2019-12-15 名人.林靜芸
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2019-12-14 橘世代.好野橘
粉刷、裝修未必有用 選對區段才能提高房子「貸相」
工作大半輩子,薪水都拿去養小孩、背房貸。30年後,孩子大了,人生到了退休的階段,卻發現除了微薄的政府年金外,沒存下什麼退休金,想到年老時可能醫療花費就頭痛,此時,以房養老或許是獲取退休後每月穩定生活費用的好方法。不過,先別慶幸自己年輕時咬牙買房的聰明睿智,要看看自己的老屋「貸相」如何。以房養老貸款和一般房貸很大的不同點是,只看擔保品的價值,也就是說,未來每月可貸得多少生活費,取決於不動產的價值。銀行辦理一般房貸,都會審酌借款人的年齡、職業、收入等條件,若年輕且職業前景好,預期收入會逐年成長,過去債信又良好,會核給比較好的貸款條件。但以房養老不同,借款人的條件及「未來展望」跟前者完全相反,所以只看擔保品,也就是房子的價值。究竟房子現值多少錢?銀行表示,受惠於網路資訊發達,借款人可自行運用「內政部不動產交易實價查詢服務網」(https://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action)揭露的相關資料,或參考「透明房訊」及各家房仲網站的成交行情價,初步了解房產的價格區間,可估算出若申貸以房養老,未來每月的生活費是多少,夠不夠用。不過,想提高房子價值,有提高「貸相」的辦法嗎?例如透過粉刷、裝修等方式。提高貸相怎麼做銀行這麼說:土銀表示,以房養老鑑價作業與一般貸款案件相同,依照銀行訂定的「授信擔保品調查估價要點」辦理,評估擔保品的可靠性、整體性、銷售性,例如房地的坐落區位、屋齡狀況、交通便利等都是考量因素之一。房仲這麼說:永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出,房子的鑑價是依據區位環境、屋齡、建材及附近房屋的平均售價估算,不太可能透過粉刷、裝修等方式提高房子的鑑價。不過,每間銀行的放款經驗及放款政策不同,對房屋的鑑價也會有小小的差異。銀行鑑價雖然是「大同小異」,但上千萬元的房子,若有個小差異也會差了不少,有機會多個幾十萬元,建議可以「貨比三家」,找對自己最有利的銀行申辦。-*-【以房養老解惑全攻略系列7】。有錢拿、有房住 牢記1件事 以房養老不吃虧。以房養老若鑑價低、月領少 不如直接把房賣了。南部房子不值錢?以房養老也有城鄉差距【以房養老解惑全攻略系列6】。用信託留房養老 包租婆另一選擇。看護費、住安養院…都從你的租金付【以房養老解惑全攻略系列5】。銀行建議:以房養老房子價值超過貸款 繼承較有利。搞清楚8大疑問 以房養老繼承免負債【以房養老解惑全攻略系列4】。利率最多高出1倍 以房養老前要精打細算。未來想要以房養老該怎麼做?4守則不可不知。粉刷、裝修未必有用 選對區段才能提高房子「貸相」看更多報導:《以房養老可靠嗎?像長照照顧一輩子》 好 野 橘 社團來囉! 人生下半場,如何活得比現在更好?最基本的準備就是:安穩財務!【好野橘社團】以40後步入熟齡者的橘世代需求出發,創立社團平台提供熟齡理財計畫,讓大家在此輕鬆談錢、安穩財富,打造橘世代退休現金流!【立刻加入好野橘】
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2019-12-07 橘世代.好野橘
從背卡債到最高擁5、6間房 蘇逸洪掌握買房6心法
