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65歲買最後一棟房!張金鶚:選退休宅5指標,「這輩子賺的錢這輩子花」是最高境界

2020-10-26 09:5350+(Fifty Plus) 文/陳莞欣

圖/取自50+(Fifty Plus)
圖/取自50+(Fifty Plus)

編按:2019年,房地產專家張金鶚從任教30多年的政大退休,在木柵半山腰買下人生最後一棟房子作為退休宅。他認為,一棟理想的退休宅應具備幾項特質:能讓人在地老化、和家人保有獨立但不失親密的關係。且最好在屋主生前,就能藉由以房養老、捐房養老等方式,換取老後生活的保障。怎麼為自己規劃老後理想的居所?

走進清大科管院榮譽講座教授張金鶚位於木柵半山腰的家,陽台擺著畫架,屋裡的背景音樂是古典歌劇。往窗外望去,眼前一片雅緻的綠意,還有松鼠穿梭其中。去(2019)年暑假,他從任教32年的政治大學退休,同年搬入新家。在這個離市中心稍有距離,但生活機能完善的社區,展開新的生活。

66歲的張金鶚,曾任政大地政系特聘教授、台北市副市長,是台灣知名的房地產專家。他在台北出生、2度赴美留學、在政大任教多年。算下來,60年的人生已換過21個住所,前後買過4棟房子。「換屋跟搬家都很累,這應該是我人生的最後一棟房子。」他笑說。

日本建築師中村好文曾說過,「家,是生活的容器。」隨著生命階段轉換,居住需求自然也有所改變。人生最後一棟房子,怎麼挑?

換屋前先看5大指標 退休宅尤重區位與管理

鑽研房地產30多年,媒體總稱張金鶚為「空頭總司令」。他反對炒房,認為台灣房地產價格長期處於不正常的高點,房價終將泡沫化。但2019年,張金鶚賣掉2間房子買下退休宅,引起不少討論。有人笑稱,連「空頭總司令」都買了房,想必房地產前景看好,現在就是入場的好時機。

但張金鶚澄清,退休宅是人生最後一棟房子,他優先考慮的不是增值空間,而是個人對生活的期待。「我退休在即,馬上就有自住需求,不管時機好壞我都會買。」

人生下半場,孩子大了、生活型態改變,房子該怎麼換?張金鶚分析,購買房地產前要考慮5大元素:產品、價格、區位、時機、管理。以他自己為例,退休後工作時間縮短、個人時間變多,因此社區的居住品質、休閒育樂機能顯得特別重要。這次換屋,他最在意區位和管理。

區位,指的是房子座落的地點。市場定義的區位有2種,一是距離市中心遠近的「大區位」,一是鄰里生活機能的「小區位」。張金鶚提醒,市場上的好區位不一定適合每個人。熟齡族買房主要是自住考量,不必執著於「蛋黃區」的房子,小區位比大區位更重要。

在政大河堤邊住了20多年,張金鶚也曾想搬到交通更便利的市中心。但台北房價高漲,同樣的預算,市中心的房子總是比近郊更小、生活品質更差。最後,他和太太買下位於木柵的新家,離舊家只有走路10分鐘的路程。

從投資的角度來看,木柵離市中心有段距離,且社區離最近的捷運站走路仍要15分鐘。但他在政大教書多年,木柵是最熟悉的生活環境。哪裡適合散步、哪裡有好吃的餐館,全都一清二楚。加上父親還住在舊家的社區,方便就近照顧。離捷運站有些距離,也讓房價相對便宜。不是蛋黃區,但是他心中的好區位。

張金鶚的退休宅位在木柵半山腰,和市中心有點距離但生活機能便利,風景宜人。 圖/取...
張金鶚的退休宅位在木柵半山腰,和市中心有點距離但生活機能便利,風景宜人。 圖/取自50+(Fifty Plus)

