2023-12-15 退休力.理財準備
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留房養老
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2020-02-26 橘世代.好野橘
年紀大保險到底怎麼買?專家提醒:3種保單絕不能少
現代人愈來愈長壽,退休後的生活才是挑戰的開始,尤其龐大的醫療費用更成為家庭的負擔。偏偏許多保險公司對投保年齡限制嚴格,導致長輩、銀髮族陷入保障不足的風險,應該怎麼解決此難題呢?保險專家劉鳳和建議,意外險、癌症險和壽險三大保障,搭配投資理財,長輩也能享有應有的保障。保險觀念不足 老年為時已晚62歲的陳媽媽是一名家庭主婦,平常身體硬朗,半年前騎車不慎出車禍,造成手部骨折,休養3個月才康復。兒子這才發現,陳媽媽身上除了一張壽險之外,沒有其他保險保障。他緊張的要為媽媽添購其他保單,卻發現很多保費不是太貴,不然就是超過年齡不能買了!類似的案例,在生活中層出不窮。過去對於保險的態度不如現在開放,許多長輩沒有購買保險的觀念,導致現在步入老年生活,保障不足也為時已晚。被稱為平民保險王的劉鳳和透露,年紀大要保保險困難度很高,連他自己都因為膽固醇、大腸息肉等問題,有些買單已經不能買。「年紀大了要買保險,都要先過體檢那關,體況不佳還要被加費,有些加50%,甚至加到1倍的,就算可以投保,看到昂貴的保費,很多人也就不想保了。」劉鳳和說。買保險3大原則 必買3種保險劉鳳和強調,買保險最基本的三個原則就是要「保費低、保障高、理賠明確」,因此篩選下來,意外險、壽險和癌症險是每個人都應該具備的基本保障。意外險考量的是工作的危險等級,不分年齡都可投保,可保障失能和身故,適合保險不足的長輩。推薦癌症險則是因為,癌症位居國人死亡原因之首,罹癌後的照護費用高昂,可透過癌症險來補貼支出,目前市場上投保年齡上限多落在70到75歲之間。壽險則是留給家人的基本保障,每個人最好都能有一張壽險保單。劉鳳和提醒,保險都是愈年輕買愈好,以1年期保額100萬的壽險為例,30歲的女性保費是600元,60歲的女性為7700元,差距懸殊。此外,他也建議,應以定期險為主,因為終身險保費昂貴,建議可以買定期險取代終身險,並將省下來的錢做投資,補足年老保險不足的資金缺口。【關於更多保險QA指南↘↘↘】。買了好多保險卻賠不到?熟齡族這樣買最到位!」。保險業務不願說的秘密 長照險、失能險怎麼買?。留房養老安養信託 看護費、住安養院…都從你的租金付。【熟齡生活大調查】邀請您的參與!最高致贈車馬費3,500元 社群理財平台正夯! 【好野橘招募中】想退休還能年年出國玩?!50歲以後的理財首重退休規劃,好野橘社團網羅最適合熟齡族的投資心法,提供理財計畫、經濟趨勢,讓大家在此輕鬆談錢、安穩財富,打造橘世代退休現金流!【歡迎立刻加入好野橘】
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2020-01-11 橘世代.好野橘
有錢拿、有房住 牢記1件事 以房養老不吃虧
以房養老自2015年開辦至今,在金管會的要求下,雖然承作銀行家數增至15家,但銀行畢竟是營利單位,即使配合政策也不能虧本,在這種情況下,民眾若想以房安老,真的要仔細精算才不會吃虧。根據金管會的統計,可以明顯看出申辦以房養老的確存在城鄉差距,北北基地區可說一枝獨秀,幾乎占了核貸件數的5成,其餘依次是中彰投、桃竹苗、高屏、雲嘉南、宜花東。專家解析,除了房價高低有落差的原因外,另一原因和北部民眾吸收理財新知的意願較高,較不會被傳統的觀念給綁住。但不管是什麼原因,民眾得牢記:賠本的生意沒人做,而銀行永遠是營利單位。民眾心中有了這個底線,去和銀行交涉時,更要仔細精算,5年、10年、20年之後,扣除利息,每月實領的生活費還剩多少。和一般抵押貸款相比,整體的所得與利息支出,究竟何種方式划算。若是想安老兼做公益,伊甸基金會的方案確實是可思考的方向,但在簽約前務必想清楚:自己的初衷是安老重要還是公益居先?因為這個方案最大的不同是,房子必須在簽約前完成捐贈,這對任何人來說,都不是一件容易決定的事。●以房養老解惑全攻略系列,讀者若有疑問歡迎來信,我們將訪談專家及達人提供解答。來信請寄:dotty.chang@udngroup.com。-*-【以房養老解惑全攻略系列7】。有錢拿、有房住 牢記1件事 以房養老不吃虧。以房養老若鑑價低、月領少 不如直接把房賣了。南部房子不值錢?以房養老也有城鄉差距【以房養老解惑全攻略系列6】。用信託留房養老 包租婆另一選擇。看護費、住安養院…都從你的租金付【以房養老解惑全攻略系列5】。銀行建議:以房養老房子價值超過貸款 繼承較有利。搞清楚8大疑問 以房養老繼承免負債【以房養老解惑全攻略系列4】。利率最多高出1倍 以房養老前要精打細算。未來想要以房養老該怎麼做?4守則不可不知。粉刷、裝修未必有用 選對區段才能提高房子「貸相」看更多報導:《以房養老可靠嗎?像長照照顧一輩子》 無恐懼退休 理財心法 人生下半場,如何活得比現在更好?最基本的準備就是:安穩財務!【歡迎加入】以40後步入熟齡者的橘世代需求出發,創立社團平台提供熟齡理財計畫,讓大家在此輕鬆談錢、安穩財富,打造橘世代退休現金流!【立刻加入 好 野 橘】