蘇逸洪退休後能無憂無慮而從心所欲,「錢」是最重要的支柱,從背負家人卡債到存到沒有後顧之憂的退休金?他是如何辦到的?回首來時路,蘇逸洪表示,父母沒留任何恆產,全靠自己打拚換來,「那些年上主播台前,還會收到債主催繳信,要我幫家人還錢,我是一點一滴幫家人還完,再開始自己累積財富」。何時開始買房置產?蘇逸洪本來打算像瑞士人一樣,一輩子租房過日子就好。但是有次見到大直明水路水岸第一排的房子真美,而且1坪才30萬出頭,決定買下後,開始了買房人生。他笑說:「有次午間開完編採會議後,走出去看房,5分鐘就決定以800萬買下台北市永吉路中古屋,3個月後賣了1200萬。這些年最高曾擁有5、6間房。」蘇逸洪當年買房有幾個重點,每坪超過30萬不買,只挑中古屋、蛋黃區,然後採光好、通風夠及不漏水。他坦言,自己剛好趕上台灣房市起飛的世道,滾著滾著滾出人生財富,「現在的年輕人,已經沒有當年我們那些機會了,所以我常說,在賺錢存錢這事上,我的運氣很好」。蘇逸洪說,他心中一直在盤算,「有一天我存款超過2000萬、有3棟房產,我就決定退休過自己生活」。其實,當他決定退休,去花自己過去累積的財富時,沒想到錢又自動上門。過去當主播時為了形象公正,不能隨便接廣告代言,退休後不再有任何包袱,瘦身、保健品廠商積極聯絡他,他試用過後覺得有效,挑出有感的產品接下,拍廣告,成了他旅遊世界空檔最開心的活動。蘇逸洪說,「每一個代言的費用都很不錯,甚至比播新聞更多,更不必擔心往後的日子。他再次強調,有捨才有得,人到中年,或事業到某個好的階段,要懂得『捨』」。蘇逸洪的買房4要2不1.每坪超過30萬不買2.只挑中古屋3.只選蛋黃區4.採光好5.通風夠6.不漏水【專訪系列1】捨去主播光環及高薪 蘇逸洪兩年12趟郵輪行成達人【專訪系列2】從背卡債到最高擁5、6間房 蘇逸洪掌握買房6心法
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2019-12-07 橘世代.好野橘
房屋價值低能申請嗎?「公益型以房養老」14QA解惑
伊甸基金會推出公益型以房養老方案,許多民眾對這個既可換照顧、又可做公益的方案感到好奇,記者訪談伊甸基金會,為民眾提出的14大疑惑解惑。Q1:和銀行最大的不同?A:伊甸的方案叫「附負擔捐贈以房養老服務辦法」,和銀行方案最大的不同是,必須在簽約時,就將房子捐贈給伊甸,伊甸會依當事人需求提供照顧及關懷服務,包括身後的禮儀、形式。Q2:簽約內容是可視當事人需求議定的嗎?A:是,可視當事人需要,與其簽訂「照顧服務內容」,建議當事人最好事前理出個人需求清單。Q3:為何要在生前就要完成捐贈?A:因財產捐贈涉及繼承,所以須在生前就完成捐贈,避免繼承人會出面要求「特留分」(為避免遺產獨留給某子女,法律會強制被繼承人必須保留一小部分財產給每個法定繼承人)。Q4:我捐贈我的房子,只能照顧我自己嗎?A:不一定。捐贈房子後,照顧的對象除了自己,另也有配偶或血親親屬的選擇。Q5:捐贈的贈與稅誰負擔?房屋過戶的費用誰付?A:捐贈房屋者。移轉登記稅費由申請者負擔,簽約公證費則由伊甸負擔。Q6:受照顧者有什麼條件嗎?A:必須是獨居台灣且無人照顧者,而且要設籍並實際居住滿6個月以上,也無受監護宣告者。另有年齡的限制如下:1.年滿65歲以上一般民眾2.年滿55歲以上山地原住民3.年滿50歲以上身心障礙者Q7:每個月撥付的生活費怎麼算?有沒有最低金額?A:伊甸會以「房屋鑑價金額」,扣除「相關費用」後,再除以參照當期政府公布最新的「國民生命表」得到的受照顧者的「平均餘命」,試算出每個月撥付生活費金額。並無每月應撥付最低金額的規定。Q8:什麼是「相關費用」?有哪些項目會扣款?A:每月生活費試算中,扣除的「相關費用」包含:1.不動產移轉的稅負:依不動產條件而有不同2.關懷經理人費用:每月約1300~1400元(視物價波動微調)3.身後事處理費用:依受照顧者指示辦理以現有個案為例,受照顧者75歲,房屋鑑價為490萬,扣掉不動產移轉稅負約10萬元,贈與稅0元,關懷經理費為1365元,月領30998元。但未來個案每月領取金額,會與現有個案不同。個案是否居住在捐贈標的,都會是未來審議時,決定每月金額的計算因素。