有房就不怕沒錢養老？一實例看如何不讓自己落入窮得只剩房子的窘境

阿海的爸爸9年前去世後，因為3個姊弟都已經各自成家，所以都同意把爸爸的遺產：一間房子跟一筆現金全部都由媽媽繼承，讓媽媽自己住在她名下的房子裡，也比較有安全感。現金則是能讓媽媽負擔自己的生活費，不須由3個姊弟分攤。

這幾年，媽媽除了進行2次髖關節手術外，生活倒也過的自由自在。直到去年初，媽媽開始到處藏東西，卻一直說東西被偷，還一直說家中有不認識的人進來。這讓家人懷疑媽媽生病了，於是阿海送媽媽到醫院就診，結果醫院診斷媽媽失智。

為了照顧失智的媽媽，雖然是三個人，但已經讓姊弟們有點辛苦。去年底，媽媽多次跌倒後，造成尾椎骨裂住院，考慮媽媽已經高齡84歲，所以放棄手術開刀補骨，而是以靜養的方式讓骨裂復原。休養期間，媽媽需要躺著、不能久坐，而且會有一段時間大小便失禁，因此由3姊弟輪流排班照顧媽媽。

可能是因為髖關節痛，也可能是失智症快速惡化，媽媽整日裡頻繁吵著要下床上廁所，扶她下床到廁所卻上不出來；如果不扶她起來，媽媽會不分日夜地一直敲牆壁大叫，也因為一直想下床，媽媽還從床上摔下來好幾次，吵得左右鄰居不堪其擾。阿海弟弟也因為照顧媽媽，而導致腰部扭傷。無奈之餘，只好四處找尋可以照顧媽媽的安養中心。

後來，總算找到可以安置媽媽的機構，但是問題來了：媽媽帳戶存款餘額只剩20幾萬，但安養中心一個月收費就要5萬多元，阿海姊弟先各拿出10萬元當公積金，來支付媽媽的照顧費用，但是這樣也才30萬，五、六個月就燒光了，而姊弟們各自都有家累負擔，根本沒有能力長期分擔每個月多出來近2萬元的負擔。如果媽媽要住上3~5年，甚至10年，3姊弟無法負擔這筆龐大的費用。這時，阿海有了一個打算：是不是只要把媽媽名下的房子拿去貸款，貸出來的錢就可以解決安養中心的費用缺口了？

年紀大了，存款不夠用，可以拿房屋去貸款？

申請一般房貸時，銀行會關注的是：

1.貸款人的行為能力

2.貸款人的還款能力

3.擔保品的價值

銀行會透過這三點，來決定是否放貸與可貸金額。以阿海家的例子來說，媽媽已經84歲，目前無工作能力，申貸後未來沒有還款能力，更何況媽媽目前狀況為失智狀況，並無完全的行為能力，無法完成合法的法律程序，所以是無法以屋主名義取得一般房貸的。

那政府推的以房養老貸款可行嗎？

生活中常聽到的「以房養老」，正式名稱叫做「不動產逆向抵押貸款」，讓長者住在自己的房子裡面，而且每月還會有固定的經濟來源支撐生活，這樣就可以把房屋的資產轉換成退休準備金。簡單來說，就是屋主將持有的房屋設定抵押給銀行，銀行在設定的年限內，每個月撥款給房屋所有權人當作養老金。

評估「以房養老」時，銀行不會將還款能力列入評估，主要的評估重點反而是房屋的地段及價值。不過在阿海的案例中，最大的問題是：如果屋主（媽媽）沒有辦法意識清楚地表達要貸款意願，最終還是無法申辦以房養老。，所以這個案例到最後，還是無法成功貸款。

如果阿海真的需要用房子貸款，就必須幫媽媽申請監護宣告，等監護宣告完成後，監護人就可以為受監護人之利益，管理被監護人的財產。這時，監護人再向銀行提出以房養老的申請，才有機會成功。不過要提醒的是：申請監護宣告時間至少需半年以上，所以沒有辦法馬上解決阿海媽媽養護費用不足的燃眉之急。