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2020-01-11 橘世代.好野橘
以房養老若鑑價低、月領少 不如直接把房賣了
以房養老出現北熱南冷,關鍵在於房價,信義房屋高雄鼓山龍德店經理胡尚勳表示,他發現許多客戶曾動過以房養老的念頭,因為鑑價偏低,最後多選擇把房子賣了,乾脆租房子,或是直接抵押貸款,手中握筆現金,以備未來做醫療準備金,不失為另種「安老」選項。胡尚勳曾在高雄郊區的仁武和市中心的美術館賣房。他表示,不要說南北都會區的房價差很多,就以同一都市來說,蛋白區和蛋黃區的房價落差也很大。他舉同樣是7年屋齡、約40坪的房子連同車位,在高雄仁武區市值約只800萬元左右,在高雄美術館園區市值約1200萬元。如申辦以房養老打7折,仁武房屋鑑價只有560萬元,在美術館則有840萬元,以20年計算,扣除每月要付利息逐年增加,初期仁武每個月可領2.3萬元,美術館可領3.5萬元,相差1萬多元。胡尚勳強調,這是7年屋齡才有這麼高的鑑價,如果是30年以上的老屋,鑑價還要再打對折以上。若屋況相同,只是地點不同,郊區房價約只有市區的三分之二價格。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為,北部的房價高,以房養老每月拿回的金額相對有感,南部房價便宜,拿回金額少,甚至不如拿房出租。此外,不少南部長輩仍有其他資產配置,安老反而壓力不大,加上物價較低,生活沒有燃眉之急,申辦意願相對也就偏低。-*-【以房養老解惑全攻略系列7】。有錢拿、有房住 牢記1件事 以房養老不吃虧。以房養老若鑑價低、月領少 不如直接把房賣了。北熱南冷以房養老也有城鄉差距【以房養老解惑全攻略系列6】。用信託留房養老 包租婆另一選擇。看護費、住安養院…都從你的租金付【以房養老解惑全攻略系列5】。銀行建議:以房養老房子價值超過貸款 繼承較有利。搞清楚8大疑問 以房養老繼承免負債【以房養老解惑全攻略系列4】。利率最多高出1倍 以房養老前要精打細算。未來想要以房養老該怎麼做?4守則不可不知。粉刷、裝修未必有用 選對區段才能提高房子「貸相」看更多報導:《以房養老可靠嗎?像長照照顧一輩子》 無恐懼退休 理財心法 人生下半場,如何活得比現在更好?最基本的準備就是:安穩財務!【歡迎加入】以40後步入熟齡者的橘世代需求出發,創立社團平台提供熟齡理財計畫,讓大家在此輕鬆談錢、安穩財富,打造橘世代退休現金流!【立刻加入 好 野 橘】
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2020-01-11 橘世代.好野橘
南部房子不值錢?以房養老也有城鄉差距
這是流傳在南部地區一個「以房養老」的真實故事,點出這個政策存在著城鄉差距。主角是一名退休的銀行行員,因為同事為衝以房養老的業績,好向上級交代,不斷遊說請他幫忙,用名下的房子申請。這名退休行員的房子坐落在高雄市文化中心附近,號稱「文教區的市中心」的華廈,拗不過老同事的請求,勉為其難答應。房價南北落差大 非都會區吃虧結果這間屋齡21年、近50坪的房子,銀行鑑價後只核給500萬元額度,換算20年分期,就算不扣息,每月最多僅2萬元。「這根本不夠花啊」,這名退休行員慶幸自己還好不必靠以房養老過日子。以房養老成為許多銀髮族老年安養的重要選項之一,然而政府及金融機構力推的這項政策,有很多「眉眉角角」,例如房價就存在著城鄉差距,且即使是在都會區也有南北落差,對非都會區的高齡族而言,往往是「看得到、吃不到」。高雄市一家在地銀行經理坦言,南部房價比不上北部,許多高齡族來銀行想辦「以房養老」,了解細節後,至少有6成以上都打退堂鼓,主要是房價鑑價過低。也因為這原因,才會有同業為做業績,找自家退休人員暫時當「人頭 」衝衝業績。他表示,在台北,即使是間小公寓,也要上千萬,鑑價後核算下來,每月至少可領2、3萬元以上。南部房價相對低廉,再以7成核貸,換算下來,每月頂多只領1萬多元,「意義不大」。聽到月領僅9千 馬上打退堂鼓他就曾遇過一名老先生由兒子陪同,來銀行詢問以房養老。老先生現住的公寓已有40年,雖位在市中心但屋齡已久,鑑價後只能貸240萬元,如不計利息,以20年期算,每個月的養老生活費才9000多元。兒子當下的反應,讓他印象深刻,馬上就說,「不要辦了,每個月9000多元,我還付得起,我給你就好,房子不要動來動去」。結局是老先生打消以房養老念頭,至於往後日子要怎麼過?這名經理說,他也不知道,不過老先生當時曾和兒子商量,先拿房子去抵押讓兒子做生意,每月再向兒子拿生活費。