Q9:若住了一段時間,房子需要整修,費用誰負擔?A:在完成所有權移轉登記後,若捐贈的房子有修繕之需求,伊甸可在通知受照顧者後修繕,該筆修繕費用由受照顧者負擔。Q10:安老期間身體退化需要看護,伊甸會如何處理?A:伊甸會視當事人的體況與需要,媒合所需服務,受照顧者必須支用領取到的生活費,負擔所採購的服務費用。如須辦理入住機構或申請照顧人員,關懷經理人會協助辦理,並對服務品質做督導。Q11:如果後來想住養老村,或是必須到養護中心接受更全面照顧,房子怎麼辦?A:照顧者離開捐贈房屋超過半年以上,或同意不再繼續居住,房子的使用權將回歸伊甸,伊甸會將房子出租、出售或做為愛心棧等活化使用。Q12:屋齡有什麼限制嗎?A:屋齡無限制,但請專業人士為房屋鑑價時,屋齡是影響房產價值的因素之一。但地區有限制,目前僅限台灣本島可申請。Q13:房屋價值很低,也可申請嗎?有無門檻限制?A:房屋價值愈低,每月生活費金額也愈低,申請者應優先考慮是否能滿足生活所需,如符合中低收入戶資格,建議申請社會福利的補助資源為優先。若房屋已經抵押,或是產權不是單獨持有,都無法申請。Q14:如果我有興趣,要如何詢問?A:可透過電話洽詢:02-2230-6670分機3203徵求「以房養老」疑惑,我來解 !以房養老政策開辦4年,專家觀察,台灣的文化對此政策存在著「又期待又怕受傷害」的心情。你也曾想過用房子「安老」,但對以房養老政策存有擔心與困惑嗎?我們將在日後的《橘世代周報》中,針對提問訪談專家及達人,推出實用系列報導。來信請寄:dotty.chang@udngroup.com。-*-【以房養老解惑全攻略系列3】。唯一非銀行提供的「以房養老」換照顧又可做公益。陳家父女間的牽掛 促成伊甸以房養老最後一哩路。房屋價值低能申請嗎?「公益型以房養老」14QA解惑【以房養老解惑全攻略系列2】。以房養老划算嗎? 留意銀行不會說的4件事。嬰兒潮世代「窮得只剩下房」張金鶚最想捐房換照護。貸款期間失智怎麼辦?破解以房養老12個大哉問【以房養老解惑全攻略系列1】。以房養老可靠嗎?像長照照顧一輩子。65歲擁1800萬元房 至少月領2.4萬。申辦前搞清2誤解、4疑問 房子才不會變銀行的 好 野 橘 社團來囉! 人生下半場,如何活得比現在更好?最基本的準備就是:安穩財務!【好野橘社團】以40後步入熟齡者的橘世代需求出發,創立社團平台提供熟齡理財計畫,讓大家在此輕鬆談錢、安穩財富,打造橘世代退休現金流!【立刻加入好野橘】
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2019-12-07 橘世代.好野橘
唯一非銀行提供的「以房養老」換照顧又可做公益
76歲的木阿姨(化名)現住桃園,女兒長期居住在國外,107年2月,木阿姨和伊甸基金會簽約「以房養老」,將名下的房子捐贈伊甸,而伊甸承諾照顧她直到身故。目前木阿姨每月除會收到依房屋鑑價撥付的生活費外,還會有8次訪視、就醫陪伴。推動「以房養老」的政大退休教授張金鶚之前受訪時曾直言,他心中最理想就是這種「社會照護」方案,並指這一方案是台灣獨特的在地文化,衍生出的獨有方案。可換晚年服務 甚至做公益目前國內的以房養老方案都由銀行提供,伊甸是唯一非銀行單位。伊甸的以房養老,重點在於養老的選項不僅是「拿房子抵押換生活零用金」,還可以換取晚年的服務和照顧,甚至做公益。伊甸基金會推這個服務源於民國92年,一位72歲的郭老先生找上伊甸,沒有子女的他,希望將房子捐贈給伊甸,但要求在他身故前,保有房子使用權,當他生活無法自理時,由伊甸照顧。就醫請看護 伊甸人員陪同伊甸接受了捐贈,照顧陪伴郭老先生8年,其間伊甸除了定期面訪和電訪,郭老先生需要就醫住院、請看護,或一度轉住養老院,都由伊甸人員陪同。郭老先生辭世後,伊甸把老先生捐贈位於南海路的房子,轉做愛心棧,提供偏遠地區重症病患北上就醫時的住宿。