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近期想買房嗎?預售屋、新成屋、中古屋該怎麼選?理財專家給新手的7點買房筆記

2022-04-27 18:16博思智庫 別在該理財的年紀,選擇放棄

近期想買房嗎?預售屋、新成屋、中古屋該怎麼選?理財專家給新手買房的7點買房筆記。...
近期想買房嗎?預售屋、新成屋、中古屋該怎麼選?理財專家給新手買房的7點買房筆記。圖/ingimage

看房,一直是我的休閒嗜好。以前還是上班族時,同事是偷偷逛網拍、加團購,我則是上各大房仲網站看房。

假日,朋友相約吃飯、看電影,我是約朋友去看建案,連代銷公司都認得出我的臉。雖然當時買不起,但看看這些房子,腦海中會自動勾勒出美好的未來,其實還蠻療癒的,也是給自己多一點賺錢的動力。

看房,算是一個很勵志的休閒活動,很推薦給大家。雖稱不上專家,掐指算我前前後後也買賣過十戶房子,有自住、有投資,有小賺、有賠過,還算熟能生巧。

【延伸閱讀:為何40歲後會「窮者越窮,富者越富」?專家告訴你7種讓你變窮的壞習慣

【延伸閱讀:45歲之後你會站在哪裡?別在該理財的年紀選擇放棄

新手買房的7個買房筆記

我把自己這十多年的買房心得整理出重點,給想買房的新鮮人:


買房前,先看看自己的口袋,不要太過勉強。很多人都知道銀行貸款的自備款要兩成,卻忘了提到,買房其實還有許多「隱形成本」。

如果你是透過房仲買賣,是需要支付仲介費,目前的行規是按成交總價「買方付百分之一至二,賣方付百分之三至四」來收取仲介費,在買房的時候,別忘了會有這筆支出。(不過各家房仲搶案激烈,越來越多房仲願意降低仲介費,可以試著議價看看,不必照單全收。)

在房子過戶的時候,還會有代書費、政府規費、保險費等費用需要支付,也是一筆不小的數字。

有些人是買新成屋,一般來說新成屋是沒有天花板的,燈具也是暫時照明,所以需要記得多抓一筆簡單的裝潢費用。另外,接天然氣、裝熱水器、裝冷氣、買各種家電、家具,加起來也不是一筆小錢。

所以,購屋準備金至少要到總價的三成,才會比較餘裕。

買房是要讓自己生活更有品質,所以事前一定要做好財務規劃,不然有了房子卻沒了生活質感,甚至淪落到被迫賣房套現的地步,那麼寧可租房可能比較快樂。

目前每一千萬的銀行貸款,每月大概要繳四萬左右貸款(依實際為準),我會建議多準備半年的還款預備金,日子才不會過得戰戰兢兢。

最後要特別提醒,決定簽約買屋之前,一定要把相關資料給銀行先進行評估,看看實際的貸款成數有沒有問題。

我遇過一些自以為可以貸滿八成的買家,經過銀行評估後發現之前有信用上的瑕疵,或是購買的物件沒辦法貸足八成(乙種工業宅、事務所),最後發生資金不足的窘境,所以簽約之前一定要先做確認。

很多屋主會在房屋介紹上寫著「百萬裝潢」,企圖用這樣的字眼拉高房價,依照實際經驗,除非是很了不得的大師裝潢,當你轉賣時,這些裝潢,真的值不了多少錢。

誰管你花了兩百萬裝潢,現在買方都是看時價登錄在喊價。裝潢就像新車,落地就不值錢,而且每個人的喜好不同,你的裝潢在買家眼裡可能是種累贅。

所以,如果不是你人生最後一戶房子,未來可能轉賣的話,裝潢真的不要花太多欸!(如果你錢多就另當別論。)

我遇過大部分的代銷、仲介都是不錯的,但也遇過會耍小手段的老鳥,我分享幾個他們常用的招數。

你要留意車位的價格,有些代銷會把價錢灌水在車位上,讓你誤以為每坪單價變低了,但實際上買的車位價格,比別人還高出許多,根本沒有買到更便宜的價錢。

還有,有些仲介會打團體戰,合演一齣大戲給你看。

我聽業內朋友說,在你出價後,仲介可能會告訴你這樣的價錢買不到,因為有另一組客人出了更高的價錢,屋主還不肯賣(還會秀給你看對話紀錄),其實所謂的另一組客人有可能是由他們的同事所扮演!