房子留給下一代 老觀念變阻力另一家銀行主管也說,其實「以房養老」剛推出時,詢問電話天天都有,還有人親自到銀行詢問半天,但實際申辦的還是不多。他分析除了房價鑑定較低原因外,南部人留遺產給子孫的觀念也有影響,會覺得祖先留下來的房子,如果拿去抵押借錢來花用,沒有留給孩子,很不光彩更對不起祖先。金管會資料顯示,全台承貸以房養老的銀行,雲嘉南、高屏地區,占全台核貸金額不到2成,顯示根深柢固的觀念,加上房價的客觀因素,一時間似乎仍無法反轉。高雄一家銀行主管私下表示,以房養老是政府推動的政策,但老實說,銀行也是開門做生意,必須將本求利,如果虧損也要面對股東的檢討。他的這家銀行,3年多來,受理件數僅個位數。-*-【以房養老解惑全攻略系列7】。有錢拿、有房住 牢記1件事 以房養老不吃虧。以房養老若鑑價低、月領少 不如直接把房賣了。南部房子不值錢?以房養老也有城鄉差距【以房養老解惑全攻略系列6】。用信託留房養老 包租婆另一選擇。看護費、住安養院…都從你的租金付【以房養老解惑全攻略系列5】。銀行建議:以房養老房子價值超過貸款 繼承較有利。搞清楚8大疑問 以房養老繼承免負債【以房養老解惑全攻略系列4】。利率最多高出1倍 以房養老前要精打細算。未來想要以房養老該怎麼做?4守則不可不知。粉刷、裝修未必有用 選對區段才能提高房子「貸相」看更多報導:《以房養老可靠嗎?像長照照顧一輩子》 無恐懼退休 理財心法 人生下半場,如何活得比現在更好?最基本的準備就是:安穩財務!【歡迎加入】以40後步入熟齡者的橘世代需求出發,創立社團平台提供熟齡理財計畫,讓大家在此輕鬆談錢、安穩財富,打造橘世代退休現金流!【立刻加入 好 野 橘】
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2020-01-04 橘世代.好野橘
想以房養老又不願給銀行抵押?可考慮「留房養老」
想要以房養老,卻不喜歡將房子拿去向銀行辦理抵押「借錢」,有兩全其美的解決辦法嗎?答案是:有。如果你想「活化」房產來養老,可考慮「留房養老」安養信託,預先做好規畫,讓名下不動產按照適合自己的方式運用,自我照顧老後生活。保全房產 有專人包租代管相較於「以房養老」是屋主把房子抵押給銀行,再由銀行按月提供生活費;「留房養老」則是把房產交付信託,由銀行自行或委託不動產管理業者出租管理,把租金當作安養資金的來源。「留房養老」是最新的以房養老方案,推出還不到兩個月,目前市場反應還待觀察。好處是屋主不用出售房子,也不用負擔銀行貸款利息,但有個重要的前提是,這種模式較適合有部分財力的民眾。提出「留房養老」新方案的銀行,目前也僅有兆豐銀行,為什麼兆豐會有這種想法?兆豐信託處處長邱玉玫表示,現行銀行安養信託是以金錢及有價證券為主,不動產信託通常只是保管產權,銀行不會協助處理招租及維護管理等事宜。隨著政府大力推動包租代管,相關資產管理產業愈來愈健全,兆豐才會起心動念,與中華建築經理公司異業結盟,由銀行做為受理平台,中華建經協助代租代管的留房養老信託,為國內銀行首例。邱玉玫強調,留房養老的安養信託,是為填補安養信託與以房養老之外的高齡者需求,「應該會有市場」。她分析,台灣房屋自有率高,但許多人目前居住的房子不見得適合養老,例如離醫院太遠、沒有電梯上下樓不方便等等,有些民眾想入住安養機構或養生村,一旦入住,房子閒置相當可惜,出租的租金可支付養生村全部或部分費用。另種情況是,手上有幾間房子,除了自住,其餘的都已出租,是名副其實的「包租公」、「包租婆」,這類的民眾多數已有一定的年紀,雖然目前還能自行管理,但未來可能面臨失能失智無法管理房產的風險。因此,兆豐銀推出「留房養老」安養信託,可保全房產且在需要時協助房產管理及充分運用租金收益,以因應高齡化的市場需求。彈性處理 依個案量身訂製兆豐這一新產品,多數民眾並不了解,兆豐信託處副處長徐紹彬指出,信託業務的特色就是彈性很高,每個方案都是量身打造。銀行要先了解委託人不動產的使用狀況,釐清法律關係,以及租金用途。若委託人還能自行管理,銀行只收取信託管理費用並協助處理金流,若委託人無法自行管理,則委由中華建經代租代管,依管理程度及內容按次計費。徐紹彬表示,「留房養老」安養信託案件,每年信託管理費,每戶為2萬4000元;目前個案信託管理費5折特價為1年1萬2000元起,優惠至2月底止,另視資金管理需求及交付物件個案調整。租賃事務的收費,依據代管項目,單次處理費用約1000至4000元,以實支實付為準。開辦一個多月,詢問度非常高。預防被騙 也避免子女爭產徐紹彬說,留房養老安養信託就是先預做好準備,讓自己的不動產多一層防護網,不會被詐騙、挪用或盜賣,自己不想管或不能管的時候,也有專業可靠的銀行來協助處理,不必依賴子女,也避免不必要的紛爭,還可設計自益或他益信託,做好傳承的安排。