在台灣還沒有開始推行以房養老政策時,伊甸基金會因為和郭老先生的這段故事,成為早期推動以房養老政策的倡議者之一。作為一個傳統社福組織,不以獲利為目的也不熟悉房產,伊甸基金會內部對於「要不要做以房養老?想要提供高齡社會什麼不同服務?」經過許多討論與溝通。10月 以房養老服務啟動了郭老先生的案例事隔多年後,伊甸在去年接下木阿姨的服務案,並在今年10月,通過「附負擔捐贈以房養老服務辦法」,正式啟動伊甸的以房養老服務。伊甸的方案 並非人人適合伊甸推出的以房養老方案也並非人人適合,基金會「陳光紀念基金」處長彭舒凡解釋,在貧窮線下的老人家,通常不會有不動產,即便有,房屋價值也不一定適合申請以房養老,這樣的老人家,比較適合其他社會福利補助的照顧。伊甸公益型的以房養老,最適合「窮得只剩下房子」、手邊沒有多餘的錢,但是年邁後身體需要照顧的這群人。「我們期待做出跟銀行不一樣的以房養老」,彭舒凡說,很多老人家在生命的終點時,希望的不僅是溫飽有房住,更是熟悉的環境、信任的陪伴,這就是伊甸可提供不同於銀行的養老服務。專家提醒申辦留意5件事1.受照顧者要負擔房屋捐贈的贈與稅。2.居住期間若房子需整修,費用由受照顧者負擔。3.銀行抵押型以房養老每月給付有最低額保障,伊甸沒有。4.安養期間若因故住進養護中心,費用由受照顧者每月零用金支付。5.伊甸方案規定受照顧者離開捐贈房半年以上,使用權將回歸伊甸,房子可能移做他用,為免發生住進養護中心超過半年無法返回續住狀況,建議在簽約前先和伊甸談妥條件。什麼樣的人適合伊甸提出的以房養老?1.無子女繼承房產(或子女無意繼承房產者)2.重視陪伴照顧與長照服務更甚於大筆現金可支用3.希望房產可以在身故後作為公益使用-*-【以房養老解惑全攻略系列3】。唯一非銀行提供的「以房養老」換照顧又可做公益。陳家父女間的牽掛 促成伊甸以房養老最後一哩路。房屋價值低能申請嗎?「公益型以房養老」14QA解惑【以房養老解惑全攻略系列2】。以房養老划算嗎? 留意銀行不會說的4件事。嬰兒潮世代「窮得只剩下房」張金鶚最想捐房換照護。貸款期間失智怎麼辦?破解以房養老12個大哉問【以房養老解惑全攻略系列1】。以房養老可靠嗎?像長照照顧一輩子。65歲擁1800萬元房 至少月領2.4萬。申辦前搞清2誤解、4疑問 房子才不會變銀行的
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2019-11-23 橘世代.好野橘
貸款期間失智怎麼辦?破解以房養老12個大哉問
以房養老雖然開辦多年,但仍有許多民眾不甚了解,記者訪談金融機構及自認將來恐有此需求、會考慮申辦的民眾,整理出12大疑惑的懶人包,方便讀者能快速對以房養老有粗略了解。Q1.申辦有無房子大小及屋齡限制?A:房子大小及屋齡並無特別限制,但這2個條件銀行在審核借貸額度時,都會納入考量,主要是看房屋價值。Q2.是否需要找保證人?A:各家銀行規定不同,視個案風險考量,會請借款人主動提供。但以房養老另有項特別的要求,設定通知義務人,若貸款人在貸款期間身故等特殊狀況,義務人要通知銀行。Q3.申辦人有無最低年齡限制?A:因為是「養老」, 多數銀行規定年齡為60至65歲。Q4.我單身身體狀況不佳,想提早申辦,年齡門檻可否再降低,例如50歲?A:不行。Q5.申辦要繳手續費嗎?A:要,相關費用包括開辦費、徵信調查費等等,各家銀行收費不同,約5000元左右。Q6.還未核准前,中途不想辦了,手續費會退嗎?A:開辦費核准後才會收取,徵信調查費每筆300元已支出,不會退費。Q7.之前有房貸還沒清償,可以申辦嗎?以房養老採浮動利率有上限嗎?A:可以,但銀行會評估房產總值,並會把尚未還款金額納入考慮。利率雖然無上限,但回歸民法規定,年息超過20%部分無請求權。Q8.申辦聽說很複雜,坊間有代書承攬,一定要找代書嗎?申辦到撥款要多久?A:不用,銀行會有專人處理。