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等待毀一生!別覺得積蓄不多買房就拖 專家傳授房地產的防身17式

別覺得積蓄不多買房就一拖再拖,專家傳授房地產菜鳥的防身17式。圖/123RF
別覺得積蓄不多買房就一拖再拖,專家傳授房地產菜鳥的防身17式。圖/123RF

聽健康

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豬站在風口上也能飛,很多人成功並不是自己有多大的能耐,而是在合適的時間坐出了正確的選擇。不管是自住還是投資,買房最忌諱的就是「三不靠」:不靠捷運、不靠學區、不靠周邊配套(生活機能),教你高手專用的房地產煉金術「菜鳥防身17式」。

房地產的菜鳥防身17式

1.避開三不靠

買房抉擇時,捷運、學區、配套這三件事極為重要,能同時滿足最好,不能兼得時至少也要滿足一件。三件都不具備的房子,不僅漲的慢、跌的快,而且居住功能也會受到限制,沒有居住屬性和金融屬性的房子,就是一堆材料!所以,買房最好的選擇是交通便利、靠近名校、周邊配套成熟的房子。

2.豪宅與普通住宅

同樣的價格,投資首選市區普通住宅,而絕不要買郊區豪宅。郊區豪宅的溢價早在開盤時就已完成,日後必定跑輸大盤。而市區地段好的普通住宅、增值空間反而比較大。畢竟,增值的是土地而不是房子,裝修只會隨著時間跌價而不會漲價。自住可以買豪宅,但投資一定要買普通住宅。如果你是投資客 ,首選市區住宅,地段是你投資時應考慮的第一要素。

3.如果是投資,就要有兩間以上

兩間以上才叫資產,只有一間自住房,其實就只能自用!

4.等待毀一生

人生兩件事要趁早,一是出名,二是買房。 千萬別覺得積蓄不多就一拖再拖,對於絕大多數家庭來講,湊夠20~30%的頭期款,還是可以做到的。

記住一點,買房,不是你有沒有錢決定的,而是房價漲不漲決定的。只要房價會上漲,就要想盡一切辦法及早上車,沒錢買小房,有錢就買大一點的,抓住每一次房價的上漲紅利。不浪費任何一次使自己身價增值的機會。要記住:買房窮十年,等待毀一生。

5.便宜是王

買房要選擇價值被低估的房子,選擇開發商在促銷時買入,以及房東因缺錢而急著拋售的房子。買房第一原則,絕不是看的順眼,而是價格便宜。

6.買房的屬性

買房有三種需求:純剛需、純投資、剛需加投資。對剛需來說,錢夠就買,因為沒買到就要等待的更久。對投資來說,時機對了再買,因為時機不對就會套牢。對於剛需加投資來說,付得起每月的還款金額就買,只要現金流不出問題,漲跌都不是問題。

7.賣出之時

我通常把人分為兩類:一類是時刻關注趨勢走向,在上漲前買房的人;另一類是通過看新聞報導才知道現在房價上漲的人。

第一類的人永遠是人生贏家,第二類的人要麼是祈禱房價大跌的傻瓜,要麼就是高位接盤的小白。房產投資,要做發現機會的人,而不是聽人談論機會的人。當賣菜阿姨都告訴你現在房價漲的厲害的時候,你的覺悟已經太遲而且無可救藥了。

請切記:當新聞開始出現高房價的報導時,就是賣出的時候!

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

8.對抗通脹

亂世黃金、盛世古董。幾千年來,人一代代繁衍下來的目的,就是在傳承財富、對抗通脹。美國人的財富中,金融資產占比70%,房地產占比20%;而華人正好相反,房地產占比70%,金融資產占比20%。現在,最焦慮投資的不是富裕階層,而是大量的中產階級,手裡的幾百萬現金反而成了燙手山芋。

9.培養房地產的感覺

多看房,既可以瞭解行情,也能找到好的標的物。房價再低也有人買不起,房價再高也有人搬新家。「買房可以說是人生的爬坡期,苦一段時間,熬過去就可以慣性加速」。投資理財的方式很多,但房子一定是五花八門的投資工具中最穩健的,很少例外。

10.不要問沒房的人

當我們要做一件事情但卻拿不定主意的時候,就常會去諮詢別人尋求建議,但是對於買房這件事情,如果一定要問別人,那最好找有經驗、買過房的人士,他們至少知道一些買房子旳相關事實,像什麼樣的房子該或不該買。而還沒有買房的人,他們的考慮則可能比較片面,比如說只考慮價格,只選擇便宜的房子,卻忽略了地段、配套、面積、保值升值等問題,無法給出有參考價值的建議,甚至還容易給出錯誤的建議。

甚至還有人說,親戚朋友的意見多數是廢話,沒有三套房子的人,不配給別人買房意見;這就像我們想創業,然後問一個打了一輩子工(受僱)的人,他只會勸你「求穩」,再等等,不要創業!

