【老後財務自主】善用以房養老 付新家貸款

老後的不幸常常不是沒有資源，而是沒有規畫及善用資源，把自主權交給了他人。多數嬰兒潮世代幾乎都擁有房產，而且超過一半擁有不只一棟房，有房產者如何善用房養老？

四十歲的立明住在新北市，他的父母年輕時打拚，沒有存下多少現金，反而將賺到的錢都拿去買房子，目前名下共有兩棟公寓，一間自住、一間出租。父母多年來一直住在四樓的公寓，不想搬家，直到九年前，母親因心臟病不能再爬樓梯，家人討論是否要搬進有電梯的大樓？但是，錢從哪裡來？

這時，立明的姊姊想到公股銀行推出的「以房養老」政策，找銀行詢問如何透過父母手上不動產，幫他們活化金流換房，尤其前提是，立明家不想賣房。

經過銀行建議，立明的父母在不用賣房的前提下，買下一棟總價一千兩百萬的新大樓，順利從老公寓搬到有電梯的大樓。作法是將原有的兩棟公寓，分別作設定抵押的周轉金貸款，還有以房養老的貸款。姊弟倆先將其中一棟房子設定五百萬元的周轉金貸款，由於父母都年老，因此由兒子立明作為房貸借款人。他們從中拿兩百四十萬元當頭期款，剩下的八成則透過銀行的房貸來取得。

房貸還款來源，則是將父母當時居住的四樓公寓抵押給銀行進行「以房養老」。根據銀行的規畫，一千多萬總價的房屋，以約房屋價值的五成來抵押，分三十年撥款，每個月大約可拿三萬兩千元，這筆錢正好來還房貸。

清償撥款後 非「遺產」

將來父母離世，以房養老的房子必須要先清償撥款的金額，才能取回房子，否則立明就得賣掉房子，把錢還給銀行，貸款還完之後剩餘的款項才歸立明所有。姊弟倆有共識，父母辛苦賺來錢就該用在他們身上，就算立明最後沒有足夠的錢清還貸款把老公寓拿回，但老人家能以此安養天年，也值得了。

此外，銀行業者指出，以房養老還有一個「外溢效果」，以房養老的房子是銀行的債權抵押擔保品，已不能視同「遺產」，當立明把銀行的錢還完之後再取回這棟房子，沒有遺產稅的問題。

立明父母面臨的換屋需求，也是很多長者的難題，以房養老透過逆向抵押把不動產變現、活化金流，解決金流不足困境。

「包租代管」領養老金

除了以房養老，還有另一種「留房養老」，後者為安養信託的一環，最大的差異在於，前者是「抵押房子」給銀行，以「貸款」作為現金流的來源，後者則是透過在銀行開立信託帳戶，來委託銀行以「包租代管」來取得現金流，通常能用留房養老的，較適合手上不只一棟房子的長者，由於房子並非抵押給銀行，長者往生之後，產權不會受到影響，目前最常見的，是長者入住安養機構，財源則由留房養老的租金來支付。

還有「賣房養老」，則適合「多屋族」。銀行業者指出，通常多屋族長者，除了自住之外，也會把房子出租，靠租金作為固定收益來源之一，有一種情況是當這類長者退休，房貸卻還沒繳完，通常會先賣掉其中一棟房子，還完手中房貸，剩餘的錢拿去作理財，一部分會作優利定存，一部分則作其他收益更高的投資。

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