申辦到撥款通常2至3周。Q9.以前有信用瑕疪,如卡債、退票,但申辦時已無,可以申辦嗎?A:銀行會個案考量。Q10.如果借貸30年期已滿,會把我掃地出門嗎?A.到期應還款,但可個案審核延長到期日。Q11.若因生病長期住院醫療,貸款會中止嗎?A:不會,但貸款期間銀行會定期確認當事人是否確實領取月付金,半年或定期探視借款人,如無法聯繫,才會暫停撥款。Q12.貸款期間失智了怎麼辦?A:借款人若因失智等因素喪失行為能力接受監護,經監護人同意,銀行仍會繼續撥款,若監護人不同意,可能衍生契約無效問題,銀行就無法撥款。-*-【以房養老解惑全攻略系列3】。唯一非銀行提供的「以房養老」換照顧又可做公益。陳家父女間的牽掛 促成伊甸以房養老最後一哩路。房屋價值低能申請嗎?「公益型以房養老」14QA解惑【以房養老解惑全攻略系列2】。以房養老划算嗎? 留意銀行不會說的4件事。嬰兒潮世代「窮得只剩下房」張金鶚最想捐房換照護。貸款期間失智怎麼辦?破解以房養老12個大哉問【以房養老解惑全攻略系列1】。以房養老可靠嗎?像長照照顧一輩子。65歲擁1800萬元房 至少月領2.4萬。申辦前搞清2誤解、4疑問 房子才不會變銀行的
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2019-11-16 橘世代.好野橘
以房養老可靠嗎?會不會債留子孫?專家解惑
工作近30年,陳大姐實在不想再過著時常得搬家的租屋日子,咬牙在新北近郊買了一間房,與年邁的父母同住。幾年前母親過世,近90歲的父親身體狀況也不甚佳,未婚的陳大姐原本盤算,等自己老去,房子就給侄兒侄女。但看到兩個哥哥及侄兒女們,對臥病父親的冷淡,她開始質疑,當她需要照護時,哥哥、侄兒會理她嗎?房產還要留給迄今仍是無殼族的哥哥們嗎?還是申請以房養老,讓自己晚年不用擔心仰賴他人,但這樣會不會傷了手足情,陳大姐陷於掙扎。銀髮族接受度逐漸上升許多以房養老的申辦者也都有類似陳大姐的疑惑,要不要遺留房產成了最大的心理障礙。金管會統計,今年截至6月底,全國以房養老核貸件數共3598件,比起去年同期增加921件,顯示以房養老的觀念,銀髮族的接受度逐漸上升。合庫銀行高層指出,辛苦了一輩子,老年生活不應太辛苦,又不想讓收入有限子女承受太大壓力,透過以房養老,提供生活必需的花費在家養老,是合庫104年首創以房養老貸款的主因。滿60歲名下有屋可申請不過,開辦後發現,不少長輩其實並不缺生活費,但希望透過以房養老讓自己手頭更寬裕,以提升生活品質。很多人會擔心,以房養老真的可靠嗎?會不會「債留子孫」?依據內政部統計,國人60歲以後平均餘命為22年,也就是82歲,以房養老貸款期限最高上限為95歲,較平均餘命多出13年,貸款養老期限足夠安享天年。以合庫為例,只要年滿60歲名下有房子的年長者,都可提出申請,年齡加借款期間要大於或等於95,依據房產的價值、貸款成數及借款期間的不同,月領金額也會不一樣。活過95歲上限房子照住如果以房養老已活超過95歲,合庫高層表示,以房養老是長照的一環,基於社會公益,銀行不會收回房子,還會每月繼續撥款照顧。由於辦理以房養老要留下繼承人的聯絡資料,做為緊急聯絡人,通常是子女或配偶,他們有義務告知銀行貸款人的狀況,銀行也會定期查核。若貸款人因無法自理需要入住長照機構,可結合安養信託,將以房養老的月領金額直接撥付給機構。活化資產每月「領薪水」資產活化的方式很多,有人認為將房子抵押貸款拿出來投資,可能獲利更高,但投資有風險,還要小心被騙。以房養老是月月支付,銀行只負責代管及撥用,但房子所有權和使用權都還是自己的,讓年長者有如領薪水一樣安穩過日。各家銀行申辦流程、貸款成數、利率、期限、借款人申辦門檻、相關費用及權利義務等不盡相同,需了解清楚。誰適合以房養老?1.名下有不動產但無足夠現金維持退休生活之需2.想活化不動產在宅安養又不願造成子女負擔3.