11.不要一味的「求大棄小」

「求大棄小」指的是買房只選擇大面積的而不考慮小面積,其實這種觀念並不可取。如果有能力一步到位,一次性買到大面積的房子固然是好,但是不能陷入「只買大房子」的錯誤思維。首先,大房子肯定「總價」比較高,如果想買便宜的大房子那就只能放棄區位,去偏遠的郊區買,但是未來想賣就很難了;其次,郊區的大房子保值性並不好,存在著富人看不上,窮人買不起的屬性,買到就等於套牢。

買小房子會更加靈活,既好租、也好賣,位置好的小房子未來會更值錢。

12.品牌建商的房子優於無名小建商的房子

相對來說,品牌建商的樓盤比無名小建商的樓盤更有保障,畢竟品牌建商會比較注重信譽,所以蓋房子的時候無論是對材料的選擇,或品質的管控都有自己的標準和要求。

但是市場上有很多小開發商蓋的建案,甚至還有可能是新手企業,因為實務運作經驗不足,房子存在著很大的不確定性,比如規劃、施工、品質、資金等,這些項目都有可能出現差錯,結果有些甚至成了爛尾樓,不能交屋,有些即便交了屋,在保固、售後服務上也無法到位。

13.儘量選擇有前景的大城市

買房既要選擇地段,還要考慮城市,隨著時代的變革,一個城市是否有前景和競爭力會直接表現在房價上,有著優質資源的城市、產業結構豐富多樣的城市、經濟增長不錯的城市,未來房子依然有持續不斷的需求。

反之,那些資源匱乏的城市,產業結構單一的城市、經濟增長緩慢的城市,都無法改變過去和未來人口持續外流的現象,這些城市的房價未來會面臨加速下跌的過程,尤其以投資為考量時,一定要避開前景不佳的城市。

14.別貪便宜買下屋齡逾15年的傳統豪宅

這種房型通常升值慢,難賣!

豪宅拋售需要人接盤,但富豪買房就跟男人看女人一樣,喜新厭舊是常態,十年前最好的產品,十年之後肯定不是最好的,特別是很多城市的中心都在從老城區遷移到新城區。所以這就造成了大戶型的傳統豪宅,一旦屋齡久了點,就會被時代拋棄,跑輸大盤。

15.除非你在小城市上班 ,否則別在小城市買房

為什麼?原因即在於:

(1)大城市的發展前景比較樂觀。
能否在一個城市買房,關鍵在這座城市的升值空間。住在城市裡的人,其財富是會隨著城市的增長而增長、衰弱而衰弱,所以在買房之前我們必須要判斷城市的價值增長空間。大城市,由於人口持續流入,資源和政策也接連不斷,所以,大城市的價值增長空間才大。當我們把辛辛苦苦賺來的錢在大城市買房的時候,資產不會貶值,而是會隨著城市價值增長而增長,我們一輩子打拼的心血才不會蒸發。

與之相反,在一些小城市,如果人口持續流出,城市的上漲空間其實是在不斷壓縮,一旦市場下行,這類城市價值下行也是必然的結果。在這類城市購房,將積蓄變成這類城市的不動產,長遠來看,你的血汗錢很有可能隨著城市價值空間被壓縮而蒸發掉。那麼,是不是買房非買大城市不可呢?當然不是,如果你的事業在小城市,就不用想太多,就在小城市買房吧,反正是用來住的,不必太在乎它的價值增貶。但若是著眼於投資,那就要留意它的人口是否持續正增長,經濟增幅如何?如果答案是正向的,就具備投資的潛力。