此外,張金鶚也指出,鄰里關係對老後的居住安全有極大的影響。「遠親不如近鄰是真的。老了跟鄰居關係不好會很慘。」他笑說。但現代人情淡薄,若沒有好鄰里,就要有好管理。例如,平日衣物送洗、叫計程車,都可以請物業管理公司代勞。

他所住的社區總共177戶,住戶共用一棟會館,內含交誼廳、圖書室、健身房、電影院,游泳池、三溫暖和酒吧。雖然每坪100元的管理費不便宜,但張金鶚說,他和太太都愛游泳、平時又有健身需求。完善的公設,是他們考慮購屋的重要因素之一。

張金鶚家門外有個小露台,他常在此悠閒享用早餐。 圖/取自50+(Fifty Pl...
張金鶚家門外有個小露台,他常在此悠閒享用早餐。 圖/取自50+(Fifty Plus)

不過,若社區管理不善,游泳池也會變成蓄水池。張金鶚指出,他曾研究過都市集合住宅的管理模式,發現:100戶上下、中型規模、住宅坪數相近的社區,因為住戶同質性高,更容易凝聚社區共識。規模大的社區雖管理費較低,但住戶協商、管理不易,反而會產生「規模不經濟」,使生活品質降低。換屋前,不妨多留意。

老後理想的家人關係 同鄰不同居、獨立又相繫

幾年前,張金鶚的媽媽過世,94歲的爸爸從養生村搬回家和看護同住。他和姊姊輪班,每週日都到爸爸家,陪他吃午餐聊天。他認為,中年人和父母最好住得近,但不用一起住。「端一杯茶、一碗湯過去還是熱的,這樣的距離剛剛好。」他形容。

他回憶,32年前買下第一間房子時,曾有一段時間和父母同住。一個屋簷下有2個家庭,4人都過得有些辛苦。「長輩看到孩子會想問、想管,我們回也不是、不回也不是。加上爸媽總會護著自己的兒子,讓媳婦壓力更大。」

幾年後,夫妻倆購入第二棟房子,把起家厝留給爸媽居住。後來,考量長輩年紀大了、不方便爬樓梯,他們又買下自家樓上的另一棟房子,讓爸媽住進同一社區。彼此「有點近,又不會太近」,方便照應又不會相互干擾。

同樣的哲學,也適用於夫妻關係上。張金鶚指出,退休宅的格局原本是4房,他們改為2房2廳。2間臥室都是含衛浴的套房,中間以更衣室隔開,門也可以上鎖。心情不好的時候,可以在各自的房間冷靜;晚上睡覺,也不會被對方的打呼聲吵醒。分房睡,反而更能維持感情。

張金鶚和太太的臥房,中間是寬敞的更衣間,兩邊的門都能上鎖。 圖/取自50+(Fi...
張金鶚和太太的臥房,中間是寬敞的更衣間,兩邊的門都能上鎖。 圖/取自50+(Fifty Plus)

老夫老妻需要獨立的空間,但關係可不能像室友。退休後,張金鶚開始上油畫、古典音樂課,太太則學小提琴和藝術。2人的興趣重疊,也反映在空間規劃上。陽台正對窗外的好風景,適合放畫架、種花草。同一側,書房窗邊也有個小長椅,讓夫妻倆可以愜意的喝下午茶。「當初規劃是我念書時,太太可以坐旁邊跟我聊天,不過搬家後好像還沒實現過!」張金鶚笑說。

張金鶚和太太是頂客夫妻。他認為家人理想的居住關係,應是獨立又相繫。 圖/取自50...
張金鶚和太太是頂客夫妻。他認為家人理想的居住關係,應是獨立又相繫。 圖/取自50+(Fifty Plus)

此外,家中雖然只有2人,但餐廳、客廳仍保留寬敞的聚會空間。張金鶚教書多年,學生們的感情很好,每年都會不定期聚會、旅遊。因為「鶚」容易被誤讀成「鴨」,張金鶚綽號「鴨子」,他指導過的150多位學生們也組成「鴨子家族」。即使退休,小鴨子們仍不時來家中造訪,讓頂客夫妻的生活不寂寞。