希望獲得充足資金過更優質養老生活4.想預先規畫退休資金來源的人貼心提醒●以房養老貸款利率隨市場變動,若利率上升,月領金額會下降,可能影響生活品質。●多數人有將資產留給子女的想法,若以房養老,要考慮子女未來的清償能力。【以房養老解惑全攻略系列3】。唯一非銀行提供的「以房養老」換照顧又可做公益。陳家父女間的牽掛 促成伊甸以房養老最後一哩路。房屋價值低能申請嗎?「公益型以房養老」14QA解惑【以房養老解惑全攻略系列2】。以房養老划算嗎? 留意銀行不會說的4件事。嬰兒潮世代「窮得只剩下房」張金鶚最想捐房換照護。貸款期間失智怎麼辦?破解以房養老12個大哉問【以房養老解惑全攻略系列1】。以房養老可靠嗎?像長照照顧一輩子。65歲擁1800萬元房 至少月領2.4萬。申辦前搞清2誤解、4疑問 房子才不會變銀行的
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2019-11-16 橘世代.好野橘
「以房養老」搞清2誤解4疑問 房子才不會變銀行的
愈來愈多人認同「我的房子就是我的退休金」,有意申辦以房養老貸款。但因以房養老是市場上相對較新的貸款商品,民眾不熟悉、疑問也多,加上事前未與家人充分溝通,且處理過程會比一般房貸長,常常辦到中途「喊卡」。銀行主管根據過往實例,整理出以房養老貸款常見2大誤解及4大疑問:2大誤解1.申辦後房子就變銀行的以房養老貸款只是把房子抵押給銀行,所有權及使用權還是借款人的,到期只要清償借款,房子就會回歸所有權人或繼承人。2.期限未滿,往生會吃虧若申辦後身故,生活費還沒領完,銀行會先洽繼承人,詢問願不願意還款,若未積欠利息,就只要償還已借貸的本金,若有積欠利息,則要連同本利一起還。不願還款,銀行才會拍賣房子,清償後若有餘款會交付給繼承人,不會吃虧。但若拍賣所得不足以清償本利,建議繼承人選擇拋棄繼承免於被追討,銀行會將未清款列為呆帳。4大疑問1.貸款中的房子是否可申辦?可以,但銀行會將目前沒還完的房貸金額,納為考量。2.出租中的房子可否申辦?可以,但通常銀行辦理出租房屋估價時會扣除押租金,放款成數會降低。3.身故後房子如何處分?銀行會先請繼承人清償借款,繼承人可出錢清償、或自行售房來償還,或與銀行協商,改由繼承人「借新還舊」。若繼承人不願處理,銀行才會聲請拍賣。4.借款人失智了怎麼辦?若借款人因失智等因素喪失行為能力,經監護人同意後,銀行仍可繼續撥款。-*-【以房養老解惑全攻略系列3】。唯一非銀行提供的「以房養老」換照顧又可做公益。陳家父女間的牽掛 促成伊甸以房養老最後一哩路。房屋價值低能申請嗎?「公益型以房養老」14QA解惑【以房養老解惑全攻略系列2】。以房養老划算嗎? 留意銀行不會說的4件事。嬰兒潮世代「窮得只剩下房」張金鶚最想捐房換照護。貸款期間失智怎麼辦?破解以房養老12個大哉問【以房養老解惑全攻略系列1】。以房養老可靠嗎?像長照照顧一輩子。65歲擁1800萬元房 至少月領2.4萬。申辦前搞清2誤解、4疑問 房子才不會變銀行的
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2019-11-16 橘世代.好野橘
65歲擁1800萬元房 以房養老至少月領2.4萬
案例:65歲,房價市值1800萬元,申辦以房養老,未來每月可領多少錢?合庫方案若借款30年,最高核貸成數7成為1260萬元。借款30年為360期(30年x12月),則首月可領3.5萬元(1260萬元÷360期)。但第2期以後開始要付利息,以利率2.16%試算,雖然利率固定,但因貸款採月付,金額會每月累計,應還利息每月都會增加,但扣息上限最高為1.1萬元,一直到銀行扣除利息,每月實取金額只有2.4萬元時,銀行會暫時終止扣息,利息將先掛帳,等30年、第360期期滿,再1次付給銀行利息。