(2)大城市有著更多的機會。
在大城市的生活壓力很大,一間房動輒就是幾千萬,對於不是土生土長在這座大城市的人來講,買房的壓力確實非比尋常,那麼,為什麼還有這麼多年輕人願意到大城市“辛苦”地生活呢?主要因為大城市有著年輕人的夢想,有著更多的機會,那裡更有他們的未來。年輕人選擇大城市,本身就是努力拼搏精神的體現。

大城市大企業多,機會就多,雖然生活費用會高些,但是相比大城市的薪資收入而言,仍是可以承受的。而且只要你夠優秀,就能進入更棒的公司,收入就會大幅提升,而且不僅僅是工作的機會,也有一些其他相互合作的機會、深造的機會。

(3)大城市的教育資源較好。
不僅僅考慮自己,還要考慮到下一代。在大城市本身的教育水準高,為了下一代著想,這也是一個買房的原因。

(4)很多人習慣大城市的一切。
除了以上這些原因外,很多人進入大城市,也只抱著暫住的心態。然而,隨著時間的流逝,大家已經習慣了大城市的一切,雖然忙碌、辛苦,每天在通勤上都要花費很多時間,然而,就是習慣了。在行為經濟學中,有一個規律說明大家總是傾向於安於現狀,而對未知的不確定的因素充滿了憂慮和恐懼,所以,不願意去改變。

(5)大城市都是人口聚集的中心。
大城市在世界各地都是人口聚集的中心。首先,大城市擁有更多的就業機會,社會分工更加細化,無論你是否能力夠強,只要能吃苦,都能找到一個工作,不像小城市工作機會有限,想找份符合自己專長、興趣的工作,有時並不容易。

其次,大城市擁有更多的機會,作為年輕人,尤其在乎的就是自身的發展規劃,都希望自己能夠出人頭地,在大城市中人流多、經濟細化,遇到的人也多,發展的機會和潛力都比小城市大的多,讓你有機會迅速崛起,

大城市是一個能鍛煉人的好地方,畢竟在精英輩出的地方,人都能練就一身好本事。所以對於有野心的人來說,還是要去大城市。

(6)在大城市買房,可能是當代很多普通人的唯一翻盤機會。
時代在變,在過去,房地產造就了大批的富豪,但也因為太多炒作,炒高了房價,時至今日高房價已經成了社會的痛,也引發政府介入干預,當前投資房產已經不一定是最好的理財工具,一些高科技企業的優質股票,回報率往往超乎想像,也是房地產投資市場望塵莫及的。

但是,買了房你就有了機會,一個可以和這個城市共進退的機會,一個買入這個城市股票的機會。即便你能力有限,這輩子無法改變階層,還了一輩子房貸,但是,你的孩子未來可以輕裝上陣,還有可能替你翻盤。這個時代,可怕的不是階層固化,而是在固化的過程中你始終無法佔據有利的位置,享受時代的紅利。要順應經濟發展的趨勢,也要明白城市的進程、人口流動的趨勢。

房價也是經濟的一種體現,我們都知道不同的城市在經濟發展上是不相同的,政治中心、經濟中心、還是區域中心?不同的城市優勢其發展都不會相同。而任何一個國家或城市的資源總是集中在中心城市。頭部的馬太效應是永遠不會停下來的。所以,「鄉下的有錢人往市區走,市區有錢人往大都市走,這樣的趨勢只會越來越明顯」。這是房地產投資者望塵莫及的!

16.時下階層固化、「內卷」嚴重,賺錢不容易!

但是對一個年輕人,一個普通人,過去是普通人,現在是普通人,未來基本上還是普通人的一般人,普通人就要做普通人認知範圍內的事。

如今各行各業因為飽和、產能過剩的情況下,「內卷」嚴重,坦白說,如果你父母沒有給你留下一定的家業,或你沒能進入一個收益不錯的行業,那麼憑藉你過去在學時期的多年苦讀,或者自己在社會上獨立摸索打滾,能夠混出名堂的機率也不會太大。

17.現在購房,一定要多多考慮!

不能單純的認為自己一定可以維持當前的收入不變,也不要輕易將所有的資金都投入。否則,一旦有意外變故發生,房貸很容易就變成壓垮自己的最後一根稻草。

本文節錄:《小資族房地產交易勝經》一書

<br />作者:胡偉良</br> 出版社:時報出版</br> 出版日期:2023/01/31

作者:胡偉良 出版社:時報出版 出版日期:2023/01/31

買房 投資理財 房價 房貸 投資

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