5千萬房產為何只分到750萬？遺產分配有數字陷阱！ 現值、市價搞錯權益縮水

AI重點

文章重點整理：

• 重點一：遺產分配常因資訊不對稱而產生爭議，影響公平性。
• 重點二：房產的課稅現值與市場價值存在顯著差異。
• 重點三：專業評估可有效解決繼承人之間的價值共識問題。

在親人離世後，許多家庭面臨的往往不是平靜的哀悼，而是現實的利益拉扯。

近日某網紅律師分享了一則案例：母親過世後留下一間房子，由兄妹共同繼承。有一天，哥哥拿著國稅局的遺產稅單告訴妹妹，房屋和土地的「現值」合計約 1500 萬元，並提出由他單獨繼承房屋，再補償妹妹750萬元。

妹妹隱約覺得不合理，私下詢問房仲後才發現，該房屋市價約可達5,000萬元。這讓她陷入兩難：遺產分配，究竟應該依1,500萬，還是5,000萬計算才公平？

別讓「資訊落差」成為家庭爭產的引爆點

實務上，遺產糾紛的核心，往往不是感情破裂，而是「資訊不對稱」。

當繼承人不了解法律與稅務規則時，容易誤將「課稅基準」當成「實際價值」，進而做出不利自身權益的決定。

以前述案例而言，哥哥利用不動產價格的「資訊落差」，以國家課稅使用的「現值」取代市場真實價格，可能導致妹妹在不知情下低估自身應有權益，進而影響遺產分配的公平性，甚至埋下家庭衝突的種子。這也是過去十年間遺產糾紛案件持續攀升，每年約有3000件因遺產爭奪而對簿公堂的原因之一。

法律小提醒：什麼是「公同共有」？

民法第 1151 條規定，「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」「公同共有」的特性是，任何財產的處分（出售、出租、設定抵押）都需要全體共有人同意，容易造成資產無法靈活運用。因此實務上，常見做法是由一人取得完整產權，再以金錢補償其他繼承人。

數字的陷阱：不動產為何有「多種價格」？

要避免被誤導，必須先理解：同一不動產，在不同制度下會出現不同價格。

土地常見的四種價格

1.公告地價：地方政府二年重新評定一次並公告，用於課徵地價稅，通常明顯低於市價。

2.申報地價：由土地所有權人在公告地價 80%~120%範圍內自行申報，用於地價稅計算。

3.公告土地現值：地方政府每年1月1日公告，用於遺產稅、贈與稅、土地增值稅計算依據。

4.市場交易價格（市價）：也就是實價登錄上的價格，反映的實際成交行情。

房屋常見的兩種價格

1.房屋稅課稅現值(評定標準價格)：政府用來計算房屋稅、契稅、遺產稅、贈與稅的基準。會依照房屋結構、屋齡等條件計算，因為會折舊，所以價值通常遠低於市價。一棟屋齡四十年的老公寓，課稅現值可能只剩下十幾萬，但市場行情卻可能高達上千萬。

2.房屋市價：房屋實際的交易金額。

課稅用的「現值」≠ 市場上的「真實價值」

遺產稅看「現值」，遺產分配看「市價」

為什麼同樣一棟房子，會有兩種標準？回到這位妹妹的困擾。在法律實務上，處理遺產有兩個完全不同的階段，計價標準也截然不同：

第一階段：對國家繳稅

繳交遺產稅時，國家看的是房屋「課稅現值」與土地「公告現值」，以國家認定的金額為準。這是因為政府為了稅務行政的便利與統一，必須採用標準化的計算方式。所以遺產稅單上的房子的課稅價格是1500萬。

第二階段：對家人分產

然而，在遺產分配上，看的是「市場價值」。既然房子在市場上有 5000 萬的價值，妹妹應得的合理補償就該是 2500 萬，而不是 750 萬。

實務解法：如何客觀認定「市價」？

當繼承人對價格無共識時，最公平且具公信力的做法，就是請專業的鑑價機構協助鑑定價格，或是直接聲請法院調解，再來公平分配遺產。實務上，有三種常見的方式可以客觀評估市價：

1.參考內政部實價登錄：查詢同社區、同地段、相近坪數與屋齡的近期成交紀錄，這是最快速免費的參考基準。

2.委託多家房仲估價：請三家不同的知名房仲品牌進行估價，取其平均值降低偏誤。

3.聘請不動產估價師：由具國家證照的專業人士出具正式估價報告，此報告具法律與實務參考價值，亦常被法院作為判斷依據，適用於爭議較大的案件。

必要時，也可透過法院調解或訴訟程序，由第三方機制確保分配公平。

比起數字，更重要的是「分配的正義」

由單一繼承人取得不動產，再補償其他人，確實是實務上常見且有效率的安排。但若建立在錯誤的價格基礎上，就容易讓「分割」變成「剝奪」。

長輩留下的資產，本意是照顧下一代，而不是製造對立。

在遺產分配過程中，除了法律與稅務知識，更需要透明資訊與理性溝通。

看懂價格、守住權益，才能讓財富傳承回到它原本的意義--延續，而非分裂。

作者／劉憶娥

經歷：大學講師、保經公司簽署人、信託公會副組長、科技公司管理部經理、證券公司承銷部經理

專業證照：考試院稅務記帳士、人身及財產保險經紀人、人身及財產保險代理人考試及格、勞動部就業服務乙級、台灣及中國認證理財規劃顧問(CFP®)、美國管理會計師(CMA, CFM)、美國及台灣內部稽核師(CIA)、台灣證券投資分析人員(CSIA)

精華 FAQ

• Q1：為何遺產分配會產生爭議？

  遺產分配爭議通常源於繼承人對遺產價值的認知不一致，尤其在法律與稅務知識不足的情況下，資訊不對稱可能導致不公平的分配結果。

• Q2：如何正確評估不動產的價值？

  正確評估不動產價值的方法包括查詢實價登錄、委託多家房仲進行估價，或聘請專業估價師出具合法報告，以確保價格的公信力與準確性。

• Q3：遺產稅與市場價值有何不同？

  遺產稅基於法律規定的課稅現值計算，而市場價值則反映實際交易金額。這兩者的差異常常導致繼承人對應得財產估算的誤解。

遺產稅 房產

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