2025-08-23 焦點.元氣新聞
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2025-08-23 焦點.元氣新聞
【老後財務自主】善用以房養老 付新家貸款
老後的不幸常常不是沒有資源，而是沒有規畫及善用資源，把自主權交給了他人。多數嬰兒潮世代幾乎都擁有房產，而且超過一半擁有不只一棟房，有房產者如何善用房養老？四十歲的立明住在新北市，他的父母年輕時打拚，沒有存下多少現金，反而將賺到的錢都拿去買房子，目前名下共有兩棟公寓，一間自住、一間出租。父母多年來一直住在四樓的公寓，不想搬家，直到九年前，母親因心臟病不能再爬樓梯，家人討論是否要搬進有電梯的大樓？但是，錢從哪裡來？這時，立明的姊姊想到公股銀行推出的「以房養老」政策，找銀行詢問如何透過父母手上不動產，幫他們活化金流換房，尤其前提是，立明家不想賣房。經過銀行建議，立明的父母在不用賣房的前提下，買下一棟總價一千兩百萬的新大樓，順利從老公寓搬到有電梯的大樓。作法是將原有的兩棟公寓，分別作設定抵押的周轉金貸款，還有以房養老的貸款。姊弟倆先將其中一棟房子設定五百萬元的周轉金貸款，由於父母都年老，因此由兒子立明作為房貸借款人。他們從中拿兩百四十萬元當頭期款，剩下的八成則透過銀行的房貸來取得。房貸還款來源，則是將父母當時居住的四樓公寓抵押給銀行進行「以房養老」。根據銀行的規畫，一千多萬總價的房屋，以約房屋價值的五成來抵押，分三十年撥款，每個月大約可拿三萬兩千元，這筆錢正好來還房貸。清償撥款後 非「遺產」將來父母離世，以房養老的房子必須要先清償撥款的金額，才能取回房子，否則立明就得賣掉房子，把錢還給銀行，貸款還完之後剩餘的款項才歸立明所有。姊弟倆有共識，父母辛苦賺來錢就該用在他們身上，就算立明最後沒有足夠的錢清還貸款把老公寓拿回，但老人家能以此安養天年，也值得了。此外，銀行業者指出，以房養老還有一個「外溢效果」，以房養老的房子是銀行的債權抵押擔保品，已不能視同「遺產」，當立明把銀行的錢還完之後再取回這棟房子，沒有遺產稅的問題。立明父母面臨的換屋需求，也是很多長者的難題，以房養老透過逆向抵押把不動產變現、活化金流，解決金流不足困境。「包租代管」領養老金除了以房養老，還有另一種「留房養老」，後者為安養信託的一環，最大的差異在於，前者是「抵押房子」給銀行，以「貸款」作為現金流的來源，後者則是透過在銀行開立信託帳戶，來委託銀行以「包租代管」來取得現金流，通常能用留房養老的，較適合手上不只一棟房子的長者，由於房子並非抵押給銀行，長者往生之後，產權不會受到影響，目前最常見的，是長者入住安養機構，財源則由留房養老的租金來支付。還有「賣房養老」，則適合「多屋族」。銀行業者指出，通常多屋族長者，除了自住之外，也會把房子出租，靠租金作為固定收益來源之一，有一種情況是當這類長者退休，房貸卻還沒繳完，通常會先賣掉其中一棟房子，還完手中房貸，剩餘的錢拿去作理財，一部分會作優利定存，一部分則作其他收益更高的投資。
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2024-04-20 退休力.理財準備
該不該買房養老？專家曝靠房養老4模式活化資產，將房產價值最大化