他舉例,高齡者有3間房子安排未來留給3個子女,可辦理留房養老安養信託,信託存續期間租金收入用於支付自己的生活安養費,確定「自己的財產自己用」,可安享晚年的尊嚴及生活品質,並透過他益信託架構分別指定3間房子信託結束後要給誰,避免離世後子女紛爭。-*-【以房養老解惑全攻略系列7】。有錢拿、有房住 牢記1件事 以房養老不吃虧。以房養老若鑑價低、月領少 不如直接把房賣了。南部房子不值錢?以房養老也有城鄉差距【以房養老解惑全攻略系列6】。用信託留房養老 包租婆另一選擇。看護費、住安養院…都從你的租金付【以房養老解惑全攻略系列5】。銀行建議:以房養老房子價值超過貸款 繼承較有利。搞清楚8大疑問 以房養老繼承免負債【以房養老解惑全攻略系列4】。利率最多高出1倍 以房養老前要精打細算。未來想要以房養老該怎麼做?4守則不可不知。粉刷、裝修未必有用 選對區段才能提高房子「貸相」看更多報導:《以房養老可靠嗎?像長照照顧一輩子》 好 野 橘 社團來囉! 人生下半場,如何活得比現在更好?最基本的準備就是:安穩財務!【好野橘社團】以40後步入熟齡者的橘世代需求出發,創立社團平台提供熟齡理財計畫,讓大家在此輕鬆談錢、安穩財富,打造橘世代退休現金流!【立刻加入好野橘】
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2020-01-04 橘世代.好野橘
留房養老安養信託 看護費、住安養院…都從你的租金付
兆豐銀首創的「留房養老」安養信託,對多數民眾仍相當陌生,《橘世代周報》整理出民眾可能有的疑問,以QA方式請兆豐銀做進一步說明。Q1.什麼是「留房養老」安養信託?A:高齡者將可出租的不動產交付信託,產權由銀行管理,銀行則依信託契約的約定,將租金收益用於指定用途。租賃事務可由高齡者自行管理,或委由銀行合作的業者辦理代租或代管。Q2.「留房養老」申請對象及資格有限制嗎?A:委託人須年滿55歲(註:子女委託不受此限)。有可出租的不動產(共同持有的也可以)。已受監護宣告或輔助宣告的高齡者,須由監護人或輔助人協同辦理。Q3.租金收益可以支付的項目有哪些?A:與高齡者生活、照護相關均可支付,如醫療、安養院費用、看護費用或生活用品購買等。Q4.房子若還有貸款可否申辦?A:可以。交付信託不影響原貸款的抵押權設定,但租金收益須優先用於還本付息。Q5.申請到核准簽約需要多久作業時間?A:約15個營業日。簽核期間除KYC(認識你的客戶)程序,銀行會各方了解委託人的安養需求,如日常生活所需、緊急情況的處理和財產傳承的各方面規畫。Q6.如果委託人(即受益人)於信託存續期間往生,要如何處理?A:委託人死亡時信託財產即成為遺產,依遺囑和民法辦理。Q7.如果委託人(即受益人)於信託存續期間失智或失能,要如何處理?A:(1)由監護人或輔助人續依原信託契約代理委託人指示受託人(銀行)。監護人或輔助人不得任意終止信託契約,如需變更信託契約的約定,也須經受託人及信託監察人的同意。(2)配合民法新增的「意定監護」制度,委託人得於信託契約簽訂時預先簽訂「意定監護契約」,經公證後陳報法院,於失智或失能情形發生時,得由委託人選任之人擔任監護人。Q8.違章建築可否申辦?A:違章建築如附屬於合法建物,原則上仍可出租以及交付信託。但因違章建築情況不一,如於租賃期間因遭舉報而拆除,銀行須依法配合辦理。此外,如違章建築已達被認定有危害公共安全之虞,屬於即報即拆的對象,不建議申辦。Q9.除了房子,委託人還可併同交付哪些財產?A:金錢、有價證券及保險金(如長照險)都在受理範圍。Q10.「留房養老」收費項目包括哪些?A:(1)信託簽約費、信託管理費及契約修改費等項目;契約修改無次數限制,但需支付契約修改費,至於契約變更的範圍要銀行可執行。(2)依委託人的需求,租賃事務可自行與代租代管業者商議,或同意由銀行合作的代租代管業者簽訂委任契約,收費項目以實支實付為主。舉例:若房子坐落地點的租金行情只有每月4萬元,卻要受託人負責找到每月5萬元的承租戶,銀行就不會受理。Q11.如果子女想要將自己名下房子租金收益用於父母的照護上,可以辦理安養信託嗎?A:可以。子女可將自己的不動產交付信託,將租金收益用於照護父母,且不受須年滿55歲的限制。-*-【以房養老解惑全攻略系列7】。有錢拿、有房住 牢記1件事 以房養老不吃虧。以房養老若鑑價低、月領少 不如直接把房賣了。南部房子不值錢?以房養老也有城鄉差距【以房養老解惑全攻略系列6】。用信託留房養老 包租婆另一選擇。看護費、住安養院…都從你的租金付【以房養老解惑全攻略系列5】。銀行建議:以房養老房子價值超過貸款 繼承較有利。搞清楚8大疑問 以房養老繼承免負債【以房養老解惑全攻略系列4】。利率最多高出1倍 以房養老前要精打細算。未來想要以房養老該怎麼做?4守則不可不知。粉刷、裝修未必有用 選對區段才能提高房子「貸相」看更多報導:《以房養老可靠嗎?像長照照顧一輩子》 好 野 橘 社團來囉! 人生下半場,如何活得比現在更好?最基本的準備就是:安穩財務!【好野橘社團】以40後步入熟齡者的橘世代需求出發,創立社團平台提供熟齡理財計畫,讓大家在此輕鬆談錢、安穩財富,打造橘世代退休現金流!【立刻加入好野橘】