合庫補充,申貸者的「年齡」、「授信期間長短」及所提供的「不動產鑑估價值」,包括坐落地點、屋況及其未來市場性等因素,都會影響每月撥貸金額的多寡。土銀方案視貸款成數不同有2種方案方案1/貸款成數超過5成,計算方式和合庫相同。方案2/貸款成數低於5成(含5成),則可採利息全數掛帳方案。-*-【以房養老解惑全攻略系列3】。唯一非銀行提供的「以房養老」換照顧又可做公益。陳家父女間的牽掛 促成伊甸以房養老最後一哩路。房屋價值低能申請嗎?「公益型以房養老」14QA解惑【以房養老解惑全攻略系列2】。以房養老划算嗎? 留意銀行不會說的4件事。嬰兒潮世代「窮得只剩下房」張金鶚最想捐房換照護。貸款期間失智怎麼辦?破解以房養老12個大哉問【以房養老解惑全攻略系列1】。以房養老可靠嗎?像長照照顧一輩子。65歲擁1800萬元房 至少月領2.4萬。申辦前搞清2誤解、4疑問 房子才不會變銀行的
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2019-09-27 橘世代.時尚橘
Live well/到府收納團隊 給你一個理想的家
家裡很亂不知道該如何整理嗎?你可以尋求專業協助,七年級的林庭煒從現代人對斷捨離的不安與徬徨,看到了商機,也找到創業的目標,他創立了「韌與柔生活團隊」,提供專業的到府收納服務。「沒有想到老闆是男生!」林庭煒說,這是很多人知道他從事居家收納後的第一個反應。當初會投入這個行業,確實也是一個意外。 2014年為了更換許久未更新的Facebook大頭照而自拍,卻發現照片背景雜亂,整體感覺不好看,索性就動手整一下居家環境,從書櫃開始,延伸至房間、廚房、客廳,最後把整個家全都整理了一遍,環境變得煥然一新。 母親的話讓他創業 整理完後重新拍照,效果好很多,他發現一開始的照片看起來不好看,確實是因為背景的問題;大動作整完居家環境後的額外收穫是,母親當時剛好返家,入屋後立刻感受到環境的變化,非常開心地笑著對林庭煒說:「是你整理的嗎?兒子不一樣了,好感謝你的幫忙,想到我的需要,有人一起分擔真好。 母親一句讚美,瞬間讓林庭煒找到了創業的題目,也找到職涯的新目標。30歲那年,他創辦了韌與柔生活團隊,在當時是台灣第一家居家收納公司。 剛開始,林庭煒的目標客群鎖定有房產又囤積了大半輩子物品的中老年長輩客層,因為他看到許多母親身邊的朋友,還有家族長輩親戚,總是因為自己家裡很亂而羞於邀請朋友到家中作客;但後來發現,這些長輩因為過於念舊,要說服他們斷捨離非常困難,會讓整理工作停滯,但此時他也發現另一個當時被遺漏、卻有高度需求的客群,那就是有孩子的輕媽媽或雙薪家庭。林庭煒說,這群媽媽中,有些因為職業的關係是真的很忙碌,有些是孩子還很小,但家裡很大,她們根本沒辦法好好整理完,也有些是真的完全沒有整理的概念,不知從何下手,她們會希望有人幫忙解決困擾。韌與柔還服務過新居喬遷、購物狂、幫年邁父母整理環境的子女、替即將生產的太太分憂的先生、因為喪偶想整遺物的遺孀,還有辦公室、作室等客群。 韌與柔的服務項目包括到府收納、拆箱上架、動線規畫與收納教學等;目前服務的範圍限於雙北地區、基隆、桃園和新竹等北部縣市。 體認丟東西有多痛有些收納專家會在服務說明中特別註記,如果不能接受斷捨離,就無法受理;林庭煒表示,對於有些人來說,斷捨離是一件非常痛苦的事,所以韌與柔生活團隊並不會採取如此強硬的態度,他們會誠實以對告訴客人,如果不斷捨離,效果恐怕不會太好,這樣錢沒有花在刀口上。整齊定義因人而異 但每個人對於家的要求跟理想都不一樣,林庭煒說,在他的專業認為的好,對這些客人來說,可能是缺乏安全感。所以事前他會盡可能了解客戶的需求,不強迫客戶全盤接受韌與柔團隊的價值觀跟標準,如果客人住家的條件跟理想差距太大時,他也會直白表達,如果要達到客人理想的標準的話,勢必要斷捨離加上其他努力,才能有一個舒適漂亮的家。他曾經接過一個案子,是一對喜歡Cosplay的姐妹,她們家的地板幾乎已經被物品淹沒,甚至還有碎玻璃,但姐妹倆並不打算清空所有物品,只要求韌與柔幫忙清出一條走道,因為覺得那樣的家對她們來說很溫馨,東西才不會找不到。 也有客人要求在團隊進行收納工作當天,讓她5歲的女兒跟著團隊一起整理,希望讓小孩從小建立整理觀念,小女孩認真的照做,從中學會了摺衣服和收拾衣服。
