2019-11-25 橘世代.好野橘
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退休理財
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2019-11-23 橘世代.好野橘
以房養老划算嗎？ 留意銀行不會說的4件事
想要申辦「以房養老」嗎？銀行鼓吹用手中不動產，打造更好的退休生活，聽起來是個多贏方案，但並非人人適合。台北市前副市長、政大地政系退休教授張金鶚，可說是推「以房養老」的元老級人物。他善意提醒民眾，根據他多年經驗發現，有4件事銀行不會告知借款人，想要申辦的民眾要留意。1.貸款金額對屋主無優勢，不適合短時間內需要高現金者張金鶚說，比起售屋拿到一整筆錢養老，以房養老每個月可以支用的金額會少很多。主因是「以房養老」方案，銀行要承擔利率的變動、房價的浮動、屋主壽命延長的風險等等，往往在估價及核貸時會趨於保守，最高7成，很多只核5成。也就是說，當房屋價值2千萬，可能只能核貸1000萬到1400萬的價值。提醒：以房養老最適合的對象是，想要在宅安老，身邊也有些退休金，銀行核貸後的每月撥款，只能當補貼退休族的零用錢。2.每月領到的費用會逐月減少，記得把未來30年生活費納入評估以房養老從第2個月起，就必須支付利息，領到的錢是「貸款金額扣掉利息」，因貸款採月付，金額每月累計，應還利息每月都會增加，所以你領到錢會一個月比一個月少。提醒：各銀行產品差異化愈來愈大，為了不要讓30年後的生活費，被貸款利息及通貨膨脹吃掉，在一開始詢問銀行時，就請他列出未來30年每個月的貸款金額、利息、實領金額，方便評估。3.你可以為房子提高價值張金鶚表示，以房養老每月領到多少錢，有3個決定因素，1.房子估價價值；2.銀行貸款成數；3.利率。利率是固定的，但是房屋估價的價值與貸款成數並非不可變。提醒：申辦前，請粉刷你的房子，就像一般人要租屋或售屋前，都會把房子稍加整理，以求租賣好價錢。4.貨比三家，開辦年數久的經驗也相對多目前政府並無提供諮詢的平台及服務，所以想要申辦的民眾必須自己到各家銀行詢問、比較後做決定。提醒：在政府還未提供第三方的諮詢服務前，多方比較絕對是必需功課，但是若方案看起來不相上下呢？張金鶚說，辦理方案愈久的銀行經驗愈豐富，也會相對可靠。【以房養老解惑全攻略系列3】。唯一非銀行提供的「以房養老」換照顧又可做公益。陳家父女間的牽掛 促成伊甸以房養老最後一哩路。房屋價值低能申請嗎？「公益型以房養老」14QA解惑【以房養老解惑全攻略系列2】。以房養老划算嗎？ 留意銀行不會說的4件事。嬰兒潮世代「窮得只剩下房」張金鶚最想捐房換照護。貸款期間失智怎麼辦？破解以房養老12個大哉問【以房養老解惑全攻略系列1】。以房養老可靠嗎？像長照照顧一輩子。65歲擁1800萬元房 至少月領2.4萬。申辦前搞清2誤解、4疑問 房子才不會變銀行的
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2019-11-21 橘世代.好野橘
退休到底應該要存多少錢才夠？讓首席分析師算給你看
你的自由數字是多少？ 要存多少錢才夠？ 如果我們決定提早退休，到底應該要存多少錢才夠？很多人會擔心如果退休不賺錢之後，萬一錢花完了該怎麼辦？ 在媒體上常看到一些奇怪的數字，多數人只是憑感覺就隨便給個數字，但是我認為要細算才安全，畢竟我是分析師出身。我在2016 年巴克萊銀行結束亞洲業務後就想退休，但當時也怕萬一不上班了，手上的錢是否夠花一輩子？所以用當分析師的精神，在退休的3年中仔細研究了一番，在本文跟大家分享。基本上，財務自由的定義是，你的「被動非工資收入」，也就是不用靠上班賺的錢，如投資回報、股票股利、債券利息、房租收入等這些每天坐在家裡就自動產生的收入，可以跟你的花費一樣時，你就達到財務自由，不用再上班，可以退休了。在這裡有幾個算法介紹給大家，第一個就是看你的存款率。假設大部分的人平均25 歲開始上班、65 歲退休，在這賺錢的40 年裡，一個簡單的粗算法，就是如果前20 年可以存50%（表示你的全部花費預算，包括一般的投資、所得稅和退休存款，只需要50%），那後20 年就不用上班了，因為有前20 年沒用到的50%，可以在後20 年來用。而且前20 年存的錢，如果有適當的投資，一定比後20 年多（甚至如果你的工作有加薪），因為安全的年平均回報可以達到7%。一個簡單的例子，假設你的平均年薪是台幣100 萬元，如果前20 年每年只花50 萬元，那存下來的錢，也可以讓你後20 年不上班每年花50 萬元。美國的財務自由大師錢鬍子先生（Mr. Money Mustache），就細算了一個表，他假設，你每年存的錢拿去投資，可以每年獲得通貨膨脹後5% 的投資報酬率（這其實是個很保守而容易達到的長期平均），然後如果全部投資總額的4% 可以滿足你每年的預算花費（以下會解釋4% 法則），那你就可以退休了。這是個很容易在Excel 算出的數學問題，你會發現，如果薪水存10% 要51 年才能退休，存20% 要37 年， 存30% 要28 年， 存40% 要22 年， 存50% 要17 年，而如果能存60%，大約12.5 年就可以退休了（請參考表1）。因為早年存下來的錢可以投資，然後錢滾錢， 愈早存錢愈好，時間是站在你那一邊的。一個更精準的算法是美國的Trinity Study，也就是所謂的4%法則。簡單說，如果你全部投資存款的4% 可以維持你一年的開銷，那你就有資格退休了。因為如果把全部投資的50% 到70% 放在股市，其他的放進債市，這樣長期平均年回報率可以達到通貨膨脹前的7% 左右（錢鬍子先生的假設是通貨膨脹後5%，所以很相似），然後拿出4% 做為全年開支，另外3% 應對通貨膨脹繼續增加資產，這樣你一年花4% 應該可以花一輩子，而且每年的花費還可以按通貨膨脹的比率往上調，以維持不變的生活品質。後來美國一位財務專家韋斯．莫斯（Wes Moss），拿1929 年到2010 年實際股市及債市的數字來驗證，結果發現在這82 個退休年份裡（假設每一年的一月一日都有一個人退休），有58 個人（全部人的70%）的錢可以花超過50 年，而其他的24 個人（全部人的30%），雖然錢會花完，但是最倒楣的那個人，錢還是可以撐個29 年。如果真的怕錢可能會花完，可以多存一點， 每年只花3.0% 到3.5%，就保證一定沒問題，一路花到掛。本文摘自《財務自由的人生》，大塊文化 2019/10/25 出版
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