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2019-12-21 橘世代.好野橘
擔心父債子還?「限定繼承」不必怕天上掉下來的債務
過去繼承人必須概括承受被繼承人的財產及債務,如果債務大於財產,除非於法定期間內辦理限定繼承或拋棄繼承,否則就要「父債子還」。桃園地院庭長張益銘指出,民法繼承篇10年前修訂後,已採「當然限定繼承」,不用再向法院聲請,繼承人僅需繼承所得的遺產為限,負清償責任,不必怕「天上掉下來債務」。例如王先生死後留下遺產500萬和債務600萬,若他子女沒有聲請拋棄繼承,依法為限定繼承,僅需就其所得的遺產500萬償還債務,剩餘100萬元的債務,繼承人無須負清償責任。案例說明:廖姓男子16歲時,父親意外過世,因父親生前為某公司2000萬元借款當連帶保證人,當時民法還沒修改,他因沒在法定期限內辦理拋棄繼承,在不知情狀況下繼承了父債。廖姓男子畢業後開始工作,累積多年存下40多萬元準備購車,3年多前,被銀行發現這筆存款,直接扣款還父債。廖姓男子為此打官司,他沒有繼承父親一分一毫遺產,也不知父親曾當連帶保證人,40多萬元是他辛苦所存,銀行沒資格扣款。法官認為,廖父過世時,廖還未成年,很難期待他在期限內辦理拋棄繼承,應「溯及既往」適用限定繼承,判銀行還錢。張益銘表示,由於民法修訂後採當然限定繼承,目前會採拋棄繼承的,多半是家族間基於某些原因,例如弟妹放棄遺產,讓哥哥繼承,或是老一輩遵照「傳統」,不讓嫁出去的女兒繼承,由女兒拋棄繼承,讓遺產由兒孫繼承。●善意小提醒依民法規定,拋棄繼承要在知悉繼承時,3個月內向法院聲請。-*-【以房養老解惑全攻略系列7】。有錢拿、有房住 牢記1件事 以房養老不吃虧。以房養老若鑑價低、月領少 不如直接把房賣了。南部房子不值錢?以房養老也有城鄉差距【以房養老解惑全攻略系列6】。用信託留房養老 包租婆另一選擇。看護費、住安養院…都從你的租金付【以房養老解惑全攻略系列5】。銀行建議:以房養老房子價值超過貸款 繼承較有利。搞清楚8大疑問 以房養老繼承免負債【以房養老解惑全攻略系列4】。利率最多高出1倍 以房養老前要精打細算。未來想要以房養老該怎麼做?4守則不可不知。粉刷、裝修未必有用 選對區段才能提高房子「貸相」看更多報導:《以房養老可靠嗎?像長照照顧一輩子》 好 野 橘 社團來囉! 人生下半場,如何活得比現在更好?最基本的準備就是:安穩財務!【好野橘社團】以40後步入熟齡者的橘世代需求出發,創立社團平台提供熟齡理財計畫,讓大家在此輕鬆談錢、安穩財富,打造橘世代退休現金流!【立刻加入好野橘】
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2019-12-21 橘世代.好野橘
銀行建議:以房養老房子價值超過貸款 繼承較有利
銀行提供的「以房養老」,是將房子抵押設定給銀行,貸款取得每月生活費,若貸款人期滿前過世,房子後續會怎麼處理?是繼承房產較划算;還是由銀行拍賣,視還清借款後有無餘額再說,比較不會吃虧?承接以房養老多年的合庫說,各家核貸成數不同,最高只貸款房價的7成,以合庫方案為例,貸款從60歲貸到95歲,為期35年,直到屆期,房子的實際價值,會高於以房養老貸出的金額。基本上繼承房子會比較有利。繼承可分為概括繼承、限定繼承及拋棄繼承3種:1.概括繼承:就是繼承人繼承房屋及貸款,但繼承人可拿現金償還貸款本息,或繼承辦妥後,向銀行用同間房子做擔保,貸款來償還本息。如果沒有償還就會進入違約催繳程序,銀行會將房子拍賣,若償還貸款本息後還有剩餘,會還給繼承人。如果繼承人很多,可以協議由一人繼承房子或共同繼承房子,若要貸款償還以房養老貸款,可推派一人出來貸款,其他人當保證人或共同貸款。2.限定繼承:如果被繼承人資產負債狀況很清楚,可選擇限定繼承,向法院「陳報遺產清冊」,用遺產去償還債務,有剩餘才繼承。此時銀行同樣會詢問,要如何償還被繼承人的以房養老貸款,同樣可用現金、貸款或交由銀行拍賣的方式處理。3.拋棄繼承:如果確定負債大於遺產,可拋棄繼承,完全放棄繼承的權利,銀行會按程序拍賣房子,償還以房養老貸款。-*-【以房養老解惑全攻略系列7】。有錢拿、有房住 牢記1件事 以房養老不吃虧。以房養老若鑑價低、月領少 不如直接把房賣了。南部房子不值錢?以房養老也有城鄉差距【以房養老解惑全攻略系列6】。用信託留房養老 包租婆另一選擇。看護費、住安養院…都從你的租金付【以房養老解惑全攻略系列5】。銀行建議:以房養老房子價值超過貸款 繼承較有利。搞清楚8大疑問 以房養老繼承免負債【以房養老解惑全攻略系列4】。利率最多高出1倍 以房養老前要精打細算。未來想要以房養老該怎麼做?4守則不可不知。粉刷、裝修未必有用 選對區段才能提高房子「貸相」看更多報導:《以房養老可靠嗎?像長照照顧一輩子》 好 野 橘 社團來囉! 人生下半場,如何活得比現在更好?最基本的準備就是:安穩財務!【好野橘社團】以40後步入熟齡者的橘世代需求出發,創立社團平台提供熟齡理財計畫,讓大家在此輕鬆談錢、安穩財富,打造橘世代退休現金流!【立刻加入好野橘】
