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繼承祖產房產,手足談不攏怎麼辦?專家:房產零碎持分問題多,2方式處理稅金、保險費

媽媽寶寶

手足爭產糾紛頻傳,法官建議遺產爭議「預防勝於補救」。圖/123RF
手足爭產糾紛頻傳,法官建議遺產爭議「預防勝於補救」。圖/123RF

房屋資產之繼承,若持分擁有人過多,不僅難以靈活運用,也必須負擔稅金與保險費用,當其中一人財務狀況不佳時,更可能牽連所有持有人。
在面對遺產繼承時,除了不將家庭財務計畫寄託於此,身為房屋、土地持有者,也儘可能以單一繼承人方式事先規劃遺產。

Candy從長輩手中繼承了一間房子,雖然才二十多坪,但距離捷運站走路十分鐘以內就能到達,且老房子持有土地不少,看來不錯。但繼承此一資產增加了每月支出,反而讓她煩惱不已。

原來媽媽過世前,只有口頭約定房產要過繼給兩位哥哥,但沒有留下任何書面資料,為了公平,兄弟姐妹將房子平分。由於持有人是五個人,房子由誰住都不公平,阿姨又堅持這間房是祖厝不准出租給外人,加上不是完整的產權,銀行也不太願意承做貸款,Candy想拿房貸當成預備的靈活運用資金也不行,現在還要繳納稅金與保險,明明是繼承財產,卻像是繼承負債一樣。

房屋資產零碎持分難運用

台灣人重視人情味,在處理財產時,多數人會以「心情」來做最終考量,而忽略實際運用面的現實問題,手中握有這樣的資產要活化,困難度的確很高,尤其這些持分再繼續往下一代繼承,就成了持分再分割。

若其中一個持分擁有人的財務狀況不佳,欠債還不出來,債權人要求變價分割,資產被遠低於市價拍賣,雖然其他的持分所有人有優先購買權,但通常未有足夠的錢買回。這時,不動產就落入外人手中,雖然可平分價金,也就是房產被執行法拍後,再將拍賣所得的金額按照比例分給所有持有人,但實際居住者可能就得搬家了。
我們經常看到許多精華地段有未開發的土地或荒廢多年的房子,許多都是因產權複雜、關係人多,難活用無法被開發,需要有意願蒐購持分的人逐一與持分者談條件後,將持分整合才有辦法運用。

因此,雖然家庭資產負債表上表列這項資產,但無法讓閒置資產與土地變成現金流活用,我並不建議把這樣的資產作為未來的可動用資產來規劃,否則期待越高,失望越高,並且影響長遠的資金目標,非動用不可時,還會影響家族成員的感情。
另外,零碎持分很難利用,要申請各項社會福利資源時,更可能因名下擁有財產而被排除資格,明明生活得很辛苦,卻因為繼承了持分,導致被排富而無法享有各項社會福利。

家庭財務計畫勿寄託遺產繼承

家庭財務的問題有很多無法從財務本身著手並完全用理性處理,所以通常除了財務與法律知識外,還需溝通能力、情緒控管力,在家族裡要有話語權才行。

我個人在繼承財產上抱持淡然的態度,法律上雖然規定可繼承遺產,但那都是長輩努力賺來的,有繼承到算賺到,沒有是正常的,絕不能一開始在規劃家庭財務時,就將希望寄託在長輩的財產上,掌握度太低、變數太大,在財產繼承的當下可能紛爭不斷,亦會破壞家人感情。

若需要溝通的人數太多,其中一定會有某幾個需要協調的關鍵人物,存在彼此的財務觀念差異極大的狀況,若不是家中最有發言權的人,建議管好自身財務就好,避免引來不必要的糾紛。不妨等有話語權的人發表意見後,確認定案的過程中,先想想各種可能的狀況該如何應對,待大家決策完畢,再調整自己家庭的財務計畫即可,因為我們本就不應將未來計畫寄託在遺產上。

2方式處理稅金、保險費 資產建議採單一繼承

至於已產生的稅金、保險等費用,我們可將每年支出金額計算一下,變成年度固定支出,如果不會讓財務受影響,就把它當成孝親費吧!

房子的存在可能對許多人的意義是情感,而不是金錢,所以我們的固定支出是維持情感和諧,不要覺得委屈;如果會讓你的財務受影響就需要重新溝通,看看在共同能獲利的情況下可以怎麼做,例如:一起說服阿姨出租房子,五個房東都能得到租金收入,找到第三者用客觀或專家角色與其他成員溝通,讓大家願意共同活化資產,讓繼承來的財產運用得當,全家都能生活得更好。
由於家庭理財問題從來就不是以絕對理性的客觀財務面來溝通,提醒大家,最重要的還是平時的理財規劃,做好自己能掌握的事情更為重要。

如果自己本身是房屋、土地持有人,建議在生前立下遺囑,儘可能留給大家的資產都是單一繼承人,例如:誰繼承哪間房子、誰繼承股票,否則再小的資產也可能造成大問題,繼承了不能用的資產,除了讓大家產生糾紛之外,還可能失去被社會福利照顧的資格。

※本文由【媽媽寶寶】授權:房產繼承.零碎持分問題多,勿將家庭財務寄託遺產,未經同意禁止轉載

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