房子不要太早給小孩 房產活化換老後保障最理想

台灣房價高漲,年輕人普遍買不起房。4、5年級的父母總會希望留房產給孩子,或者至少讓孩子住在家裡,節省生活開支。

但張金鶚指出,學術研究已顯示,長期賴家會導致年輕人難以獨立、成長,更可能進一步推遲結婚、生子的年齡。他建議,若一時買不起房,父母可先資助孩子租金,讓他們即早離巢。假使孩子住在家裡,也要讓他們付生活費、幫忙家務,培養責任感,不能「無條件賴家」。

至於房產繼承,張金鶚則認為,房子常會成為子女爭產的導火線。且過往的研究亦顯示,父母將房子過繼給孩子的時間愈早,他們日後聯繫、探望父母的次數愈少。「人生最後一棟房子,最好在生前就百分之百消費。」他說。

他認為,父母與其將房子留給小孩,不如思考如何利用房產變現為養老金,減輕孩子照顧父母的負擔。例如,他曾大力推動「不動產逆向抵押貸款」(即大眾熟知的「以房養老」),鼓勵退休族將名下的房子抵押給銀行,每月換取現金作為生活費,且仍可住在自己的房子。這樣的模式在國外早已行之有年,可惜在台灣開辦5年多來,申辦人數不如預期。

如果擔心申請以房養老,銀行鑑價較低、每月獲得的資金不足,也可考慮另一種「捐房養老」模式。張金鶚指出,幾年前有位獨居的長輩,長期接受伊甸基金會的照顧。他希望能將名下的房產捐出,條件是基金會必須持續提供照顧服務,直到他往生為止。

在張金鶚的建議下,基金會和老先生簽訂了契約。長輩生前可在最熟悉的環境終老,平時也有人探望。在他身後,基金會將這棟房子當作中、南部癌症病友北上就醫時的臨時住所,達到雙贏的局面。除了伊甸以外,目前國內也有愈來愈多非營利組織接受這種名為「附負擔捐贈以房養老」的合作方案。

此外,張金鶚也相當推薦國外盛行的「售後租回」養老模式,屋主將房產賣給保險公司,再以售屋所得向承租原本的房子。合約當中明文規定,保險公司有義務將房子承租給原屋主、並負責維護修繕,直到屋主往生為止。在這個前提下,屋主可拿回較多資金,也不用擔心老後居無定所。「或許有人認為,有房才有安全感。但你過世後房子一樣會被賣掉,差別只是生前能否拿到錢。」張金鶚直言。

65歲買下人生最後一棟房子,張金鶚說,他最大的願望是「在地老化、淨現值(NPV)歸零」。很幸運地,他和太太的人生下半場能住在熟悉的環境、享受生活的樂趣。這棟退休宅將來還可捐贈換照護或申請以房養老貸款,即使沒有小孩,也不用擔心老後無人看顧。

身為房產專家的他,很清楚房子是身外之物。一棟房子若無法讓人活得更好,價值再高也只是負擔。「這輩子賺的這輩子花光,才是人生最高境界!」

原文:65歲買最後一棟房!張金鶚:選退休宅5指標,「這輩子賺的錢這輩子花」是最高境界

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50+(Fifty Plus)是由遠見天下文化事業群2017年成立,是台灣最大熟齡媒體與生活風格社群。 50歲後,該如何過好往後至少30年的人生?作為「會奉養父母的最後一代,不期望兒女會照顧的第一代」。要有理想的老後,要靠自己有意識的規劃! 50+(Fifty Plus)提供生活全面向的討論,包括理財、居家、健康、旅遊、時尚、心靈、人物與照顧安老方案。我們希望成為新一代50+族群有意思、有料的老朋友,用新的方法,創造自己的理想老後!
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