算;房屋則是以身故時的房屋評定現值加上土地公告現值計算。因為房屋評定現值及土地公告現值的價值約是市價的3~5成,因此市價3000萬的房屋在計算遺產時的價值認定約只有900~1500萬(每一間房屋計入遺產計算的價值還是須以個別實際估算為準),所以若將現金購入房屋確實可以節省遺產稅。「房地合一稅」十倍奉還繼承人繼承房屋後,未來出售房屋時,需要繳納房地合一稅,房地合一稅的計算方式為: 成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得 課稅所得x稅率=房地合一所得稅房地合一稅視持有時間長短需課45%~15%的稅賦,符合自用住宅也需繳納10%的稅賦。因繼承取得的房屋,其取得成本的計算,是以繼承時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後的價值為準。假設先忽略物價指數調整的因子及相關費用(如仲介費等)不計,舉例:房屋目前市價3000萬,繼承時遺產估價以1000萬計算,未來繼承人售屋時若房價已漲到3500萬,粗估房地合一稅視持有時間長短,約需繳納1000多萬~300多萬,即使符合房地合一自用住宅稅率的資格,也約需繳納200萬的房地合一稅。如果是為了降低遺產稅而將手中的現金拿去購屋,表面上雖然可以節省遺產稅,卻可能在未來繼承人售屋時以房地合一稅十倍奉還,因此若以整體的節稅考量,購屋不一定是最好的選擇。買房先專注在自己的需求財產應該是讓自己可以自由分配使用的,而遺產是自己花不完留給繼承人的,如果陳阿姨買房子是為了讓自己住得舒服一點,並非只以節稅為考量,那思考的面向就不同了。雖然未來繼承人出售房屋時,需要繳交房地合一稅,但繼承人可以利用自用住宅優惠稅率或延長持有期間的方式來降低房地合一稅,而且售屋時有現金收入,繳稅的能力一定不會有問題。因此未來售屋的稅負就交由繼承人未來自行規畫處理,建議陳阿姨目前就專注在自己的需求上就好。購屋、獨居生活都要做全面安排!老後生活的6點建議針對陳阿姨的購屋規畫,建議以陳阿姨自己的名義購入新屋,保留資產的控制權,另外有幾點建議如下:1.購屋預算控制:因為新屋只有陳阿姨一人居住,坪數不需太大,新屋的購屋款及裝潢等相關支出最好控制在3000萬以內。2.建立現金流收入:購屋後剩餘的存款2000萬,其中300萬做定存,做為緊急預備金及醫療準備金;1700萬以股3債7的配置,購買集中市場發行的ETF,目標年報酬率5%。這樣陳阿姨每年約有85萬收入,每月生活費約有7萬。3.增加被動收入:陳阿姨搬進新屋後,可以將舊公寓出租,每個月預計有租金收入2~3萬。為了預防之後租客不繳房租的紛爭,建議租約要經過公證,這樣未來房客若欠繳房租,經過催繳仍無效時,陳阿姨就可以直接向法院申請強制執行,節省要求遷讓房屋的民事訴訟處理的時間。一般人不喜歡租約做公證是怕被國稅局課稅,陳阿姨已經70歲了,萬一遇到不好的房客,因為租約有公證,就可以減少很多跑法院的精神與時間,避免老人家受折騰。建議每年繳一些所得稅,換得以防萬一的安心,還可以縮短租期中斷的空窗期風險,盡快出租給下一個房客,縮短沒有租金收入的期間。4.安全的獨居生活:因為陳阿姨是獨居,建議陳阿姨跟3個小孩建立一個連絡群組,每日陳阿姨主動報平安或生活訊息,子女也可以關心媽媽的狀況。另外建議陳阿姨跟鄰居及大樓保全多多交往,建立鄰里互助關係,子女的緊急連絡電話若可以留給常接觸又放心的人更好,這樣陳阿姨平時若身體有狀況才能及時送醫治療。5.成立意定監護:陳阿姨先指定好未來若符合監護宣告時,由誰來管理財務照顧自己,以避免屆時有子女想藉照顧媽媽之名,行侵占財務之實,那時候不僅自己沒辦法得到良好的照顧,還可能會造成子女間的紛爭。6.成立遺囑:若沒有寫遺囑,陳阿姨身故時所有的遺產,包含房屋、股票等都是由3個小孩公同共有。但是其中一間房子目前是兒子全家在居住,若屆時屋主變成是3個人共有,在繼承後若兄弟姊妹彼此間有嫌隙,無法理性溝通,很容易會爭吵不休。如果最後鬧上法院申請將3間房子變價分割,把3間房子法拍變現,恐怕之後兄弟姐妹就不會再往來了。若事先成立遺囑,就可以將兒子住的房子指定由兒子單獨繼承,另外兩間房子則由2個女兒個別單獨繼承,若有房屋價值差異的情形,可以以陳阿姨的存款及ETF補足,只要沒有違反特留分,遺囑的指定分配就都有效。陳阿姨的資產如此規畫後,若陳阿姨每年的生活費及醫療支出與每年的現金流收入打平,未來陳阿姨過世時,估計遺產稅約莫200多萬,若子女當時無能力支付,可以申請將陳阿姨銀行定存300萬的現金抵繳遺產稅,這樣也不會因為無法繳稅而造成遺產無法移轉登記的問題。不管是資產、遺產 都應先顧好自己、剩下的才留給後代大部分高資產族群,在做資產或遺產規畫時都會著重在遺產稅節稅規畫,事實上遺產稅節稅雖然重要,但是因為每個人的資產規模、型態、年齡、家庭成員、家人間的關係……等等皆有不同,自己是否有想達成的財務目標也不相同,因此建議高資產族群的資產規畫,並非只著眼在資產傳承或節稅規畫,而是應該通盤考量本身的需求,將財產先用在滿足自己的需求上,再思考身故時遺留下的財產是否會造成後代的紛爭;或因繼承人無能力繳稅,造成無法順利繼承的窘境。即使是遺產規畫,王道也是先照顧好自己,剩下的才留給後代,千萬不要本末倒置,為了節稅,提前做資產移轉,到最後財產都不在自己名下,萬一到時候子女不照顧而被棄養,變成孤獨老人時,就真的是欲哭無淚了。作者:陳瑀莘CFP®國際認證理財規劃顧問大專盃財富管理競賽輔導顧問暨專案講師榮獲2013保險信望愛獎優選最佳專業顧問獎