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2019-12-21 橘世代.好野橘
搞清楚8大疑問 以房養老繼承免負債
以房養老不管是向銀行申辦,還是選擇公益型養老,最終都會面臨申請人過世問題,當這種情況發生時,擁有繼承權的親人,會面臨何種情況?如何處理才能確保自己的權益?熟悉民法的桃園地院庭長張益銘表示,公益型以房養老,因為申請時就要將房子完成贈與,既然已贈與公益團體,當然也就不會有所謂房產繼承問題。但銀行提供的一般型以房養老,在申請人往生後,都會進入繼承程序。可以分為有遺囑、無遺囑,有繼承人和無繼承人等區別,後續處置各有不同程序。Q1:有遺囑、有繼承人如何處理?A:遵照遺囑辦理。舉例:桃園市楊姓老先生曾以房屋向銀行申請抵押貸款,去年初過世,扣除貸款和利息,房產餘額還有200多萬元,他因配偶早逝,臥病期間預立遺囑「財產不讓未盡孝的長子繼承,由次子單獨繼承」,他過世後,長子打官司爭產,但法官認定遺囑有效,判長子繼承權不存在。銀行說法:申請人亡故,若有繼承人,會詢問繼承人有無意願還款,如有意願並還清借款,房子會還給繼承人。若不願清償,銀行會拍賣房子清償,有餘額再歸還繼承人。若拍賣金額不足清償借款,依修正後的民法限定繼承規定,繼承人也不需負責,銀行會列呆帳處理。Q2:有遺囑、無繼承人如何處理?A:由遺囑執行人依遺囑內容辦理。舉例:桃園趙姓榮民在台無親人,臨終前1個月預立遺囑,把向銀行抵押借款的房子,在過世後捐給公益團體行善,結果有自稱和趙同居多年的張姓婦人出面爭產,法官調查後確認2人並無婚姻關係,判決遺囑有效,由遺囑執行人完成他的捐贈遺願。銀行說法:銀行會執行拍賣清償借款,若無法完全清償,未清償的部分會列呆帳。若有餘款,會循法令由法院指定遺囑執行人,交對方執行。Q3:沒遺囑、有繼承人如何處理?A:這種情況要從繼承順位排定。依法繼承順位優先順序是:1.配偶子女。2.父母。3.兄弟姊妹。4.祖父母。若配偶子女不願繼承,才輪到第2順位的父母,依此順位類推。銀行說法:處理模式和有遺囑、有繼承人相同。Q4:沒立遺囑又沒繼承人如何處理?A:由銀行向法院聲請指定遺產管理人,聲請公示催告,確認無繼承人後,遺產扣除銀行貸款和利息,餘額歸國庫保管,處理程序通常要1到2年時間。Q5:如果不清楚被繼承人的財產狀況,如何處理?A:可限定繼承,就不會繼承到債務。舉例:若長輩過世遺產有500萬,但有外債不清楚金額,若外債達600萬,因限定繼承的關係,繼承子女不必掏腰包清還扣除遺產後還積欠的100萬。Q6:限定繼承有聲請期限嗎?A:沒有。現行民法已採當然限定繼承,只要向法院陳報遺產清冊即可。清冊只要到國稅局申辦遺產稅,就可取得。Q7:繼承了清還後的餘款,遺產稅是用餘額計算?還是整棟房價?A:用餘額。Q8:會不會發生我繼承了清還後的餘款,假設是100萬,結果還不夠繳遺產稅?A:不太可能,遺產淨額1200萬以下都免稅,只繼承100萬未達課稅標準。依法遺產淨額1200萬以上至5000萬元,課徵10%。若繳稅要超過100萬,繼承的餘款淨額至少要1200萬以上,以房養老這種「豪宅」不多。張益銘庭長指出,以房養老衍生的繼承糾紛,實務上還不多見,主要是銀行在辦理以房養老時,不管有無家屬,多會請對方預立遺囑,沒有家屬,也會請申請人指定銀行做為遺囑執行人,當申請人過世,由法院選定律師或銀行為遺產管理人,在非訟程序就可了斷,不會進入訴訟程序。-*-【以房養老解惑全攻略系列7】。有錢拿、有房住 牢記1件事 以房養老不吃虧。以房養老若鑑價低、月領少 不如直接把房賣了。南部房子不值錢?以房養老也有城鄉差距【以房養老解惑全攻略系列6】。用信託留房養老 包租婆另一選擇。看護費、住安養院…都從你的租金付【以房養老解惑全攻略系列5】。銀行建議:以房養老房子價值超過貸款 繼承較有利。搞清楚8大疑問 以房養老繼承免負債【以房養老解惑全攻略系列4】。利率最多高出1倍 以房養老前要精打細算。未來想要以房養老該怎麼做?4守則不可不知。粉刷、裝修未必有用 選對區段才能提高房子「貸相」看更多報導:《以房養老可靠嗎?像長照照顧一輩子》 好 野 橘 社團來囉! 人生下半場,如何活得比現在更好?最基本的準備就是:安穩財務!【好野橘社團】以40後步入熟齡者的橘世代需求出發,創立社團平台提供熟齡理財計畫,讓大家在此輕鬆談錢、安穩財富,打造橘世代退休現金流!【立刻加入好野橘】
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2019-12-14 橘世代.好野橘
