老後租屋難！中高齡思考買房，應評估哪些面向，以避免不必要風險？

中年的你，可能存到了人生第一桶金，卻從未擁有過人生第一棟房，為了老後安居的保障，開始考慮買房。但買房是大事，即便有些資金也有許多要注意的重點，年約五十才買房，應該注意些什麼，才不會「窮得只剩下房子」？

聯徵中心統計

房貸族變多 中老年近2成

根據聯徵中心資料顯示，二○二三年卅五歲以下房貸申貸件數約為六萬件，相較二○一九年增加一萬五千件、增幅卅二％；二○二三年卅五─五十歲房貸申貸件數約為九萬一千件，相較二○一九年增加一萬七千件、增幅廿三％；二○二三年五十歲以上房貸申貸件數約為三萬五千件，相較二○一九年增加四千多件、增幅十四％。

由此可看出，房貸族不斷增加趨勢下，雖還是以年輕族群居多，占了三成以上，但中老年族群也不少，占約十八％。

中高齡思考買房，應評估哪些面向，以避免不必要風險？

住商不動產執行總監徐佳馨表示，首先面臨的就是財務問題，「年輕人會隨年紀增長，收入逐漸增加，但中老年的收入大都已固定，但距離退休年限也近了，這是比較吃虧的」，所以有能力的話，建議還是趁早買。

意即隨著年紀愈大，貸款年期會愈來愈低，例如六十歲才決定買房，可能工作到六十五歲就退休，那銀行就會評估既有收入穩定的年數，不然就得用其他方式來辦理貸款。

再來就是買房的區域，建議以熟悉的生活圈為主。例如選擇原住家附近的房子，避免重新熟悉適應；或住在子女親友晚輩附近，可互相照應。生活機能如市場、醫院、公園，則愈完整愈好，也要避免大眾運輸系統不發達的地區。房型上，因年老時子女多半已經搬出，不需要太大坪數，且避免爬樓梯變成日常生活負擔，所以可選擇小坪數的電梯兩房產品。

中高齡買房最可能會遇到的困難是貸款年限，徐佳馨表示，目前銀行大部分有規範，借款年限加年齡不超過七十五年或七十年，例如五十歲左右還是壯年，信用無不良紀錄下，銀行貸款的還款年限也可有二十至二十五年。

部分高齡族群每月雖有穩定退休金，但離世風險較年輕族群高，例如年齡七十歲，想申請卅年房貸，「年齡+房貸期限」等於一百年，意味在有生之年還完房貸的機率偏低，若無其他配合條件恐難核貸。這時借款民眾可主動提供連帶保證人，例如以子女當保證人，貸款就以子女的年齡計算；或提供擔保品，拿出自己名下額外的財物資產，做為擔保品，向銀行貸款。

徐佳馨說，常有長者擔心資產都投入買房，未來老了會不會除了房子之外一無所有？以目前台灣房貸違約率而言，泡沫崩盤難度甚小，資產配置上，建議不要花到太多的本金，並搭配有現金流的穩健產品，打造屬於自己的資產投資組合，自然就不用擔心老後生活。

責任編輯：陳學梅