收租店面想分給女兒，該在生前贈與還是留遺囑？4種稅試算完再決定！

曾媽媽近期跟朋友聊起退休規劃，大家都頗有感慨，擔心的問題也各有不同，好友們都認同洪蘭教授提到的，老後三寶「老友、老伴、老本」當中，「老本」最重要，因為有錢，老了才不會惹人嫌，長壽才有意義。但是曾媽媽心中有一個擔心，如果把錢全部都留在身邊，當有一天開開心心去跟上帝喝咖啡時，子女會因為爭產而感情破裂，不相往來。尤其是不動產的獨特性，每個物件都是不同的，若要用遺囑做到完全公平的分配，實在太困難了。

生前贈與不動產，重重稅務如何解？

於是，曾媽媽仍然決定要將名下兩間收租的店面在生前贈與給兩個女兒，在經過了解之後，曾媽媽得知原來在生前贈與店面不但要繳交贈與稅，還須要繳高額的土地增值稅，未來如果女兒出售還會面臨高額的房地合一稅，算一算實在很心疼，只好向擁有不動產稅務專業的財務顧問請教，有甚麼方法可以合法節稅又能達到生前傳承的目的呢？

不動產傳承面臨的4種稅務

顧問告訴曾媽媽，不動產如果要傳承給下一代，移轉時會有土地增值稅、契稅、遺產及贈與稅，如果出售不動產有獲利時，則須依照所得稅的規定課徵財產交易所得或房地合一稅 :

1.土地增值稅

土地增值稅係將現在的土地公告現值減去原地價，扣除地主投入勞力資本改良的費用，計算出土地漲價總數額，所以土地持有期間越長、土地面積越大，在出售或贈與時，可能會有很高額的土地增值稅要繳，所以是需要優先考量的移轉成本。(試算土地增值稅：財政部稅務入口網/線上服務/線上稅務試算/土地增值稅試算)

生前移轉時，土地增值稅在自用住宅有10%的優惠稅率，應好好善用，有機會將最高40%稅率降低至10%，節省四分之三的土地增值稅。若是死後繼承，由於繼承移轉的土地免課土地增值稅，就可以節省下一筆可觀的稅金，日後若子女將繼承得來的土地賣掉，土地的漲價總數額會以繼承開始時計算，相對能降低出售時土地增值稅，所以常聽說不動產用繼承較為節稅，就是這個原因。

2.契稅

不動產因買賣、承典、交換、贈與、分割、占有，都需要繳交契稅，簡單來說，誰取得這筆不動產，誰就要繳交契稅，所以子女跟父母買房，或是受贈而來的房子，都是子女要繳交契稅。契稅是以房屋現值乘以稅率計算，如果是一般的買賣或贈與，契稅稅率都是6%，並且要在契約成立起三十日內申報，想要了解契稅金額可以透過下列方式 :

1. 向稅務機關申請「稅籍證明」，上面登記的「房屋現值」乘上稅率，就可以得知應納稅額。

2. 房屋所有權人用自然人憑證、工商憑證或以註冊的健保卡，可以透過線上查詢。( 財政部稅務入口網/線上服務/線上查調/查調申請 https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw103w?taxType=10&token=-5775733353674344836 )

3.遺產及贈與稅

依照遺產及贈與稅法的規定，動產、不動產及有價值的權利在移轉時，都應依法申報納稅，所以在評估贈與和繼承時，要一併計算贈與稅或遺產稅，其中贈與稅的免稅額是以每人每年計算，較容易計算，如果是遺產稅就要按照全部遺產來評估，相對複雜許多。若是不動產要以買賣的方式移轉，就免繳納遺產及贈與稅，但二等親以內親屬間以「買賣」方式移轉房地，因為涉及遺產贈與稅及房地合一稅的申報，若有短報、漏報或是「假買賣，真贈與」的情況，將是重點查核的對象，因此務必要謹慎誠實申報。

4.房地合一稅

出售104年12月31日以前取得且持有期間超過2年之房地，就是俗稱的舊制。在舊制不動產交易課稅時，土地是課徵土地增值稅，不列入綜合所得稅課稅範圍，僅在房屋部分計算財產交易所得，但房屋會隨著時間折舊，土地則因稀有性而大幅增值，故產生租稅不公的情況。

房地合一稅就是在此背景條件下因應而生，希望能夠落實租稅公平，若出售105年1月1日後取得的房地，適用新制房地合一稅，需在完成所有權移轉登記日之次日起算30日內提出申報，不會統一在所得稅報稅月徵收，其相關規定是在綜合所得稅當中，所以房地合一稅仍是所得稅的一種。

房地合一稅在不動產傳承時，到底應如何評估 ? 不同的移轉方式，會影響「取得成本」的認定，如果是贈與或繼承，取得成本會以受贈或繼承時計算遺產及贈與稅的價值來認定，這個金額相對較低，若是買賣，則可以用買賣時的取得成本來認定，未來在計算出售房地所得時，能夠大幅降低所得金額。

簡單舉例說明 : 市價2000萬的房地，若是繼承或受贈取得，則課稅價值可能只有500萬，雖然節省了遺產贈與稅，但子女未來出售時，假設仍以2000萬出售，依照房地合一稅計算，視同獲利1500萬 ( 2000萬交易價格 - 500萬取得成本 = 1500萬所得 )，若以現在最高稅率45%來計算，要繳交高達675萬的房地合一所得稅。

稅目試算後還需全盤考量 找出最理想贈予方式

以上四種稅規定在「平均地權條例」、「契稅條例」、「遺產及贈與稅法」、「綜合所得稅」等不同的稅法當中，如果再加上繼承時須考量的「民法」中應繼分、特留分、夫妻剩餘財產差額分配請求權的應用，確實是相當的複雜。最後顧問建議曾媽媽仍應將以上每一項稅目進行試算，考量是否有機會適用優惠稅率；同時評估該不動產未來可能變動的情況，甚至考慮受贈子女的婚姻狀況，來決定是生前贈與、買賣或是死後繼承、分配，才是比較完整的不動產移轉規劃評估。畢竟不動產金額都不小，移轉時要繳交的稅金動輒數十萬數百萬，得先仔細評估，以免因小失大。

作者:楊馥瑄

經歷:

TFPA台灣理財規劃產業發展促進會理事
樂學網［理財觀念實務班］講師
理財周刊線上直播課程講師
Smart智富月刊保單評選委員
政治大學壽險經營管理碩士學分班
台灣大學高階財富管理研究班
壽險公會表揚全國最佳績優外勤人員(2006)

專業證照:

CFP®國際認證高級理財規劃顧問
信託業業務人員信託業務專業測驗合格
投信投顧相關法規乙科測驗合格
人身保險業務員銷售外幣收
付非投資型保險商品測驗合格
投資型保險商品業務員資格測驗合格
財產保險業務員資格測驗合格
人身保險業務員資格測驗合格

(責任編輯葉姿岑)

遺產稅 財產 生前贈與 遺囑 繼承移轉

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