海外當房東，穩穩賺退休金？ 實務經驗者帶你看清各種現實與風險

AI重點

文章重點整理：

• 重點一：海外房地產投資需考慮各種固定成本與支出。
• 重點二：房東需面對法律問題，管理上並非完全被動。
• 重點三：台灣與美國的稅務與遺產稅差異需謹慎評估。

這幾年，不少即將退休或已退休的族群，開始關注海外房地產，希望透過收租增加穩定現金流。其中，美國市場因為租金水準較高，也成為熱門選項。

不過，一位客戶的實際經驗，讓我對這件事有了更深的體會。

這位客戶在2022年初，以約24萬美元購入一間紐約州雙層公寓，規劃為上下兩層分租，希望透過租金收入補充未來的退休生活及孫子在美國就學的教育費。三年後，在2025年以31萬美元售出，帳面上看似賺了約7萬美元。

但若把整體過程攤開來看，結果並沒有那麼單純。

消失的租金：被「固定成本」吞噬的現金流

在房屋滿租的情況下，一年租金約為38,400美元，看起來相當不錯。然而，實際入帳的租金只有22,925美元。

差距來自於各項必要支出。房產稅與學區稅一年約5,000美元，物業管理費與保險費接近5,000美元，再加上維修費、設備更換等，一年支出約14,000多美元。

也就是說，租金收入中，有相當比例在還沒進入口袋前，就已經被固定成本消耗掉。

而更大的變數，則來自租客。

法律風險：從「收租人」變身「經營者」

在持有期間，曾發生房客拖欠租金的情況，必須透過法律程序處理，不僅增加了約1,200美元的律師費，也讓原本預期穩定的租金收入中斷。對於仰賴現金流的投資人而言，這樣的波動其實壓力不小。很多人以為收租是「被動收入」，但在美國，房東更像是在經營一項需要持續管理的事情。

離場門檻：被預扣的「流動性危機」

房屋以31萬美元成交時，需支付約6%的仲介費，也就是18,600美元。此外，聯邦稅約15%，在交易時會先預扣46,500美元，必須等到隔年報稅後，才可能退回部分金額。

換句話說，即使帳面上有獲利，當下可動用的現金卻會明顯減少。

最隱形的威脅：外國人的「遺產稅風險」

這是多數跨海投資者最容易忽略的致命傷。 美國對非美國籍人士的遺產稅極其不友善。相較於美國公民擁有上千萬美元的免稅額，外國人在美國境內的資產（如這棟房產），其遺產稅免稅額僅有區區 6 萬美元。 換言之，一旦持有者在持有期間發生意外，這棟 31 萬美元的房產扣除免稅額後，剩餘的 25 萬美元會面臨高額的遺產稅。此外，繼承程序必須經過當地法院認證，程序繁雜且耗時，對於遠在台灣的家屬而言，這不僅是經濟負擔，更是處理上的極大挑戰。若事前沒有做好規劃，對家人而言，不僅增加處理負擔，也可能影響資產的順利移轉。

這些問題，在投資當下往往不容易被注意到，但對於退休族群來說，卻是不可忽視的一環。

整體來看，這筆投資從買入、持有到出售，每一個階段都有成本存在，也都影響最終的報酬。

相較之下，台灣的不動產投資結構較為單純，持有期間成本非常低，因此不少人會覺得收租較為穩定，房價這幾年也飆升許多。但在美國，房東不只是資產持有者，更像是需要面對稅務、法律與管理問題的經營者。

這並不是說海外房地產不好，而是適合的族群不同。如果具備當地資源，了解制度，也願意投入時間管理，那麼仍然可以作為資產配置的一部分。但如果期待的是退休後能輕鬆收租，則需要更審慎評估。

對多數準退休族而言，投資的核心，不只是追求報酬，而是穩定與可預期。而這，往往比報酬率本身更重要。

別忽略申報義務：海外所得與遺產稅的潛在風險

最後也要特別提醒，對台灣納稅人而言，稅務風險不只發生在美國。台灣採行遺產稅「屬人主義」與全球課稅原則，若持有海外不動產，無論資產位於何處，仍需納入遺產申報範圍。同樣地，海外收取的租金收入，以及出售房屋所產生的利得，也可能涉及海外所得申報。若因不熟悉規定而漏報，一旦被查核，除補稅外，還可能面臨罰鍰。

對準退休族而言，提早做好跨國資產與稅務規劃，不僅是保障資產，更是降低未來不確定性的關鍵。

精華 FAQ

• Q1：為什麼海外房地產投資風險較高？

  海外房地產投資涉及高額的固定成本、法律風險及管理問題，這些都可能影響投資回報，特別是對於不熟悉當地市場的投資者而言。

• Q2：如何影響外國人的遺產稅？

  外國人在美國持有的資產面臨高額的遺產稅，免稅額低至六萬美元，這在持有期間發生意外時，會造成巨大的經濟負擔。

• Q3：退休族群應如何應對海外投資的稅務問題？

  退休族群應提前做好跨國資產與稅務規劃，了解當地的稅務義務，避免因不熟悉規定而導致漏報，減少未來的稅務風險和不確定性。

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