看房，一直是我的休閒嗜好。以前還是上班族時，同事是偷偷逛網拍、加團購，我則是上各大房仲網站看房。
假日，朋友相約吃飯、看電影，我是約朋友去看建案，連代銷公司都認得出我的臉。雖然當時買不起，但看看這些房子，腦海中會自動勾勒出美好的未來，其實還蠻療癒的，也是給自己多一點賺錢的動力。
看房，算是一個很勵志的休閒活動，很推薦給大家。雖稱不上專家，掐指算我前前後後也買賣過十戶房子，有自住、有投資，有小賺、有賠過，還算熟能生巧。
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新手買房的7個買房筆記
我把自己這十多年的買房心得整理出重點，給想買房的新鮮人：
買房前，先看看自己的口袋，不要太過勉強。很多人都知道銀行貸款的自備款要兩成，卻忘了提到，買房其實還有許多「隱形成本」。
如果你是透過房仲買賣，是需要支付仲介費，目前的行規是按成交總價「買方付百分之一至二，賣方付百分之三至四」來收取仲介費，在買房的時候，別忘了會有這筆支出。（不過各家房仲搶案激烈，越來越多房仲願意降低仲介費，可以試著議價看看，不必照單全收。）
在房子過戶的時候，還會有代書費、政府規費、保險費等費用需要支付，也是一筆不小的數字。
有些人是買新成屋，一般來說新成屋是沒有天花板的，燈具也是暫時照明，所以需要記得多抓一筆簡單的裝潢費用。另外，接天然氣、裝熱水器、裝冷氣、買各種家電、家具，加起來也不是一筆小錢。
所以，購屋準備金至少要到總價的三成，才會比較餘裕。
買房是要讓自己生活更有品質，所以事前一定要做好財務規劃，不然有了房子卻沒了生活質感，甚至淪落到被迫賣房套現的地步，那麼寧可租房可能比較快樂。
目前每一千萬的銀行貸款，每月大概要繳四萬左右貸款（依實際為準），我會建議多準備半年的還款預備金，日子才不會過得戰戰兢兢。
最後要特別提醒，決定簽約買屋之前，一定要把相關資料給銀行先進行評估，看看實際的貸款成數有沒有問題。
我遇過一些自以為可以貸滿八成的買家，經過銀行評估後發現之前有信用上的瑕疵，或是購買的物件沒辦法貸足八成（乙種工業宅、事務所），最後發生資金不足的窘境，所以簽約之前一定要先做確認。
很多屋主會在房屋介紹上寫著「百萬裝潢」，企圖用這樣的字眼拉高房價，依照實際經驗，除非是很了不得的大師裝潢，當你轉賣時，這些裝潢，真的值不了多少錢。
誰管你花了兩百萬裝潢，現在買方都是看時價登錄在喊價。裝潢就像新車，落地就不值錢，而且每個人的喜好不同，你的裝潢在買家眼裡可能是種累贅。
所以，如果不是你人生最後一戶房子，未來可能轉賣的話，裝潢真的不要花太多欸！（如果你錢多就另當別論。）
我遇過大部分的代銷、仲介都是不錯的，但也遇過會耍小手段的老鳥，我分享幾個他們常用的招數。
你要留意車位的價格，有些代銷會把價錢灌水在車位上，讓你誤以為每坪單價變低了，但實際上買的車位價格，比別人還高出許多，根本沒有買到更便宜的價錢。
還有，有些仲介會打團體戰，合演一齣大戲給你看。
我聽業內朋友說，在你出價後，仲介可能會告訴你這樣的價錢買不到，因為有另一組客人出了更高的價錢，屋主還不肯賣（還會秀給你看對話紀錄），其實所謂的另一組客人有可能是由他們的同事所扮演！
買房的時候要清楚自己的底線在哪，堅持自己的立場，不要被房仲的話術帶著走，無欲則剛，不買最大，別怕買不到，總會有更好物件在等你。
新建案、預售屋，不見得比舊屋好。
同一個地區的新建案、預售物開價都會比附近的舊屋貴（很多），雖然「看起來」比較賞心悅目，但魔鬼藏在細節裡，房屋的品質不見得比舊屋好。
買預售屋時，建商的信譽、口碑，是重要的參考依據。我自己現在比較傾向買「看得到」、「有人入住」的建案，這樣才查得到實際的口碑。
預售屋的價錢，通常是反應未來的價格，所以它的開價會比目前的市場行情高；新成屋，通常是反映當下市場的現況；中古屋有折舊，通常價格會低於市價。
有一個簡單的推算方式，可以評估一個區域的合理房價：
五年內的中古屋，大約是新成屋九折的房價；
五至十年的中古屋，大約是新成屋八折的房價；
十至二十年的中古屋，大約是新成屋七折的房價；
二十年以上的中古屋，大約是新成屋五折的房價。
你也可以用中古屋的價錢，回推預售屋、新成屋的合理價。
不過，這種估價方式在高總價地段，像是台北的信義區、大安區，可能會產生低估的情形，因為這些精華地段的房子價值主要來自土地，並不是建物，所以會有另外的估價方式。
因為工作的關係，接觸不少企業老闆，發現他們都非常相信風水，不論是選住家或是辦公室，都會先請風水師來看看。
另外根據建商統計，十個購屋者裡平均有五至六個會提到風水的問題，為了自己的運勢，也為了將來賣房時好脫手，有重大風水瑕疵、周邊有嫌惡設施的房子，建議還是不要考慮。
還沒什麼買房經驗的人，特別容易被「洗腦」。
銷售人員常用「增值性高」的說法，例如：未來會有捷運、輕軌、有大商場、有重大建設……，企圖賣給你一個「未來」。
其實，建商已經是用未來的價格在賣你了。
後來你可能還會發現，銷售人員口中的大建設，只聞樓梯響，所謂「增值」只是一個大夢。
對我而言，現在買房「保值」比「增值」更重要。
蛋白區，雖然便宜，但你未來脫手時，會發現很有難度，需要花很長的時間議價、讓價，這和潛在的購屋族群有關。
以我這兩年前後出售桃園、內湖的房子為例。
桃園的房子總價低，預約看房的人很踴躍，但成交難度較高，雖然買方多有興趣，因為大家相對口袋淺，出價都會讓你傻眼。
轉售內湖的房子時，雖然只帶看幾組人（我賣房沒有委託仲介，都自己賣），他們看了喜歡，就會出價，而且不亂砍亂殺；相較之下，會看蛋黃區的買方，口袋真的會比較深。
買房就像結婚，婚前，你有很多機會，可以慢慢看、慢慢比較，千萬不要為了結婚而結婚。三觀不合，勉強屈就或高攀，日後只會有層出不窮的麻煩和問題，到時候離婚會比結婚還困難。
※本文摘自博思智庫《別在該理財的年紀，選擇放棄》
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