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辦房貸:年齡+房貸期限須小於70年!熟齡族想成功申貸,試試老少配

熟齡族申請房貸找連帶保證人,資產實力愈強,成功率愈高。圖/123RF
熟齡族申請房貸找連帶保證人,資產實力愈強,成功率愈高。圖/123RF

再過幾年台灣就要步入超高齡社會,隨著醫療愈來愈進步,人的壽命愈來愈長,讓熟年的居住議題更顯重要。然而,熟齡族若想換一個有電梯的房子,辦房貸時會遇到什麼樣的困難?熟齡族又該如何申請房貸?

年齡+房貸期限 須小於70年

住展雜誌研發長何世昌表示,部分熟齡族群雖然每個月有穩定退休金,但熟齡族離世風險也較年輕族群高,銀行在審核貸款時,通常會審視申貸人的「年齡+房貸期限」,因此兩個時間加起來數字愈大,成功取得房貸機會愈低,目前銀行大部分有規範,借款年限加年齡不超過75年或70年。例如年齡70歲,想申請30年房貸,則「年齡+房貸期限」等於100年,意味申貸人在有生之年還完房貸的機率偏低,若無其他配合條件恐難核貸。

保證人資產實力 有加分效果

若想成功申貸,不妨試試「老少配」的方式:

1.提供保證人:何世昌說,如同玩遊戲一樣,單槍匹馬推不倒大魔王,最簡單的解決方式就是「找隊友」,而申請房貸所找的隊友,就是「保證人」,民眾可以主動提供連帶保證人。

例如80多歲的央行前總裁彭淮南,日前傳出搬新家的好消息,但幾千萬的房貸是怎麼辦下來的?依彭前總裁的狀況,較有可能的借款人是子女,或以子女當保證人,這樣貸款就是以子女的年齡計算。

金融業者則提醒民眾找保人時,最好找一位實力比自己強的「神隊友」,才能說服銀行放款,假如找來的保人還款能力比申貸人更弱,那無疑只是「豬隊友」,最終白忙一場。意即,關鍵在於保證人的「資產實力」,實力愈強,加分效果與成功機率愈高。

2.提供擔保品:何世昌說,申貸人可拿出自己名下額外的動產、不動產作為擔保品,向銀行貸款,假如還不夠,則可徵求他人同意後,以他人的財物作為擔保品;如果擔保品位於都會區、精華區段的不動產,通常較容易擄獲銀行的心。他認為,高齡族群也可透過提出財力資產證明,並提供連帶保證人(通常為子女)取得貸款,會是較理想的作法。

擁有「穩定收入」 可證明財力

何世昌說,銀行沒那麼死板只看固定薪資,凡屬於「穩定收入」的項目,也可當財力證明,銀行審核時都會加分,例如電信、金融等「大牛股」,特性是股價波動幅度小,但每年獲利、配息穩健,殖利率比定存還高。

何世昌說,對銀行而言,核准房貸前的確會看申貸人的年齡,但這並非唯一標準,因相對於年紀,其實銀行更看重「實力」。

退休如果想換屋 選小宅市郊

銀行業者建議,高齡者想要換屋「愈早愈好」,最好趁還沒退休前就換,不要等到退休後才向銀行借貸,通常不容易成功。若已退休想換屋者,最好換成小坪數的,或價格比舊屋低的,賣掉舊屋後身上還可以多留點錢,也不會在年長時還背負貸款壓力;或是不一定要留在現在高房價地區,可進行區域換屋離開現有的大都市生活圈,例如舊屋在台北市,可換屋到市郊,或到新北或桃園、甚至中南部等。

業者也建議,不少熟齡族在青壯年時期為養育子女,所以購買較大坪數房屋,晚年時因子女成家立業後有換屋需求,建議這時換屋可換小坪數房屋,貸款低成數即可滿足,甚至不需向銀行貸款;如果行有餘力,還可以另行購置學區、商圈套房供出租之用。

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