有人可能會想：阿海有工作、有還款能力，如果是阿海來當貸款人，用媽媽的房子做抵押擔保貸款，這樣是否可行？這個方法的重點是：如果父母意識清楚，是可以透過這種方法貸款，但是這個方法有個問題，那就是：貸款金額屬貸款申辦人的債務，如果父母身故時，這筆債務不能列入遺產中的負債，就有可能要多繳遺產稅。

此外，繼承遺產時如果無法協議分割，就會以法定應繼分來分配，房子作為遺產，會由3姊弟平均繼承。這時候，阿海是否可以主張這筆債務是照顧媽媽的支出，要求其他兄弟姊妹一起負擔？答案是不行的。依民法第 1114 條中規定，直系血親相互間互負扶養之義務，所以貸款出來照顧父母是子女的孝心，是盡扶養義務，其他兄弟姊妹沒有一定要分擔的義務，所以如果其他兄弟姊妹不想分擔，阿海會無法求償，而是要獨自負擔這筆房貸債務。

這個案例中，阿海媽媽目前已經無完全行為能力，如果阿海拿媽媽的房子去做抵押貸款，不只會有債務問題，還會觸犯違造文書罪，更不用說幫父母賣掉房子變現，當然也不可行！這時阿海突然覺得，雖然擁有一間房子，但是沒有可動用的現金，窘境跟沒有資產的人完全相同！

要如何避免自己窮到只剩房子呢？

因為房價越來越高，每個人購屋的負擔非常重，常出現財務目標排擠效應，很多人為了買房子，只好把一些長期的財務目標往後遞延，最常見的就是退休金規劃。因此，很多購屋族會安慰自己：沒關係，反正到最後我還會有一間房子可以變現，如果我來不及存好退休金，那就把房子賣了變現，這樣就有一筆錢當退休金了。

實務上，當民眾繳完房貸時可能已經60多歲了，已經沒有太多時間再準備退休金，如果身體健康，過著簡樸的生活，靠著勞保與勞退年金，再加上身上的一點存款，初期可能生活還勉強過得去。

但目前平均餘命延長，退休後還會活很久，如果未來物價因為通膨而變得越來越高，或者生病需要比較大額的支出，甚至需要被長期照顧時，不管是送機構或請外籍看護，每個月都要再多支出好幾萬元。如果出現現金不夠用的狀況時，房子真的可以換現金來解決錢不夠用問題嗎？

加上國人不喜歡有負債，通常只會在需要用大錢時才去貸款，而且大部分的人會認為，一旦貸款就會有利息支出，這樣是不好的。所以，國人一旦還完房貸，非到不得已的情況下，通常不會再重新貸款的。

但問題是：當屋主退休後，錢不夠用時才想要貸款，一般房貸就無法申貸了；若年紀大了、意識能力開始出現問題，想要用房子變現更是有難度。最後就會落到有房沒現金，窮到只剩下房子。

累積退休金，一定要布局能夠快速變現的資產

如果是以購買自用住宅為財務目標，那麼想辦法降低購屋總價、延後購屋時間、充分運用政府政策優惠、增加家庭收入、調整家庭支出等，都是可以考慮的方法，千萬不要把所有的風險都壓在同一個財務目標上。

最後要提醒的是：除了保留緊急預備金外，最好要做好兩個準備：

第一個準備：是保留一定額度「方便變現」的資產。

第二是準備：購買適當的保險，以防風險發生時消耗掉太多好資產。

所以呼籲屆齡退休的人，如果發現自己真的窮得只剩一間房子，就該開始考慮資產變現的可能性，包括在退休前先設定好理財型房貸，等到需要錢的時候再提款，還是評估啟動以房養老，又或是大房換小房，市區換郊區，或賣掉房子搬進養生村等，都需要做好準備，而且儘可能在意識清楚的時候做決定，以免辛苦了一輩子，到最後只剩一間無法運用的房子，不僅造成後代的負擔，還讓自己面臨無錢可用的窘境。如果不了解如何進行財務規劃，一定要尋求合格的財務顧問進行協助，才能讓自己擁有一個美好的退休人生。

作者：陳瑀莘

CFP®國際認證理財規劃顧問

大專盃財富管理競賽輔導顧問暨專案講師

榮獲2013保險信望愛獎優選最佳專業顧問獎

(責任編輯：葉姿岑）