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你一定要擁有一間自己的房子!專家傳授房地產高手入門15招

想善用房子養老,投資置產也要留意風險。圖/本報資料照片
想善用房子養老,投資置產也要留意風險。圖/本報資料照片

聽健康

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豬站在風口上也能飛,很多人成功並不是自己有多大的能耐,而是在合適的時間坐出了正確的選擇。不管是自住還是投資,買房最忌諱的就是「三不靠」:不靠捷運、不靠學區、不靠周邊配套(生活機能),專家教你教你房地產煉金術「高手入門15招 」。

房地產高手入門15招

十五年前買房不用糾結,只要敢買,無論買在哪裡你都能賺到錢,現在不一樣了,如果要買的房子能夠增值、保值,必須多考慮。此時,構建正確的買房思維就格外重要,思維正確了,才能引導你做出正確的選擇。

1.決定房價的中、長期關鍵是「人口」

我們要遵循城市化發展規律,要到人口大量淨流入的地區去買,長期看,六都以外的人口持續淨流出,包括六都也只有部分是人口持續淨流入,而台北則因房價太高、成屋有限,造成人口外溢。

2.買房要選擇「二手房+流動性強」的城市

一個城市的房子是不是值得買,要看這個城市的二手房市場是否成熟,我們買房最好選擇二手房成交量大於新房成交量的城市,有人接盤的房子不怕房價跌,反之,沒有人住的房子,即使再豪華也是建築垃圾。

3.對房屋的「價格」要有正確的認知

一套房子的價格組成中,土地的價格才是關鍵,房子升值其實是土地在升值,豪宅和普通住宅的建造成本相差並不太大,而在土地廉價的郊區蓋的所謂豪宅,大多是溢價,是概念的炒作,很難有後續上漲的空間。同樣的預算寧可在中心城區買普通的住宅,也不要到郊區買豪宅。房子建在什麼地方,才是房子價值之所在。

延伸閱讀:等待毀一生!別覺得積蓄不多買房就拖 專家傳授房地產的防身17式

4.買房不要貪圖便宜

一般情況下,一分錢一分貨,貴有貴的道理,便宜有便宜的原因,買的貴,將來賣的貴,買的便宜,將來賣的話也很便宜,甚至還會賠錢。

5.海外房產不要碰

國外人生地不熟,文化和政策差異很大,稍不留神就會掉進坑裡。所以千萬不要聽信那些仲介的胡扯亂蓋,他們為了高昂的仲介費用連哄帶騙,吃人不吐骨頭。

6.買房切忌盲目跟風

要冷靜,不可盲目追高,大多數人都是買房小白,沒有專業知識,也不長期追蹤房市動態,當你聽說房價漲的時候,其實房子已經漲過頭了,進場已經太遲。

7.一定要有房

在未來,階級分化嚴重,有房就是有產、無房就是無產,為自己也為家人著想,一定要擁有一間自己的房子。事實上,房價走勢對於剛需真的不是那麼重要,別妄想抄底房市,多想想自己要什麼,按照自己的需求去買房。而這個世界上最好的房子,就是你感覺有點貴,但是只要稍加努力就能買得起的房子。尤其不要對第一套房要求太多,我們要階梯消費!理性置換。

圖/pexels
圖/pexels

8.「淡季」才是購屋的好時機

每間房子的特點、屬性、品質各異,而每個人對房子的品味和愛好也是獨特的,但若單純從市場走向來看,淡季會是購房者置業的一個好時機,因為淡市時意味著有更多的選擇機會,而且價格也更趨於合理,買房會比較有機會佔到便宜。

9.選擇「利率低」的時候進場

如果購房者手中有充足的資金,或資金的流動性相對順暢,且有購房打算,那麼可以在銀行利息還高的時候,選擇合適的房子出手購房。但這個決策應該是建立在自身支付能力的基礎上,而不是盲目跟風,以免一旦超出實際經濟能力,很可能會因還貸壓力影響未來的生活品質。

10.買房應當關注「區域供應量」

當市場處上升態勢時,一手房的價格會高於二手房;反之,在房市不振時,部分一手房的房價格甚至有可能低於二手房。在同一個區域中,房價往往受這兩者案量的影響。

比如,當一手房供應量較多的時候,開發商為了爭奪客戶而競爭,價格會相對合理,對於購入新房的購房者則相對合適;而當一手房供應量減少的時候,面對市場需求,就可能會出現賣家囤貨居奇,價格上漲的情況。

11.房貸不超過收入「4成」

據「標準普爾」的家庭資產配置的建議,房產作為一種兼具投資保值的大宗商品,佔據家庭資產的30%是最為健康的。但在台灣的三大都會區,房產大多占到50%~70%的比重,而且這種情況還很難改變。

再從還款來看,房子的頭期款往往是舉全家之力,而貸款則多由購房者單獨承擔。我們可以根據每月收入的情況來考慮房貸的承受力。建議房貸占比家庭收入不要超過40%,至少還能維持一個相對穩定和體面的生活。