許多人打拚一輩子，到退休時發現此生最大資產就是房子，但台灣現有的「以房養老」有諸多限制，無論是民眾申辦或是銀行承辦的意願都不高，如果不使用政府推的以房養老方案，我們的房子，還有哪些方式可以拿來安頓後半生？靠房子養老，勢必成為這一代退休族該思考的事。該不該買房養老「如何用房子養老」是這一輩退休族的功課，而四、五十歲輩的煩惱卻是「要不要買房保障後半生？」在為弱勢找房租屋的非營利組織「崔媽媽基金會」的辦公室裡，有很長一段時間「要不要買房？」成為社工們午間餐桌最熱話題，在這間辦公室，擁房比率遠低於全國同年齡平均。這幾年，他們有人買了房，漂泊的心終於安定；有人在猶豫中房價又漲了，至今租屋；也有人用其他方式為自己的老後安居努力。進數位版看他們的故事。許先生家住台北市蛋黃區，同社區同坪數日前交易金額約三千萬，他想起卅幾年前四百萬元購入的小宅，現在已變成千萬豪宅，價格高到連自己都買不起。沒其他投資的許先生曾想過，日後養老看病需要錢，好歹還有一間房，但細想不對，人生最大資產就是這間房，如果賣了要住哪呢？房產是這一代六十五歲以上者「最大資產」，許多人不一定存了養老金，卻在年輕時打拚買一間房。根據主計總處的人口及住宅普查調查，二○二○年全台六十五歲以上擁有住宅者高達八十九％，擁宅比率是所有年齡層最高，其中多數人像許先生，雖有房子，卻只有一間，且現正住在其中。房子可用哪些方式轉為資產，讓我們後半生既不會流離失所，又因為房子取得生活所需費用？馨傳不動產執行長何世昌分析，台灣目前主要有幾種退休住房模式，包括以房養老、留房養老、共居養老、賣房養老等，可視個人經濟程度選擇。以房養老 適合僅一棟房各界較熟知的「以房養老」，就是將持有的房子抵押給銀行，在貸款期間內，銀行每月撥付養老金，保障退休後生活資金所需，例如價值兩千萬的房子申辦卅年，每月約領兩萬多至三萬多元；好處是房子雖抵押給銀行，仍能繼續住在家裡，不用轉換環境，適合僅有一棟房的銀髮族。留房養老 財產安養信託「留房養老」則是安養信託的一種，主要對象是手上有兩間房的民眾，可到銀行申請信託帳戶，將財產交給銀行出租管理，定期定額領生活養老費；身為「包租公」的銀髮族，也可透過與銀行和包租代管業者的合作，來把關房客。共居養老 青銀互助互惠若手上只有一間房時，可試試「共居養老」，長輩將多餘空房出租給年輕人，或幾位志同道合好友，同住一個屋簷下，共同分攤生活費用，達到互助互惠，彼此照應的目的。賣房養老 大宅換兩小宅何世昌說，當人生資產只剩一間房時，又需要多一點的生活費用，「賣房養老」可能是較適合方式；因許多銀髮族的兒女各自成家後，也不需太大生活空間，像大宅換小宅、一大宅換兩小宅、市區換郊區等，將房屋出售，找坪數小或房價較低居所，出售後的價金所得，就用來當退休金，或可另多買一間小宅，用來收租。「不動產不要真的不動，要活用。」何世昌說，如果不想賣房，也可從房子增貸出一筆資金，規畫投資理財，不過好地段的房子才會有好的退休金，若房子先天不良，不容易期待一個老後富裕的生活品質。對持有者來說，房子雖是自己的，但最後也會變成他人的，建議規畫時先與繼承人溝通，避免家人為房事傷感情。
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2023-12-15 退休力.理財準備
退休不是想住哪就可以住哪！退休居住3模式 優缺點與風險一次分析
「我們家好像變大了，自從小孩都成年在外以後…」「我們老夫老妻的，不想再打掃這麼大的房子，生活簡單一點就好…」「叫爸賣掉南部舊家，搬來台北和我們一起，但他都不肯離開家鄉…」「台北房價太貴買不起，只好一直租房子，但老了以後，還有人肯租房子給我嗎？到時如果去住養生村，費用會不會太高、比較好的幾家會不會還要排隊登記不到…」「我退休後想要搬到可以親近大自然的地方，但我另一半說城市的醫療資源比較好…」「我跟老公都希望退休後能買塊地，住在自己設計的房子裡…我的好姊妹和她先生也曾這麼想…，乾脆我們一起打造自己的夢想屋好了！」