未來想要以房養老該怎麼做?4守則不可不知
許多年輕人面臨薪水龜速成長,但房價高不可攀的處境,買房與存退休金似乎已無法兼得,應付日常生活開銷和付房貸就很吃力了,遑論存老本。專家建議,年輕買房時,不妨先把未來想以房養老納入購屋考量,並提供未雨綢繆的教戰4守則。未來想要以房養老該怎麼做?銀行這麼說:以房養老是依據房屋價值來承貸,民眾可先研究各家銀行的以房養老貸款方案,確定自己買的房子符合貸款條件。例如,除土銀可接受夫妻共有房地外,多數銀行考慮貸後管理,都要求借款人單獨持有的土地及建物;如果買地上權住宅,只有房屋使用權沒有土地所有權,就沒辦法申貸以房養老。房仲這麼說:未來想辦以房養老貸款,現在買什麼房子很重要。首先,成為銀行的老客戶。選定有辦以房養老的銀行長期往來,建立關係。第二,鎖定雙北、都會區。雖然郊區的房子比較便宜,但買雙北、都會區的房子,未來貸款成數才會比較高,以房養老的生活費才會夠用。第三,避開地上權、套房。部分銀行不接受工業宅、農舍等房子,套房、坪數低於15坪的小宅也不承貸,因此現在買房時就要選定符合規定的房子。第四,注重房子的保值性。自住的房子不用想太多,只要適於居住即可,但若考慮到日後要以房養老,就要考慮到房子的保值性,即使屋齡老了價格也很穩,甚至還能上漲。可選擇近捷運站等交通方便的房子;好學區的房子,鄰近公園、運動中心、圖書館等公共設施的房子,房價也不容易跌。徵求「以房養老」疑惑,我來解!以房養老政策開辦4年,專家觀察,台灣的文化對此政策存在著「又期待又怕受傷害」的心情。你也曾想過用房子「安老」,但對以房養老政策存有擔心與困惑嗎?我們將在日後的《橘世代周報》中,針對提問訪談專家及達人,推出實用系列報導。來信請寄:dotty.chang@udngroup.com。-*-【以房養老解惑全攻略系列7】。有錢拿、有房住 牢記1件事 以房養老不吃虧。以房養老若鑑價低、月領少 不如直接把房賣了。南部房子不值錢?以房養老也有城鄉差距【以房養老解惑全攻略系列6】。用信託留房養老 包租婆另一選擇。看護費、住安養院…都從你的租金付【以房養老解惑全攻略系列5】。銀行建議:以房養老房子價值超過貸款 繼承較有利。搞清楚8大疑問 以房養老繼承免負債【以房養老解惑全攻略系列4】。利率最多高出1倍 以房養老前要精打細算。未來想要以房養老該怎麼做?4守則不可不知。粉刷、裝修未必有用 選對區段才能提高房子「貸相」看更多報導:《以房養老可靠嗎?像長照照顧一輩子》 好 野 橘 社團來囉! 人生下半場,如何活得比現在更好?最基本的準備就是:安穩財務!【好野橘社團】以40後步入熟齡者的橘世代需求出發,創立社團平台提供熟齡理財計畫,讓大家在此輕鬆談錢、安穩財富,打造橘世代退休現金流!【立刻加入好野橘】
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2019-12-14 橘世代.好野橘
粉刷、裝修未必有用 選對區段才能提高房子「貸相」
工作大半輩子,薪水都拿去養小孩、背房貸。30年後,孩子大了,人生到了退休的階段,卻發現除了微薄的政府年金外,沒存下什麼退休金,想到年老時可能醫療花費就頭痛,此時,以房養老或許是獲取退休後每月穩定生活費用的好方法。不過,先別慶幸自己年輕時咬牙買房的聰明睿智,要看看自己的老屋「貸相」如何。以房養老貸款和一般房貸很大的不同點是,只看擔保品的價值,也就是說,未來每月可貸得多少生活費,取決於不動產的價值。銀行辦理一般房貸,都會審酌借款人的年齡、職業、收入等條件,若年輕且職業前景好,預期收入會逐年成長,過去債信又良好,會核給比較好的貸款條件。但以房養老不同,借款人的條件及「未來展望」跟前者完全相反,所以只看擔保品,也就是房子的價值。究竟房子現值多少錢?銀行表示,受惠於網路資訊發達,借款人可自行運用「內政部不動產交易實價查詢服務網」(https://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action)揭露的相關資料,或參考「透明房訊」及各家房仲網站的成交行情價,初步了解房產的價格區間,可估算出若申貸以房養老,未來每月的生活費是多少,夠不夠用。不過,想提高房子價值,有提高「貸相」的辦法嗎?例如透過粉刷、裝修等方式。提高貸相怎麼做銀行這麼說:土銀表示,以房養老鑑價作業與一般貸款案件相同,依照銀行訂定的「授信擔保品調查估價要點」辦理,評估擔保品的可靠性、整體性、銷售性,例如房地的坐落區位、屋齡狀況、交通便利等都是考量因素之一。房仲這麼說:永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出,房子的鑑價是依據區位環境、屋齡、建材及附近房屋的平均售價估算,不太可能透過粉刷、裝修等方式提高房子的鑑價。不過,每間銀行的放款經驗及放款政策不同,對房屋的鑑價也會有小小的差異。