圖/本報資料照片
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12.地段>產品

李嘉誠雖然已經不在江湖,但他關於地段的傳說一直留傳在江湖上。因為他曾經說過:「決定房地產價值的因素,第一是地段,第二是地段,第三還是地段。」

首先從居住體驗來看,你會適應一間不大的房子,卻永遠適應不了單趟1-2個小時的通勤時間,一個距離工作地點近的地段就是好地段,住在這裡幸福感會與日俱增。再者從增值保值維度來看,好地段的房子更具增值保值的空間。

13.「易跌難漲」的房型不要碰

當買房的人聽到當初和買入價差不多的其他房子又漲了多少多少,而自己的房子卻絲紋不動或者像蝸牛一樣只爬了一點點的時候,可能心裡上會覺得不是滋味。

剛需真的可以不在乎房子的漲跌嗎? 剛需真的不怕自己房子跌價嗎?

剛需大多都是普通老百姓,受薪階層,賺錢不容易。收入越高的城市,消費越高,而剛需一般是事業剛起步的,所以每塊錢都是費盡千辛萬苦才賺到的,算一算要賺到每一塊錢都是淚,靠這麼點收入想存錢買房很難,過日子,柴米油鹽醬醋茶,都是花錢的地方,水電費、交通費、租金,如果再有個車,還有保養費、油費、保險費、停車費等等,一個月下來,也剩不下來幾個錢了。要知道,以目前全省的房價,絕大多數剛需要買一間像樣的房子都得省吃儉用,再東拼西湊後,背上個二三十年的貸款,整個過程說像「剝了一層皮」也一點都不過分。

一個人要不吃不喝16年才能賺夠買一間房子的錢(以台北市為例),一個人一生的工作時間是多少?45年左右,感受一下。16年不吃不喝才換來的東西,這種等級的操作,剛需怎麼可能不小心再小心,對價錢看的比命還重?同樣是一個兩房一廳的房子,1,500萬買下來和1,600萬買下來,好像只差了100萬,就差7%而已,但這100萬對剛需卻是要命的大事,100萬可以直接拉低一個剛需的小家庭幾年的生活水準。

如果這房子一年以後跌了100萬,你說剛需一家談起來是什麼感受?如果跌了500萬呢?那更不得了,會不會想去撞牆?

如果漲了100萬呢?這可不是什麼紙面富貴,剛需如果用1600萬賣了1,500萬買的房子,難道不開心?

剛需買房的錢是辛苦錢、是血汗錢、是省儉錢、是親情錢、是養老錢、是人情錢,一分一亳都不容易,這錢賠不得。所以剛需對房價看的可比投資客重要多了!

14.要勇於逆勢操作,特別是房市處於下行階段

房市的下行階段往往也是買房的好時機,除非建商已面臨資金鏈斷裂的危險,否則建商公開再降價的空間已經有限,倒是可以利用關係,和建商誠意私下議價,在當前新屋量餘屋量尚高的情況下,說不定有可能議到一個不錯的價格,但是不要期待會有腰斬價,畢竟建商有它的成本,沒有人會願意賠本賣房給你。

再以當今雙北為例,土地價所佔的成本比例,台北市已在6成以上,新北鄰近台北市的區域(永和、中和、新店、三重、新莊、板橋)也在5成以上,加上營建成本,其實讓價空間都已經不大,買家亂砍價,除了讓人覺得「搗蛋」之外,賣家根本不會搭理,而白白的浪費了一個原本有利的好交易。所以我的意見始終一致,有需求的剛需購房者,這個時候真的應該好好勤看屋,做好自己的購屋計劃,見到符合自己需求的好物件,勇敢而誠實的去誠懇議價,那麼你會有機會議到這一段時期(包括未來幾年)最好的價格。

作為剛需,既然瞭解自己的辛苦,那就更應該研究一點房市,學一些基本的市場規律,至少大概知道那裡是坑,什麼時候是漲過頭了,不能頭腦一熱當了接盤俠。

15.設定目標——在未來賣出時,也能賺到錢

如果剛需對自己的判斷真是沒有把握,不妨諮詢一下有經驗的高手,但要有前提。首先:剛需要有最基礎的房市知識(看完本書就可以具備),有做基礎判斷的能力,這樣和高手在談論也會有交集,對方知道你懂也會願意和你深入溝通,自然你就能獲益更多,風險更小。

再者:就是坦坦蕩蕩的承認,剛需也一樣有未來房價上漲的需求!接盤俠這種「偉大」的工種應該是已經賺的肥滋滋的炒房客去當,而不是剛需!畢竟,剛需的第一套房基本都是要置換的,換房的時間一般是在6到8年,這段時間如果沒有回到平均漲幅,那麼一些本來該屬於他們的財富就永遠的失去了。切記:財富增長的路上,一步落後,後面步步都會落後,差距只會越拉越大。所以說,作為一個靠雙手打拼的剛需,要對自己的錢財負責,記得抽時間、花一些精力學點基本的房市知識,做好自己的主人。

本文節錄:《小資族房地產交易勝經》一書

<br />作者:胡偉良</br> 出版社:時報出版</br> 出版日期:2023/01/31

作者:胡偉良 出版社:時報出版 出版日期:2023/01/31

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