這些都是實務上碰到退休後的居住狀況，讓人發現到：原來，退休後住哪，原來也是一個大問題。台灣早已在2018年跨越高齡社會的門檻，而距今短短不到一年半後的2025年，就會邁入超高齡社會，到時候老年人口會占總人口20%！因此不論是自己或家中的父母長輩，只要是65歲以上、屆齡待退，或是正在準備退休規劃的人，都應該要趁身體健康、意識清楚時，盡早了解相關訊息，規劃最適合自己的退休居住方式。那麼，究竟退休的居住方式有哪些？居住方式跟自己的財務狀相關嗎？盡早自己選擇退休居住方式，與不提早規劃有什麼差別？首先，我們要釐清一件事：為什麼要自己選擇退休居住方式？因為這是你的人生，你需要自己決定。如果要等到自己無法自主時，才由他人決定，任由子女或是其他人擺布生活起居中的大小事，那麼人生實在太不值了！我曾聽過長輩們彼此互相分享老後居住的心得，才驚覺這是個非常重要的事情。今年（2023年）10月在台灣舉辦世界投資者週論壇，在會議中日本的財務專家(CFP®資格認定者)代表就疾呼，日本是全世界高齡化現象最明顯的國家，如果不提早正視高齡者日趨嚴重的風險，譬如失智、獨居等，那麼其衍生的金融資產與不動產相關問題，將難以管理與因應。透過這段呼籲，應該要更清楚地認知：高齡者在健康時期，或更早的時候，能夠周全規劃最符合自己身心休養、負擔得宜的老後居住模式，也是退休規劃中最重要的功課之一。退休居住模式1：在地在宅老化 世界先進國家的高齡者照護政策，均以「在地老化」(aging in place)為最高指導原則，其訴諸讓高齡者在既有生活社區中自然老化，維持自主情感的延續，具備讓高齡者身心有所寄託的優勢。如果生活起居狀況跟居住者的實際狀況不相符時，可藉由符合實際需求的裝修改造，並導入無障礙、通用設計的規劃來完善，這便是從「在地老化」進而延伸到「在宅老化」的過程。另外之前經常提到的「以房養老」的住宅政策，也正有助於在宅老化的推廣與財務支撐。退休居住模式2：換屋移居 當兒女都已成年，在外工作、成家之後，房子突然空了起來，當房屋面積、房間數已超過2人生活所需時，對老夫老妻來說，不管是在清潔上或是整理上，都是一個問題。於是，將大屋換小屋，是近期實務上協助高齡者規劃退休居住方式時，遇到最多的案例。 此外，在換屋之後，如果買賣有多出來的價差，也能再支應退休生活的開銷，這對於退休族群可以說是一舉兩得，何樂而不為呢？又或者例如「以房養老」的進階改良版「留房養老」政策，也會是廣義上的換屋，只不過所需的資金很有可能會需要準備更多，這部份比較複雜，之後會有專文說明得更清楚。 上面所述換屋，經常是從一個生活圈移居到另一個生活圈。若能盡早作業的話，將有助於高齡者熟悉新環境，減少適應學習上的成本退休居住模式3：自地自建 能依照自己想法，蓋一間屬於自己的房子，相信是不少人小時候的夢想！但這樣的夢想如果能在人生後半段達成，已經是非常不容易了，更何況大部分的人可能都做不到。如果真的想要蓋一間自己夢想中的房子，或許可以多尋找一些有共同想法的朋友們參與，會更容易達此目標。，但要提醒的是：自地自建對於財務的挑戰非常大，因為這個模式在財務規劃上最複雜，對資金的要求也最高。額外說一句，如果是自地自建，那麼如何規劃對高齡者友善的公共設施空間，就會是一門學問，建議透過理財與不動產顧問的協助，才能讓這個夢想逐漸成真。作者／王柚鈞經歷：台灣理財規劃產業發展促進會副秘書長、 泰喜資產規劃有限公司創辦人、 台塑集團總管理處總經理室幕僚、 台塑集團投資公司主管、 裕隆集團紡織體系公司資產事業經理。證照：CFP® 國際認證高級理財規劃顧問、企業評價師、不動產經紀營業/信託業業務/人身保險業務人員、投信投顧法規考試合格。(責任編輯：葉姿岑）
