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存了一輩子只剩下一間房 3種方式打造「退休穩定現金流」

2020-05-12 10:10聯合報 文 陳怡君

許多人退休時沒有足夠的現金流,只有一間自己住的房子,如何活化不動產,為自己創造退休金?「以房養老」、「房屋貸款」、「房屋出租」,哪種必較好?CFP國際認證理財規劃顧問吳士賢認為,銀髮族理財的前提是為了經營退休生活、讓生活開銷免於煩惱,以這為出發點來比較三者的差異:

出租房子賺取租金收入,較適用於擁有兩間以上不動產的退休族,同時這樣的退休族選擇也...
出租房子賺取租金收入,較適用於擁有兩間以上不動產的退休族,同時這樣的退休族選擇也多很多,例如房屋出租的同時,也一樣可申請以房養老。 圖/pixabay

一、 以房養老

以房養老對銀髮族經營退休生活有兩大好處:

1.對貸款人來講:每個月有現金流入,生活經費有著落,且不用擔心還款問題。

以房養老就像勞保年金一樣,銀行會每個月撥款到戶頭,撥款金額裡已直接扣除利息,到貸款期滿或貸款人身故前,可以不用擔心還款問題。

2.對繼承人來講:可以選擇對自己較有利的方式。

當「以房養老族」天年已到時,繼承人可以選擇是否要繼承。如果要繼承,便需要把貸款和利息還清;如果不繼承,則交由銀行拍賣,拍賣價金扣除貸款本息後,如果還有剩餘會還給繼承人,如果不足時則可以拋棄繼承。

A.房價沒有下跌時:

舉例來說,假設房屋的銀行鑑價是1000萬元,用以房養老貸到700萬元,在房價不變的情況下,期滿後貸款本金加利息若是800萬元,1000萬扣掉800萬,還有殘值200萬元可以留給繼承人。

B.房價下跌時:

假設房價下跌的情況下,繼承人則可以選擇不還貸款與利息,將房屋交由銀行拍賣,即使拍賣金額不足以清償貸款本利,繼承人可以選擇拋棄繼承,無須還款。吳士賢指出,也因為銀行要承擔房價下跌的風險,因此貸款成數通常不會超過7成,就是要預留3成空間的跌價風險。

二、房屋貸款

和「以房養老」最大的差別是,房屋貸款是一次性領出,但每個月都有攤還本金的壓力,與原本希望每個月增加可用資金的出發點不同。此外,吳士賢也提醒,房屋貸款一次性的大筆金額,可能有幾個風險:

1.一大筆錢在身邊,可能被詐騙的風險

2.資金運用不當可能造成虧損,影響退休可用資金

3.無法規律性花費,就無法確定這筆資金可以使用多久

三、房屋出租

房屋出租和「以房養老」貸款最大的差別是,是無法「自宅養老」。吳士賢也提醒,用出租活化不動產要考慮兩個問題:

1.管理問題:隨著年紀越來越大,是否有能力去管理房子修繕問題、房客問題?

2.居住問題:若果只有一間房子,出租後會面臨沒有地方住的問題

因此,出租房子賺取租金收入,較適用於擁有兩間以上不動產的退休族,同時這樣的退休族選擇也多很多,例如房屋出租的同時,也一樣可申請以房養老。

以房養老就像勞保年金一樣,銀行會每個月撥款到戶頭,撥款金額裡已直接扣除利息,到貸...
以房養老就像勞保年金一樣,銀行會每個月撥款到戶頭,撥款金額裡已直接扣除利息,到貸款期滿或貸款人身故前,可以不用擔心還款問題。 圖/pixabay

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資產分配
陳怡君
以房養老
退休規劃

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