銀行鑑價雖然是「大同小異」,但上千萬元的房子,若有個小差異也會差了不少,有機會多個幾十萬元,建議可以「貨比三家」,找對自己最有利的銀行申辦。-*-【以房養老解惑全攻略系列7】。有錢拿、有房住 牢記1件事 以房養老不吃虧。以房養老若鑑價低、月領少 不如直接把房賣了。南部房子不值錢?以房養老也有城鄉差距【以房養老解惑全攻略系列6】。用信託留房養老 包租婆另一選擇。看護費、住安養院…都從你的租金付【以房養老解惑全攻略系列5】。銀行建議:以房養老房子價值超過貸款 繼承較有利。搞清楚8大疑問 以房養老繼承免負債【以房養老解惑全攻略系列4】。利率最多高出1倍 以房養老前要精打細算。未來想要以房養老該怎麼做?4守則不可不知。粉刷、裝修未必有用 選對區段才能提高房子「貸相」看更多報導:《以房養老可靠嗎?像長照照顧一輩子》 好 野 橘 社團來囉! 人生下半場,如何活得比現在更好?最基本的準備就是:安穩財務!【好野橘社團】以40後步入熟齡者的橘世代需求出發,創立社團平台提供熟齡理財計畫,讓大家在此輕鬆談錢、安穩財富,打造橘世代退休現金流!【立刻加入好野橘】
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2019-12-14 橘世代.好野橘
利率最多高出1倍 以房養老前要精打細算
以房養老是銀行推出的商業型貸款,無論是採取「傳統型」平均逐月撥款,或是不動用就不計息的「循環型」養老方式,既然是貸款,就得付利息,但各銀行以房養老的利息較一般房貸高出許多,最多甚至高出1倍,而且是採取機動計息,想要安心度過人生下半場,務必要仔細精算。利率攸關能領多少專家表示,以房養老是按月撥款,貸款金額逐月往上累積,要給銀行的利息初期可能不會痛,但逐月會愈付愈多,每月所領到的生活費也會愈來愈薄,直至利息收取上限,才不再直接扣利改為記帳,但等貸款期限到了或是申辦人往生,最終還是要結清。目前市場上以房養老貸款利息最低1.85%,最高達3.5%,對比目前5大行庫新承作房貸利率平均僅1.615%,以房養老貸款的利率的確比較貴,最多甚至高出1倍。同樣是用房子做為抵押,為什麼以房養老利率這麼高?央行解釋,一般房貸隨貸款期間增加,借款人負債金額會愈來愈少,銀行風險也愈來愈小,以房養老貸款正好相反,貸款金額及風險會隨著貸款期間增加而遞增。所謂的風險包括:壽命不確定性風險、利率風險、房屋跌價風險及授信風險。除風險外,土地銀行解釋,以房養老的貸後管理較一般貸款繁瑣,使銀行放款成本增加。永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,以房養老貸款有配合政府政策的性質,雖然萬一繼承人不願還款,銀行可以拍賣房子,但處理起來繁瑣又耗時,相對成本較高。注意利率變動風險以房養老貸款採取機動計息,也就是利率會隨著市場變動,若升息或降息,貸款利率將隨著調整。升息使借款人利息負擔增加,實取生活費減少,可能「錢不夠用」影響生活品質,但相對的,降息時借款人可減少利息負擔,實取生活費增加。有何辦法降低利率?銀行:有協商空間銀行表示,利率得視擔保品的區位、借款成數、往來貢獻度及財力狀況等因素個案考量,分別酌予優惠。目前各家承作的以房養老方案,土銀推出的「核貸金額未逾認定價5成,利息得採全數掛帳」,利息相對較同業低許多,且因利息全數掛帳,每月實取生活費較多且固定,頗受客戶青睞。房仲:機會不大銀行雖表示有協商空間,永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,有以房養老需求的長輩,多已退休沒收入,且手邊幾乎沒有多餘的現金,也無子女提供孝親,很難提出除了房子以外的條件,來向銀行爭取較低的利率。除非是銀行老客戶,否則機會不大。他表示,銀行開辦以房養老的時間還不夠久,未來需求可能愈來愈大,銀行承作的經驗愈來愈多,更能掌握各種風險,或許未來利率談判的空間會比較大。現階段想要便宜,可留意有些銀行為配合政策或爭取業務,會推出優惠方案,可以趁促銷優惠時申辦。-*-【以房養老解惑全攻略系列7】。有錢拿、有房住 牢記1件事 以房養老不吃虧。以房養老若鑑價低、月領少 不如直接把房賣了。南部房子不值錢?以房養老也有城鄉差距【以房養老解惑全攻略系列6】。用信託留房養老 包租婆另一選擇。看護費、住安養院…都從你的租金付【以房養老解惑全攻略系列5】。銀行建議:以房養老房子價值超過貸款 繼承較有利。搞清楚8大疑問 以房養老繼承免負債【以房養老解惑全攻略系列4】。利率最多高出1倍 以房養老前要精打細算。未來想要以房養老該怎麼做?4守則不可不知。粉刷、裝修未必有用 選對區段才能提高房子「貸相」看更多報導:《以房養老可靠嗎?像長照照顧一輩子》 好 野 橘 社團來囉! 人生下半場,如何活得比現在更好?最基本的準備就是:安穩財務!【好野橘社團】以40後步入熟齡者的橘世代需求出發,創立社團平台提供熟齡理財計畫,讓大家在此輕鬆談錢、安穩財富,打造橘世代退休現金流!【立刻加入好野橘】