買房的時候要清楚自己的底線在哪,堅持自己的立場,不要被房仲的話術帶著走,無欲則剛,不買最大,別怕買不到,總會有更好物件在等你。

新建案、預售屋,不見得比舊屋好。

同一個地區的新建案、預售物開價都會比附近的舊屋貴(很多),雖然「看起來」比較賞心悅目,但魔鬼藏在細節裡,房屋的品質不見得比舊屋好。

買預售屋時,建商的信譽、口碑,是重要的參考依據。我自己現在比較傾向買「看得到」、「有人入住」的建案,這樣才查得到實際的口碑。

預售屋的價錢,通常是反應未來的價格,所以它的開價會比目前的市場行情高;新成屋,通常是反映當下市場的現況;中古屋有折舊,通常價格會低於市價。

有一個簡單的推算方式,可以評估一個區域的合理房價:

五年內的中古屋,大約是新成屋九折的房價;

五至十年的中古屋,大約是新成屋八折的房價;

十至二十年的中古屋,大約是新成屋七折的房價;

二十年以上的中古屋,大約是新成屋五折的房價。

你也可以用中古屋的價錢,回推預售屋、新成屋的合理價。

不過,這種估價方式在高總價地段,像是台北的信義區、大安區,可能會產生低估的情形,因為這些精華地段的房子價值主要來自土地,並不是建物,所以會有另外的估價方式。

因為工作的關係,接觸不少企業老闆,發現他們都非常相信風水,不論是選住家或是辦公室,都會先請風水師來看看。

另外根據建商統計,十個購屋者裡平均有五至六個會提到風水的問題,為了自己的運勢,也為了將來賣房時好脫手,有重大風水瑕疵、周邊有嫌惡設施的房子,建議還是不要考慮。

還沒什麼買房經驗的人,特別容易被「洗腦」。

銷售人員常用「增值性高」的說法,例如:未來會有捷運、輕軌、有大商場、有重大建設……,企圖賣給你一個「未來」。

其實,建商已經是用未來的價格在賣你了。

後來你可能還會發現,銷售人員口中的大建設,只聞樓梯響,所謂「增值」只是一個大夢。

對我而言,現在買房「保值」比「增值」更重要。

蛋白區,雖然便宜,但你未來脫手時,會發現很有難度,需要花很長的時間議價、讓價,這和潛在的購屋族群有關。

以我這兩年前後出售桃園、內湖的房子為例。

桃園的房子總價低,預約看房的人很踴躍,但成交難度較高,雖然買方多有興趣,因為大家相對口袋淺,出價都會讓你傻眼。

轉售內湖的房子時,雖然只帶看幾組人(我賣房沒有委託仲介,都自己賣),他們看了喜歡,就會出價,而且不亂砍亂殺;相較之下,會看蛋黃區的買方,口袋真的會比較深。

買房就像結婚,婚前,你有很多機會,可以慢慢看、慢慢比較,千萬不要為了結婚而結婚。三觀不合,勉強屈就或高攀,日後只會有層出不窮的麻煩和問題,到時候離婚會比結婚還困難。

※本文摘自博思智庫《別在該理財的年紀,選擇放棄》

作者:崴爺出版社:博思智庫 出版日期:2022/03/01
作者:崴爺
出版社:博思智庫
出版日期:2022/03/01

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