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2019-09-27 橘世代.好野橘
退休金規劃/大屋換小房 創造豐富退休現金流
楊先生(化名)現年50歲,預估5到10年後退休,以現行的勞保與勞退制度,預估10年後每月可以領到約2萬多元的退休金,目前擁有一間位於新北市的電梯華廈,房貸還有10年。楊先生希望退休後每個月能有4萬元現金流入,但他不確定應該幾年後退休,以及低利環境下是維持房貸負債退休,還是提前清償負債歸零再退較好,希望銀行協助理財以完成目標。凱基銀行理財規劃部資深協理張冠雄指出,楊先生夫妻育有一子一女,兒子是社會新鮮人,女兒現就讀大學一年級,家庭薪資收入200萬元,每年的支出包括房貸共150萬元,也就是年收200萬元扣除房貸等支出後還有50萬元可支配。目前資產計有存款、基金、保險、房產四大項,房產一間自住位於新北市市值1,400萬,尚有10年貸款,存款70萬元,基金庫存200萬元,儲蓄保單已滿期,現金價值60萬元。張冠雄指出,50歲以上的資深上班族,通常在經濟上經過20幾年的工作累積後,應有一定的財力,楊先生也是如此。不過,考量能確保楊先生的退休收入目標,因此建議楊先生選擇10年後退休,而非提前到5年後就退休,也就是在房貸剛好期滿時退休,讓房貸歸零,如此不須在低利環境下提前清償房貸,退休時即可零負債。另一個建議是,張冠雄指出,楊先生在排除計算勞保、勞退的月退金與房產運用、保單解約拿回本息的選項之下,先以其他的既有資產理財,達到月現金流入3萬元的目標。雖然3萬元比楊先生期望的4萬元要低,但在排除計算退休金、房產與保單3個選項後也能達到月入3萬元,那麼每月2萬多元的勞保、勞退退休金,甚至租屋賺差價與保單解約,這些收入就是多出來的,如此就可讓楊先生退休後每月拿到遠高於4萬元目標的現金流入。也就是說,以盡量保守的理財規劃,來確保退休後每月收入能不低於預期目標。凱基銀行給楊先生的理財建議為,現在起至退休的這10年,將既有70萬元存款,做為流動準備金,以備日常支出與急用周轉,其他每年年收入減去150萬元房貸後剩下的50萬元,也用來投資理財,與庫存基金200萬元,一起進行標的檢視後,調整資產配置包括一般股債類基金與指數股票型基金(ETF),並採用凱基智慧鎖利機制,進行母基金與子基金配置。也就是說,運用母子基金投資法,選擇長期報酬率穩定的母基金,作為核心配置,再搭配較具高報酬機率的股票型共同基金,作為子基金衛星配置,爭取中長期7%投資報酬率。張冠雄表示,依此估算,單筆投入既有庫存200萬元再加上每年投入50萬元做母子基金投資,目標投資報酬率7%,十年後退休時就可累積1,056萬元退休金,換算現值約每月3萬元。張冠雄表示,提供楊先生的理財建議,排除計算勞保、勞退退休金,以及到期保單與房產等3大增加退休後收入的彈性選項。如此在前述理財累積退休金外,退休後除了勞保退休金每月約領2萬多元,保單滿期現金價值就已經大於總繳保費,以楊先生保單預定利率約2.75%,比普遍6年期躉繳型儲蓄險要高,建議不解約持續持有估算每多擺一年至少多1萬多元收益,退休後可自由選擇何時再解約領回。退休時房貸歸零的房產,則是「進可攻、退可守」,可繼續和子女一起住無負擔,也可考慮若子女已離巢可出租,以楊先生房屋座落新北市40坪3房含車位大樓,每月應可創造2.5萬元至3萬元的租金收入,楊先生夫妻可搬到同區位2房住宅大概2萬元可租到,如此就有租金差額收入約近1萬元。